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解决二手房纠纷有了新办法

    近日,北京市高级人民法院公布了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》(试行)。对常见的二手房纠纷作出了明确规定。在实际生活中,哪些案例可以运用这些规定?本报邀请北京中允律师事务所合伙人商宏冬进行了细致解答。
 
  无房产证
 
  买卖合同也有效
 
  2013年,王先生将自己名下的一套房屋出售给张女士,张女士在办理过户时发现,该房屋的房产证尚未办理下来。张女士起诉至法院,要求判定合同无效,终止交易。法院驳回张女士的诉讼请求,判定合同有效,但王先生需承担因房屋无法过户而对张女士造成的经济损失。
 
  律师:房子合法就能买卖
 
  发生上述案件最多的情况是期房的买卖,原因是期房获得房产证的时间较长。在此类案件的判定中,有些法院会依据《城市房地产管理法》中第38条规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”为由判定合同无效。但由于《城市房地产管理法》系行政管理性法律,因此合同是否有效,须以《合同法》的规定进行判定。
 
  在《合同法》中,违反法律、行政法规的强制性规定的属于才属无效合同。尚未拿到房本仅属于违反管理性规定,因此不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。
 
  但值得注意的是,没有房产证的房子并非意味着房子在交易过程中就是安全的,如果房子被法院押扣或是房产证已被抵押,则一样存在交易风险。
 
  共有房屋
 
  单方卖房算有效
 
  王女士与胡先生婚后共同贷款购买一套住房,房产证上只写了胡先生姓名。在王女士不知情的情况下,胡先生将该房以市场价出售给黄女士。王女士起诉至法院,要求法院判定此次交易无效。法院驳回王女士的诉讼请求,判定合同有效。但要求胡先生将所售房款的50%交还给王女士。
 
  律师:单方反悔无济于事
 
  近年来,房屋增值较快,不少卖房人反悔出售房屋,于是便以夫妻单方出售共有住房为名起诉到法院,要求确认买卖合同无效。但只要购房人是善意购买,法院就会认定购房合同有效,无论房子是否已经过户,都将无法被追回。
 
  只有房价过分低于市场价时,追讨方可以以恶意串通、损害原告利益为由要求法院判定合同无效。
 
  未满5年
 
  经适房买卖无效
 
  王女士将2010年购买的经济适用房出售后,认为所售价格太低,希望买方再加些钱,被拒后起诉至法院,要求法院判定此次购房合同无效。法院以经济适用房未满5年不能上市交易为由,判定购房合同无效。
 
  律师:不足5年可终止合同
 
  此次《指导意见》规定将经适房买卖分为了两种情况:在2008年4月11日后购买的经适房,未满5年便出售的,如果买卖一方起诉主张买卖合同无效,法院可予支持;但在2008年4月11日前签订购房合同的已购经适房,取得房产证满5年,如果出现买卖纠纷,应认定买卖合同有效。
 
  一房多卖
 
  谁办房本谁得房
 
  李女士将名下的一套房分别卖给了三人,均签订了购房合同。房子最终过户到了其中一人名下,另外两人起诉至法院,要求将房子过户到自己名下。法院驳回两人的诉讼请求,判定他们的购房合同无效,但要求李女士偿还两人的购房款及损失。
 
  律师:“一女多嫁”只认房本
 
  《指导意见》规定,一房多卖且与买房人签订的购房合同均为有效的情况下,按照以下顺序决定谁最终获得该房屋的所有权:一是已经办理房屋所有权转移登记的;二是虽未办理房屋所有权转移登记,但已经实际合法占有房屋的。合法占有房屋的界定,通常以是否已经正常居住作为参考。
 
  对于未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,法院应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理地予以确定。
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