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任志强:二三线城房价必涨 明年不确定性将更多

11月23日专访华远地产董事长任志强,他表示今年房企分化程度严重,就全国而言今年总体房价上涨占主导地位,而二三线城市房价本就不高,所以必定会上涨。任志强称2012年的不确定性比之前更多,最大的不确定性恰恰是因为政府换届的过程中可能会让政策出现上上下下不同变动的过程,而如果按现有的政策计算,明年的情况会比今年差。

  二三线城市房价一定会涨

  11月18日,国家统计局发布70大中城市房价变动情况,数据显示其中34城房价环比下跌。对此,任志强之前微博解读为“如果用七十个城市的同比换算房价预计将增长3-5%。而不是下降20%。全国的房价在有升有降中,仍保持着增幅下降,总体上升的趋势”。针对明年房价走势,任志强在接受新浪乐居专访时强调,“就全国而言,今年上涨的幅度还是占主导的地位,同比下降的十月份还是两个城市,宁波和温州,剩下的城市还是上涨的;环比涨幅下降了,但是还没有降到正负零以下”。

  任志强认为开发商并没有“像很多媒体制造的危机那么悲观”,房企销售情况差只在一线城市明显,“北、上、广、深,宁波、杭州等等一些城市非常不好,这些严格限购的城市和过去房价较高的城市里面确实出现了一些比较大的波动”。对于“房价会下跌40%、50%”的说法,任志强认为“本来二三线城市的房价就不高,怎么可能会跌,一定会涨”,而年底政府出台的政策可以看出来是因为涨的不行了才限价。

  限购政策短时间内不会放松 今年房企分化严重

  11月19日人民大学经济研究所发布的一个《中国宏观经济分析与预测报告》指出,明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”,然后放松“限购”,对此观点,任志强认为,楼市调控政策不会迅速放松,即便放的话也会非常缓慢。他同时又指出,一些项目在限购城市的开发商销售压力及现金流问题明显突出,而对于项目较多在非限购城市的企业而言,“销售的很好”。所以与2008年房企业绩普遍不景气的情况不同,今年房企分化程度严重。

  2012年不确定性将更多 若按现有政策计算,明年房地产市场情况将更糟

  任志强称2012年我国将进行十八大,进行改选等等,很多的人寄希望于2012年有一个新的气象出现,但是“我个人认为2012年的不确定性比之前更多,最大的不确定性恰恰是因为政府换届的过程中可能会让政策出现上上下下不同变动的过程”。他认为明年不确定性的问题会比今年对经济的影响更大,并坦言对明年的形势更多的是疑问,“要考验我们的中央政府是不是有更多的智慧来解决好我们面临的复杂的趋势”。

  2012寄语

  不管前途有多少困难,人总是要往前走的,我想在新的一年里面,人们仍然有很多发展的机会,问题在于您能不能正确的判断形势,抓住机遇,我预祝大家都会在新的一年里面取得更好的成绩。

 附采访实录全文:

  主持人:有报道指出明年三月份中央政府可能还会逐步的放松限贷、限购……

  任志强:不能这么说,我们都看到胡锦涛和温家宝两位领导都用减少行政干预和进行微调的方式提出了这个东西,但是我不认为中国政府会迅速的放松,即使放的话,也会非常缓慢的一点点放,因为他们变成了一年被蛇咬,十年怕井绳,大家猛攻四万亿错误的时候已经给他们拉响了警钟,于是他们不会范四万亿的错误了,他们会非常小心的面对世界的经济和中国的经济。比如说外部经济问题对中国的影响风险还在,欧债危机,美国的金融危机和日本的经济下滑,他都影响到我们庞大的区域,中国大量的产品是出口的,特别是一些加工业,如果没有这些出口就会出现08年的问题,也可能加工产业会破产,大量的人会失业,那么这个对中国的影响是巨大的,所以外部的经济已经和中国的经济密切的联系在一起了,如果没有这些外部的经济,要么两种可能,一是破产,失业;另外一个就是产能过剩,大量的产能不能用于对外产生产品的时候就一定转换成内需产品,这个产能过剩的问题就会更加加剧了,同时他也可能造成的是内部的风险问题,银行的风险问题,金融机构的风险问题,地方融资平台的风险问题,再一个影响中国经济的整体下滑和居民收入的下降等等一系列问题。

  所以,不要那么简单的看中国仅仅是房地产的问题,整个风险都在。所以我们不知道明年经济工作中,中央政府面临这些问题会出台什么样的东西,至少我们还没有开每年惯例的中央经济工作会议,也许我们会通过这个月底或者下个月中的中央经济工作会议为明年制定标准,但是现在我们还没有办法定标准。但是我不认为一段时间内会迅速的放松货币和信贷,明年三月份也很难说。

  主持人:之前您微博当中提到现在全国的房价保持增幅下降,但是总体还是上升的趋势,您个人觉得明年的商房价会有怎样的走势呢?

  任志强:今年的总体房价,年初和年中一段时间,很多一线城市上涨的还是很高的,很多城市已经大了控制的极限了,于是不到60天之内好多城市出台了一些政策,就是为了抑制不超过风险控制幅度的指标。就全国而言,今年上涨的幅度还是占主导的地位,同比下降的十月份还是两个城市,宁波和温州,剩下的城市还是上涨的;环比涨幅下降了,但是还没有降到正负零以下,原来涨到8000的涨到7000了,原来涨到6000的涨到5000了,还是在涨的趋势,我们没有像很多媒体制造的危机那么悲观,很多媒体比喻成已经严重的超过了08年的一些情况,我们不这么看,不管怎么样,08年总体的销售是下降的,但是今年,我们总的销售面积是增长的,至少增长了10%,我们总的销售额也是增长的,而08年总的销售额也是下降的,这两个都是绝对增长的情况,我们同时可以看到,一个重要的指数关系就是竣工量和销售量的比较。08年的时候,我们的竣工量大于销售量,大概是1:0.9,但是今年相反,按照九月份的数字,我们竣工只有4亿平方米,全年我们估计在8亿到9亿的样子,但是9月份时候我们的销售已经将近9亿平方米了,并没有改变当年竣工和销售的比例,而且在加大,相当于1:2的比例,所以我们不能认为他很不好。从开复工的总量来说是增加的,将近48亿平方米,但是这里面可能包括保障性住房,从投资来说是增长的,不管怎样还有接近30%多的投资增长。如果都不好了怎么还有增长呢,08年是下降的,我们到了08年底投资增长是低于固定资本投资比例的,但是今年是高于的,固定资产投资比例大概24%,但是我们有30%多,明年可能倒过来,但是不管怎么样,不能说今年很不好,媒体说可能是在一线城市表现的不是很好,北、上、广、深,宁波、杭州等等一些城市非常不好,这些严格限购的城市和过去房价较高的城市里面确实出现了一些比较大的波动,有人说房价会下跌40%、50%,本来二三线城市的房价就不高,怎么可能会跌,一定会涨,年底政府出台的政策可以看出来是因为涨的不行了才限价,说明这些城市并没有像08年都不行,08年是所有城市都不行了,大量的失业、破产,经济急剧下滑,我们的GDP从九点几变成了六点几,国际金融形势也不好,外贸出口也没有了,这些条件都不存在。所以和08年相比,今年的情况并没有那么不好,只是在部分地区,部分企业出现了较大的波动,如果有一些企业,我只在限购城市里面做项目,非限购城市没有项目,一限购就有较大的影响了,有一些企业非限购城市项目很多,而限购的城市项目很少,非限购城市销售的很好,也在涨,没有什么问题。有一些人把项目都集中在限购的城市,现金流就出现了问题,下一步扩张也出现了问题等等。所以今年的分化程度很大,08年是普遍的现象,今年的情况不一样了,有的人还是非常好的一种发展趋势,有的人情况并不太好,出现了很多的问题。

  主持人:我听您的意思,您对于华远的信心还是非常充足的。

  任志强:我们从来都很有信心。

  主持人:明年华远会不会降价?

  任志强:我们为什么要降价呢,收缩要看政府的政策,政府的政策不好的话,我们为什么要急于投资呢,这是很正常的。如果大家都计划生育了,你想生二胎还不让你生呢,这是完全两回事,你说为什么不降价,我为什么要降价,很多企业降价是因为他定价的时候本来就很高,比别人高,我们西安的盘我们定的本来就不高,销售也很好,我为什么要降价,不是有病吗。奔驰车如果卖的很好,为什么要降价当QQ卖呢,只能说是社会舆论有病,统一的说房价是错误,没有人会说车价如何如何,即使有一些车降价了,那也是普通用车,那些高档车降价吗,我看劳斯莱斯没有降价,反而还在涨价。你不能 说因为北京限购了,车价就一定会降,这个概念是错误的。你只能说不同品种的产品可能有差别,比如说一辆劳斯莱斯800万一台,一辆QQ六万,你把两者取一个平均价就变成每一个都400多万了,你是要400多万的车还是要6万块钱的车,哪有这个道理,但是我们现在的计算价格基本是以这种方法计算的,不是有病吗,即使把400多万变成300万你买得起吗,变成200多万一台车你也买不起啊,但是QQ车如果6万降到4万还是买得起,涨一万也可以买得起,这种讨论房价的方式是非常荒谬的方式,包括我们中央政府现在采取的政策恰恰用 这种目的来提房价,完全是荒谬。因为普通老百姓一次购房的时候都是买的小房子,我要把小房子控制住,大房子爱涨就涨吧,跟我们没有关系,就像我们说的奔驰车爱涨就涨,大家小车要控制住,或者老百姓普通用的一些要控制住,就可以了,但是我们有一些城市的政策不是这样的。

  所以我们就看到北京两项政策导致了北京的经济已经下滑的非常严重了,成为全国倒数第一了。而且很长时间,连续几个月都是倒数第一,对北京人来说并不是一个好事,而且作为首都来说也未必是一个好事。

  主持人:刚才您提到了保障房这块,您觉得华远明年会更多的参建保障房吗?

  任志强:我们去年就投标了,我们就中标保障性住房了,现在正在做着。

  主持人:您在以前一篇博客里面说到保障房建设不是开发商不积极参与,而是根本抢不到。

  任志强:我们抢了好几次都抢不到,最后用高价抢到一次,你们不要把这个概念搞错了,一般老百姓通常把这个基本概念搞错了,商品房是政府要收取土地出让金的房子,再便宜的商品房也是给富人的,绝不是给穷人的,我们国家的政府明确规定给穷人的保障性住房是免收土地出让金的,比如说经济适用房,廉租房、公租房等等,所以只要从土地的性质上就可以判断,收取土地出让金的,对不起给富人了,没有收土地出让金的,给穷人了。很容易理解的一件事情,法律就是这样规定的,同时我们的法律又规定没有收土地出让金房子的事儿和开发商没有关系,只有我委托你的时候才有关系,保障性住房是我们卖吗,不是我们卖,是你要批准才可以卖,只能是委托。廉租房是我定谁住吗,不是,是你说才可以,我们只是接受委托,和开发商没有任何关系,你要不委托就没有我们什么事情,你要委托我们就积极参与,你不委托和我们有什么关系,我们总不能干违法的事儿,所以社会和媒体大部分在吵吵说开发商不做保障性住房,是一个荒谬的说法,违法的说法,应该先说政府委托我做我才有权利做,不委托我做,我没有权利做,和开发商没有任何关系,你要是委托了,我不积极做是我的事儿,可能还要看你不是你委托条件不够好,现在是搭配,一部分商品房一部分保障性住房搭配,今年我们看到北京已经不搭配了,如果搭配了这个地没有人要了,既拿不到土地收入又没有人做受委托的房子,再委托要给一点好条件大家才去积极的委托,否则的话就破坏了市场的积极性,没有人去给你干了,你又想委托又想不付钱,老想白干,不给牛吃草,又想挤牛奶,哪有这种事儿。我们的政策不解决好这个问题,一定造成老百姓和社会上的更多的误导,之所以把矛头都对准开发商,说开发商不好,就是因为没有理解这个关系,这是一个错误,荒谬的错误,但是我们的政府又不想把这个责任承担了,所以他们不愿意解释清楚这个事情,法律上有明文规定的。

  主持人:今年有一千万套保障房开工已经超额完成,实际建成以后,您觉得这一千万保障房对楼市会有影响吗?

  任志强:我个人觉得没有影响,如果有影响一定是这个政策错了,保障性住房让买得起房子的人住上保障性住房,一定是政策有毛病,如果保障房住的真是买不起房子的人,和你市场有什么关系,本来他也买不起,这两者本来就是应该两回事,如果说混在一起,一定是中国的政策出了问题,全世界来看,所有的保障都是因为买不起才给了保障房,所以保障性住房不管做的多大,和市场没有关系,我们看看新加坡,大部分人接受了保障房,但是商品房价格有多高,二三十万一平米的房子,市场就不好吗,没有不好,卖的很好,很多中国人也去买,为什么人家不限购,为什么不打压房价,因为人家该做的做了,政府如果把该做的事情做了,你管商品房干吗,这是比我们高好几倍的房价都没有管,你管他干吗。

  为什么我们的政府要管呢,是因为政府没有干自己该干的事儿,所以才造成了这么一个结果。别搞错了。

  主持人:我相信您今天的这番话一定把很多的网友从一个误区当中拉出去,可能对这方面的观点有了重新的认识。您也给我们的网友说一段新年寄语吧!

  任志强:大家对2010年都充满了希望,到了2011年突然发现出台了很多政策让大家很失望,大家把更多的希望寄托与2012年,我们要进行十八大,进行改选等等,很多的人寄希望于2012年有一个新的气象出现,但是我个人认为2012年的不确定性比之前更多,最大的不确定性恰恰是因为政府换届的过程中可能会让政策出现上上下下不同变动的过程,如果我们现有的政策计算的话,明年的情况会比今年差,至少我们今年投资是增长的,销售也是增长的,明年可能投资增长,但是增幅已经大幅度的下降了,所以明年的日子可能如果在政策条件不变的情况下会比今年难受很多,不光是房地产,而且整体的经济都会受到影响,今年我们看到政府的财政收入大幅度增长,但是居民的个人收入没有大幅度的增长。意味我们今年的收入再一次分配中占GDP的比重并没有提高,有可能还是下降的。明年是不是能够改善,不知道,如果居民的最终收入不得到最大的提高和改善的话,中国的经济一定会出现更多的问题。

  今年我们说一千万套保障性住房开工了,明年我们发现已经开始修改“十二五”规划了,因为“十二五”规划当中规定了明年也是一千万套新开工,我们看到政府官员已经开始说要做调整,要做重新的研究,有消息传出可能要改成800万套,或者600万套等等,如果今年是一千万套,明年八百万套,意味着投资是下降的,不可能再是增长的,因为少了。

  所以,我觉得明年不确定性的问题会比今年对经济的影响更大,比如说我们前面说的外部经济发展的问题,很多问题还没有得到解决,西班牙、希腊、意大利都新换了总理、总统,他们对经济问题 怎么办不知道,欧洲的问题没有得到解决,美国的问题也没有解决,日本因为日元高涨导致出口下降也没有解决,只有中国,这时候应该怎么办,我们还不知道。

  我对明年可能更多的是疑问,要考验我们的中央政府是不是有更多的智慧来解决好我们面临的复杂的趋势。

  主持人:您还是给了网友一些建议,大家还是要看一下明年具体的形势再说。能不能给我们的新浪网友送上一个新年的祝福。

  任志强:不管前途有多少困难,人总是要往前走的,我想在新的一年里面,人们仍然有很多发展的机会,问题在于您能不能正确的判断形势,抓住机遇,我预祝大家都会在新的一年里面取得更好的成绩,谢谢!

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