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国土部将打击囤地现象 房企遭遇土地资金双面夹击

 

 编者按:目前,从各大城市楼市来看,房地产行业的拐点已经来临是不争的事实。在调控政策没有松动的情况下,房地产企业如何度过寒冬成为大家关注的焦点。《证券日报》今日聚焦房地产企业的囤地和囤货两大指标,意在剖析房地产企业的发展现状,以飨读者。

  10家一线房企手持建筑面积4.67亿㎡土地储备,需在2年内开工,开发商压力进一步加大

  日前,国土资源部发布了全国第三季度房地产用地市场运行概况。报告显示,截至10月份,全国未开工房地产用地为21.3万公顷,未竣工的房地产用地45.5万公顷。

  而据有关媒体报道,国土资源部表示,将对全国房地产企业的囤地行为继续严厉打击。就房企手持土地情况,《证券日报》记者根据2011年半年报统计了10家排名靠前的大型房企所公告的有关数据。

  公开资料显示,截至6月30日,包括万科[简介最新动态]、保利[简介最新动态]、恒大[简介最新动态]、龙湖以及中海外等在内的10家上榜“2010 中国上市房企TOP10声誉指数”房企,手持建筑面积高达4.67亿㎡的土地储备。然而,与市值巨大的土地储备相对应的是,房企极低的竣工率。

  10家房企

  手持4.67亿㎡土地储备

  上榜“2010 中国上市房企TOP10声誉指数”的10家开发商分别为:万科、保利、恒大、龙湖、中海外、碧桂园、金地集团、绿城中国、雅居乐以及富力地产。

  而在这10家房企中,恒大地产以所持土地储备面积13539亿㎡居于首位,碧桂园和保利分列第二、三。

  在土地的分布上,恒大地产更是因在三线城市广泛撒网而遥遥领先——截至6月30日,恒大地产已经进入101个城市。而在报告期内新开盘的33个项目中,有29个是位于二、三线城市。

  除去恒大之外,万科以进入到50个城市位居第二。显然,在其它开发商饱受楼市限购影响的当下,恒大和万科反而从中受益——前者更是成为率先宣布提前两月完成全年销售目标的房企。

  10大龙头房企中,万科周转速度最快:手持规划建筑面积3585万㎡土地储备的万科,声称其土地储备仅能满足未来2-3年的开发需要。相形之下,绿城中国和雅居乐的周转则相对较慢:截至6月30日,绿城集团在全国拥有逾4000万㎡总建筑面积的土地储备,“确保”了其未来5-7年的持续稳定发展。而主要在广东和海南布局的雅居乐,其所持的总建筑面积3213万㎡的土地储备“足以”应付其未来8-10年的发展。

  多家房企上半年竣工面积

  不足计划三成

  在已公布2011年上半年新开工、竣工面积的上市房企中,可以看出开发商们今年的开发节奏已经放缓。

  以绿城为例,早在年初公司计划全年新开工建筑面积900万㎡,预计竣工总建筑面积257万㎡。然而,截至6月30日,公司新开工的总建筑面积仅为266万㎡,比年初计划的487万㎡减少了45%。而公司竣工的总建筑面积更是有限,仅为91万㎡,占比新开工面积的34.21%。但是,和年初计划的900万㎡的新开工面积相比,绿城的竣工-开工比仅为10.11%。

  彼时,绿城中国的有关人士对《证券日报》记者表示,受益于资金压力,公司未来将减少新开工项目,而转向对已开工项目的投入。公司表示,绿城未来开发节奏将会放缓,并减少现金的支出。

  事实上,绿城中国并非个案:1-6月份,万科完成竣工面积107万㎡,仅占比全年规划竣工面积的14.7%。受此影响,万科上半年房地产项目的结算面积出现同比下降情形。另一方面,中海外在上半年的竣工项目仅为142万㎡。中海外表示,公司仍然维持700万㎡竣工面积的目标——这意味着,中海外上半年竣工面积仅占比全年计划任务的20.28%。

  国土部要打击囤地

  开发商压力将进一步凸显

  国土部数据显示,截至10月份,全国已经完成出让但是尚未开工的房地产用地为21.3万公顷,其中,住宅用地16.5万公顷。未竣工的房地产用地45.5万公顷,其中住宅用地35.5万公顷。

  据央视报道,国土部资源土地利用管理司司长廖永林表示,供应完土地到正常开工,应该有一年到一年半的时间,有些条件不到要两年时间,这里的一部分是合理工期的,还有一部分可能就是闲置用地。就此,国土部将按照闲置土地处置办法,要求地方调查核实,加快处理,促进土地的开发利用。

  如果按照国土部的说法,上述一线房企手中所持土地储备如无特殊情况,最多需要在2年内全部开工。而所谓的开工标准,日前国土部也给予明示:“是指规划设计的永久性建筑工程已进入地基基础的结构施工。对于仅是搭建了施工现场围护设施,或仅是开挖基坑的,不计入已开工的项目和套数。”

  这或许与开发商们对自身土地储备的开发规划相矛盾,尤其是那些土地开发计划区间在5-10年的房企。

  事实上,随着房企资金的日益紧张,房地产行业投资规模的增幅正在回落。易居中国报告显示,1-10月,全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅连续两个月收窄,“缓开工项目将持续增多。”和去年相比,增幅大幅下降了40.2个百分点。1-10月,全国房地产开发投资的增幅也持续下滑。10月份房地产开发投资更是环比骤降11.6%——易居中国认为,在保障房全面开工的任务完成后,四季度房地产新开工减少。再加上房价下跌致使企业对后市预期趋于悲观,“投资热情剧减”。

  就相关情况,11月16日,链家地产首席分析师张月接受《证券日报》记者采访时表示,如果政府真的加大对囤地的查处力度,那么将会进一步增加房企的销售压力,而开发商的资金链将越发紧张。也不排除房企无力进行开发,而致使土地被政府收回的情形。

  然而,鉴于今年以来土地市场的冷清萧条,地方政府的压力也在增大。而国土部打击囤地的行为,还要依靠地方政府的支持,否则难以落到实处。有鉴于此,政府和开发商之间的博弈将越发激烈。

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