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降价潮系列评论:楼市到拐点了吗?

 

  有媒体称,“近期楼市,山雨欲来风满楼,满城皆是降价潮。”但是楼市真的迎来拐点了吗?房价真正地开始下行了吗?

  不可否认,近期房地产销售趋弱,一些城市的房价也开始下跌。那么到底都是什么地方、什么位置的楼盘在降价?比较早进入公众视线的是上海的中海御景熙岸楼盘,房价从每平方米23000元降价至17000元,直降6000元;嘉定的龙湖郦城从每平方米18000元降至14000元等;深圳招商地产的果岭项目,以低于周边4000-5000元的单价开盘;广州恒大地产的银湖城,其湖山楼王售价仅4180元/平方米起, 并附带2000元/平方米豪华装修;成都的首创东公元在售均价5500元/平方米,最高优惠17%;南京、杭州等地也加入了降价城市的队伍。

  再说身边的北京,国家统计局公布的数据显示,9月份北京市新建住宅价格环比涨幅为零,这已经是连续4个月北京市新建住宅价格停止上涨,与此同时,9月份北京市二手住宅价格环比下降了0.4%。7月份通州的房价开始大幅度下跌,从8月份的均价1.7万元/平方米,直跌到了10月份的1.5万元/平方米左右,每月跌幅在1000元/平方米左右。除了通州,昌平、大兴、房山、顺义等北京几大郊区也均已出现“底价”楼盘。

  不难看出,此次降价的基本上在北京、上海、深圳、广州等一线城市,同时降价促销的楼盘多数为新开楼盘及少数定价偏高的别墅项目。且此类楼盘普遍位于偏离市中心的地带、教育医疗等配套相对较差,也就是说,这些楼盘的竞争力较差。从目前公开报道的情况看,处在大幅跳水楼盘,实属少数。

  据相关媒体报道,有些项目从表面上看虽然给出了不小的优惠,但描述含糊不清,让人质疑其降价真实度。如北京朝阳区的某项目,近期推出50平方米的小户型,均价23000元/平方米,全款予以8折优惠,按揭也可打8.5折,但该项目从今年5月份就开始推出这样的促销活动,其报价与一期项目售价相比有了不小幅度的提高,可见其只不过是“先升后降”而已。

  不可否认,降价已经在发生,但是在一线城市,降价潮还没有蔓延到城市中心等热门地段。 同时,二三线城市地价房价仍在上涨的现象不容忽视。由于一些地方依靠房地产来支撑经济发展的路径依赖程度较深,仍有一些地方试图“突破”调控政策。比如,广东省佛山市住建局在10月11日中午发布通知,宣布从12日起有条件放松限购政策,然而仅过了12小时的当夜,就又下令暂缓执行。

  降价现象限于一线城市且集中在郊区,由此来判断楼市拐点的到来,实属根据不足且意义不大。我们看到,调控刚刚开始起效,开发商就叫苦不迭,却提醒我们,要看清现实,防止炒作,调控任重道远,还需持续坚持,同时,相关部门要认真评估楼价下行所造成的方方面面的影响,做好应对之策,“迎接”真正拐点的来临。

  客观地说,由于一些地方的房价已经远远背离了居民收入的水平,即使房价降了两成,对中低收入阶层来说,仍是可望不可及。当前,一方面要加速保障房建设,工作重点要从保证开工率向完工率转变,同时积极做好保障房的分配、推出等机制研究,防止出现不公平现象。同时,不要降低对居民购置首套房的贷款支持。更重要的是,在房地产市场日趋冷静、投机性需求正在减少的时候,有关部门应冷静客观地研究我国房地产存在的种种“乱象”,提出解决方案,进行长期制度建设才是务实之举。

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