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房企现金流告急 四季度楼盘促销高潮临近

 房地产开发商的资金链正深度承压——营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张。截至10月23日已有29家房地产类上市公司公布三季报,三季度净利润环比大幅下滑40%,经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。接受《经济参考报》记者采访的专家认为,随着信贷环境持续紧缩,开发商资金状况越发不容乐观,预计四季度将有越来越多的房企通过促销回笼资金。

  Wind统计数据显示,2011年三季度,29家上市房企共计实现营业总收入156.4亿元,环比下滑19.5%;其中有21家出现了营业总收入环比下降的情况。从净利润指标看,上述房企的下滑幅度更为明显。29家房企三季度共计实现归属于母公司股东的净利润16.7亿元,环比大幅下滑了40%。

  上市房企业绩滑坡可以从一组成交量数据中看出端倪。中原地产监测数据显示,9月全国30城市新建商品住宅成交面积环比减少3%,同比大减35%,“金九”盛景未能出现。今年1至9月,一线城市累计新房成交量同比减少9%。10月,北京和深圳成交量再度探底,上海、广州市场成交同比降幅均达到40%以上。主要二线城市前三季度成交量同比减少11%。

  另据统计数据显示,10月过半,楼市成交遇冷,多数城市周均成交同比大幅下降,且多数降幅在50%以上,“银十”很难达成。10月3日至9日监测的33个城市中,31个城市成交量同比下降,其中20个城市成交量跌幅在50%以上;10月10日至16日监测的35个城市中,28个城市成交量同比下降,其中14个城市成交量跌幅在50%以上。

  受销售持续低迷影响,衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。从三季度的数据看,29家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6亿元,而在去年同期则为30.8亿元,其中有15家出现经营性现金流量净额下滑的情况。而从存货指标来看,上述房企三季度存货达2337亿元,比去年同期的1551亿元大幅上升50.7%,也高于6月末的2195亿元。

  链家地产首席分析师张月表示,目前房企资金链条紧张和经营风险上升已愈发明显,因资金问题被吞并、收购的中小房企不胜枚举。根据链家地产市场研究部统计,截至10月上半月,今年房地产行业并购案例已达90余起,超过去年全年的并购数量。此外,中小房企还通过抛售项目、转型矿业等手段躲避财务风险,据统计,至今已有25家左右房企涉足矿业,约占房地产上市板块的五分之一。

  一位房地产开发商告诉《经济参考报》记者,目前政策对房企银行贷款、房地产信托、股市再融资等渠道基本都堵死了,而销量的持续下滑更是“雪上加霜”,房企资金链越绷越紧,通过卖股权、卖土地、抛售金融资产、降价促销等途径加速回笼资金已成为很多房企无奈的现实选择。

  自今年5月起,中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销,至9月加入降价销售行列的品牌开发商有所增多。中原监测数据显示,富力、保利、万科等标杆房企都进行了不同程度的降价促销。但总体而言,今年下半年以来的降价速度和幅度相比2008年仍较为有限。

  张月表示,大型房企的财务状况虽比中小房企稳健,但也在不断恶化。近日,多家大型房企加速融资,中粮地产(4.57,-0.09,-1.93%)抛售投资性金融资产获利约4000万元,成为房企一种新的融资策略;万科10月为名下子公司进行三次担保融资约12亿元,超过三季度的担保融资总额。

  申银万国研究报告指出,目前开发商资金压力继续增大,各种融资渠道均受限制。9月房地产资金来源7209亿元,同比增长17.4%,但环比回落8.1个百分点。其中国内贷款同比减少8.3%,占比从8月的16.2%下降到15.7%;自筹资金占比继续上升,达41.2%,创历史新高。日前出台的加强对房地产信托和外资进入楼市的监管政策,都反映了房地产各种渠道的融资难度都在加大,开发商资金压力继续增加。与此同时,销售萎靡,投资回落相对缓慢,开发商的整体资金状况仍在不断收紧之中。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说,分析开发企业资金来源构成变化趋势可以发现,进入2011年以来,国内贷款比重持续下降,由1至2月的22%下降到1至9月的15.7%;企业自筹资金比重大幅上升,由1至2月的34.4%上升到1至9月的41.2%。另外,个人按揭贷款比重和利用外资比重有所下降,定金及预收款比重小幅上升。由此可见,随着国内信贷环境继续紧缩,开发企业资金状况不容乐观,被迫更多地利用自有资金。

  杨红旭认为,在信贷政策紧缩、通胀率仍相对较高的背景下,四季度融资环境仍然严峻,预计四季度楼盘促销的现象将越来越多。

 

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