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楼市分析:前瞻楼市变局下的调控走势

     国家统计局18日发布的8月份楼市统计数据显示,在全国70个大中城市中,46个城市新建商品住宅价格环比停涨,16个城市新建商品住宅价格环比下跌。从整体看房价涨幅进一步收窄,楼市正朝着调控预期的方向发展。专家指出,全国房价下降的拐点正在形成,但最终确立仍有赖于政策的持续和深入,尤其是全局性把握限贷、限购等关键点。
  过半城市房价停涨限贷限购仍需从严
  过半城市房价环比停涨
  国家统计局数据显示,环比7月份,70个大中城市8月份新建商品住宅价格下降的城市有16个,持平的城市有30个,即共有46个城市实现停涨,比7月份增加了15个。7月份70个大中城市中价格下降的城市有14个,持平的城市有17个。
  业内人士表示,这是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨,而且,8月份房价环比止涨的城市数量一下子比7月份多出了近一半,可见政策见效比较快、比较明显。
  即便是环比价格上涨的城市,整体看其涨幅也明显低于7月份。7月新建商品住宅价格环比涨幅最大的城市是泸州市,涨幅为0.8%,但8月份,环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.4%,泸州市环比涨幅仅0.2%。8月份新建商品住宅价格环比上涨最快的城市是宜昌市,涨幅也仅为0.4%。此外,最大涨幅低于最大跌幅,数据显示,同期新建商品住宅价格环比下降最快的重庆市降幅为0.5%。
  据北京中原地产监测,8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅仅为0.02个百分点,这一指标已经连续多月出现下降;二手住宅价格环比平均下跌了0.05个百分点,这更是今年以来的首次下调。
  业内人士认为:“从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看,大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制,楼市已经到了停涨的临界点,全国房价下降的拐点已经初步显现,随着调控的持续深入,更多城市将迎来价格调整,拐点将在半年内进一步确立。”
  70城市房价同比仍在上涨
  对于这一变化,业内人士认为,在以限购、限贷为代表的调控政策持续作用下,楼市投资投机行为受到了抑制;从另一层面来看,在物价回落艰难的情况下,以控通胀为首的政策难以转向,从紧的货币政策还将延续,年内利率将维持高位,市场难以获得持续的宽松。
  细分来看,据中原地产监测,70个大中城市中,限购的城市新建商品住宅价格平均环比涨幅为0.01%,同比为4.29%;而非限购城市这两个指数分别是0.02%和4.55%。“这反映出限购依然是见效比较明显的调控措施。”。
  尽管如此,但从同比来看,7月份70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市尚有1个,而8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比全部为上涨,无一下降。
  对此,业内人士认为,由于同比的数据是从2010年9月算起,由于2010年9月至2010年12月市场上房价实际变动较快,这一数据的变化不排除是源自去年底的翘尾因素。
  另外,来自中原地产的监测显示,二、三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中,8月份房价环比上涨的城市以二、三线居多。张大伟认为,这说明在目前楼市已经处在前所未有的重压之下,调控效果依然难以明显地完全实现,这主要是因为流动性仍然过大;过分放大了楼市在上轮经济拉动中的作用;CPI依然持续高位运行。
  业内人士表示,这一方面说明调控效应有待进一步显现;另一方面也说明调控仍然不能放松。

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