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楼市分析:前瞻楼市变局下的调控走势


  上海某地产研究咨询部总监称,事实上,住建部此次并未明确划定限购城市名单,而是公布了5条“建议标准”,提出“符合2条以上的城市,建议列入新增限购城市名单”。此外,“各地可根据实际情况,对具体标准进行适当修改”,并且规定“限购期限可暂定到今年年底”。这意味着地方政府拥有很大的变通自由。这种“建议性限购”刚性约束力的不足显而易见,且灵活的标准把握又不乏“运作空间”,因此出现“软抵抗”也就不足为奇了。
  此次衢州版“限购令”对本地人的限购范围设定为:市区、第四套——这样的措施被业界戏称为“最松限购令”。而台州限购范围同样也仅限于市区,对郊区县并不限购,并且未涵盖二手房。宋会雍表示,这样的政策力度比预期的相差甚远。
  同济大学经济与管理学院副教授张鑫表示,保持限购政策的一贯性,彻底打消房地产相关利益主体不合理的预期,才有可能根治房地产市场的乱象。限购的真正目的或理论依据还在于,让住房回归民生性和消费品功能。一旦限购政策放松,房价必将再次飙涨,房地产市场调控仍将成为“空调”。
  地方政府以限价规避限购
  近段时间以来,多个二三线城市已经、或者准备推出限制房价措施,“限价令”正成为“限购令”的挡箭牌。
  韶关近日公布的《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》,并没有提到限购,重点却是限价:首次申请预售许可证的商品房项目,申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的;在售项目申请预售许可证的,申请预售商品住房备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%的,暂缓备案和发放商品房预售许可证。
  事实上,韶关并不是近期第一个“被迫”提出“限价”的城市。今年7月中旬,河北廊坊市就开始行政“限价”,要求对新建商品住房预售、销售价格进行限制;7月下旬,河北秦皇岛市政府约谈开发商,传递商品住房的销售价格上限约为7000元/平方米的信息;山东烟台市8月2日也出台“限价”规定,要求部分新建商品住房销售均价涨幅不能超过5%。
  地方政府为何偏爱限价,却对限购“敬而远之”?上海某房地产研究院综合部部长解释称,限购直接压制需求,如果市场需求萎缩,当然是商品住宅成交量大降,进而导致土地市场低迷,其结果是地方政府的土地出让金和房地产交易环节的税收都会大幅下滑。限价,直接干预价格,侵害开发商利益,却并未影响需求。如果新房定价不能明显上涨,部分购房人更愿意入市,其结果是成交量并不一定下滑,房地产税收也就有了保证,土地出让金也不会显著减少。由此可见,地方政府最关心的是楼市成交量,保住成交量,也就保住了市场信心、保住了财税收入、保住了GDP。另外,今年3月底各地公布的年度住宅价格控制目标,大多以涨幅不超过GDP或人均收入增幅为标杆。这分明是一个“控涨”指标,而非“控跌”指标,地方政府的心思可见一斑。
  专家认为,“限购令”扩容给楼市传递了一个明确的调控信号,打破了一些开发商“调控接近尾声”的幻想,这样政府就可以利用目前房地产市场胶着相持的时间,抓紧研究和制定楼市健康发展的“治本之策”。但“限价令”频出及地方政府选择性地执行“限购令”,可能导致最终出台“限购令”的二三线城市远远低于预期,对调控政策的延续性和调控效果十分不利。
  “这需要住建部尽快出台限购名单,不能有丝毫懈怠,防止限购政策进入疲劳期。”中国房地产学会副会长陈国强等学者表示,尽管与北京、上海、深圳等一线城市相比,二、三线城市限购在内容上、方式上会有所差别,但限购还是会有一定的效果。
  “深水区”调控政策应更灵活
  专家认为,“限购令”遭遇“软抵抗”,说明楼市调控已经进入“深水区”,触及到了历次调控未能奏效的难点,应当坚决贯彻落实已有的调控政策,坚定市场对调控效果的预期,但执行调控政策要更灵活,切忌“一刀切”。归根结底,不管是限购还是限价,都只是权宜之计、治标之策。如果不解决住房投资属性过重、商品住房有效供应不足、保障性住房比重偏低等一系列困扰房地产业发展的长期性、根本性问题,即使房价能暂时被遏制,将来依然有可能反弹。
国家统计局最新发布的数据显示,1-8月,全国商品房销售面积59854万平方米,同比增长13.6%,其中,住宅销售面积增长13.1%。商品房销售额33264亿元,同比增长25.9%。其中,住宅销售额增长24.4%。
通过换算商品房成交面积和成交金额可知,1-8月全国商品房成交均价同比上涨10.8%,较去年7.5%的全年涨幅明显上升,其中,住宅成交均价同比上涨10.0%,较1-7月下降0.3个百分点,商品住宅成交均价涨幅微幅收窄,但是涨幅仍然偏大,和调控目标差距较大。
  业内专家建议,调控目标依然任重道远,地方政府执行“限购令”不能“软抵抗”,但也不能简单地“一刀切”,应注重差别化各地的限购政策。
  首先,限购应充分考虑到房价上涨的规律性,一些地方房价短期的上涨情况并不代表该地区楼市的上涨趋势,应充分研究各地楼市的具体情况后再给出限购的指导。
  其次,在政策的“松紧度”方面应合理设置,如部分一二线城市的经济结构较合理,对土地财政的依赖性相对较低,而一些地级城市对土地财政依赖性极强,应区别对待,设计不同的限购政策。此外,在退出机制上也应有所区别,限购令应该是以分区域、分城市、自下而上的方式逐步谢幕,由于市场的分化和差异,也不排除个别城市长期限购的可能性。
  第三,限购政策只是暂时缓解市场供求矛盾,深层次的矛盾仍需靠市场与报障“双轨”的长效机制来解决。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示,调控不能将眼光只盯着房价,要抑制不合理需求、增加供给总量、改善供给结构,还要加快保障性住房的建设和供应。

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