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楼市分析:前瞻楼市变局下的调控走势


  调控仍需从严限贷限购
  8月份多个城市房价的变动是市场状况的真实写照。据中国指数研究院统计,8月份北京、深圳等地楼市成交降幅较大。而从楼市历次走势来看,在调控之下,如果8月份市场难以大幅反弹,传统的“金九银十”以及四季度的房价走势都将不容乐观。
  下一阶段更多的项目将会采取降价求量的营销方式,快则一两个月之内,全国房价拐点就能确立,但成交量存在变数,因为开发商在年末将会加大推盘力度。
  楼市还存在其他的变数。首先是在目前房价依然变动较大的三线城市,限购令难以进一步落实;另外,以限价代替限购可能会影响全国的调控效果。而对于开发商而言,缩减投资、多渠道融资也使得一些房企有恃无恐,坚持高房价。
  在预期方面,央行发布的三季度居民储户调查结果显示,对当前房价水平,75.6%的居民认为“过高,难以接受”,为2009年以来的最高值;而对未来房价走势,仅8%的居民预期将“下降”。
  就全国而言,高房价能否被抑制最关键在于信贷,因此对全国楼市信贷从紧、降低楼市的投资杠杆率十分有必要。同时,也需在一些城市利用限购控制楼市的非理性购买力,最终实现市场价格平稳,为保障房大量供应后的双轨制赢得供应时间和价格空间。
  据国家统计局公布的统计数据显示,前8个月全国住宅新开工面积为102089万平方米,而同期住宅的竣工面积则为37095万平方米,差额高达6.5亿平方米,这显示出楼市的潜在供应量较大。
  限购政策周期内,在金融贷款和其他融资渠道收紧的情况下,开发商越来越依赖于项目回笼资金,势必会更多地通过降价求售来获取资金,全国性的买方市场将逐步到来。
  北京房价下行趋势明显
  从正在举行的“2011北京秋季房地产展示交易会”传递出的信息来看,未来半年北京房价下行趋势明显,但力度可能不大;同时商业地产可能会受到被限购政策挤出的投资者青睐。
  房价:折扣时代来临
  “展会期间购房送价值5万元家具、电器”“2万抵10万”“看房者均可参加抽奖,中奖率100%”,一进入展会大厅,类似这样的宣传画引得不少人驻足观看。与春季房展几无优惠甚至价格不断上涨相比,本次房展商家大打“折扣牌”。据房展组委会统计,本次展会上推出优惠折扣的楼盘比今年4月的春季房展多出了一倍,最低折扣甚至达到8.5折,力度相较以往大很多。
  对此,中国指数研究院指数研究总监何田认为,上半年不少开发商还在观望政策,现在则总体上达成共识,即调控是比较长期的,开发商可以撑半年,但一年或者更长时间就有些乏力。北京市房地产展示交易会组委会副秘书长、北京四季地产研究院副院长郑向东也持相同观点:相对春季和夏季房展来说,开发商已经开始认识到调控政策将会长期执行,他们停止观望,开始用优惠措施大力推盘。
  “上半年,大的开发企业已经通过加快推盘,增加销量。比如说恒大,因为在推盘和价格上都比较积极,所以它的销售业绩较好,下半年可能会有更多中小企业跟进。”何田说。虽然参展商都讳言“降价”,但他们不惜花费数十万元搭建展台以及售楼人员极度热情的态度,或许也能反映出推盘的迫切程度。
  从近期的房屋成交情况看,下半年北京房价虽有下行趋势,但不可能一蹴而就。何田认为,目前地产商的日子要好于2008年,当时最高峰时北京有20万套房子滞销,现在只有11万套左右,虽然开发商快速回笼资金的意愿较强烈,但资金链仍好于2008年。
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