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限购大势下商铺备受关注 个人投资商业地产需谨慎

  今年住宅市场受调控政策影响一时冷清,而商业地产备受关注。不限购、不限贷、回报高、升值潜力巨大……近期不少开发商打出这样的广告,以吸引商业地产投资客。于是,沉寂多年的商业地产今年激起了众人的投资热情,成交量近几月来连创新高。虽然商业地产投资回报比较诱人,但业内人士认为,投资商业地产的风险要远远大于住宅,尤其是那些从来没有商业地产投资经验的新手,更要谨慎为之。

  商业地产良莠不齐 选择须睁大眼睛

  近日,有位读者王先生给笔者讲述了他的投资遭遇。因为物价不断上涨,通胀压力不断加大,他担心存款放在银行会不断贬值,听说今年商业地产比较火热,正好手头有40多万元没有好的投资方向,于是选择了商业地产投资。他本人以前没有接触过商业项目,不太了解商业地产,年初他被一家商业地产项目的广告深深吸引,诱人的产品和高额的回报让他动了心,于是去售楼处实地考察,置业顾问热情的介绍和专业的分析以及现场热销的场面迅速打动了他,很快便出手预定,并短时间内与开发商签订了正式的购房合同。(签订合同时置业顾问没有就合同内容一一与他告知),当他拿到合同后发现,合同内容与当时开发商的承诺有很大出入,按合同计算产品回报远远没有项目宣传的那么好,他有一种被欺骗的感觉。为此他找到开发商,开发商有着种种合理解释,于是王先生要求退房,但合同已签,开发商根本不理会。现在他很后悔,越看合同越觉得上当了,现在整个人为此几乎精神崩溃。

  笔者为此也详细了解了该项目,发现该项目确实存在很多问题,并且经计算后发现,回报也没他们所说那样诱人。如果签订合同的时候能仔细核对合同内容,也许这位王先生就不会购买这个项目了。

  王先生的投资遭遇并非个案。据笔者了解,许多投资者以投资住宅的思维来投资商业地产,以为买进就能赚钱,风险意识比较淡薄。有商界达人曾形象比喻,“投资住宅,中学生即可;投资商务楼,需要大学生;而投资商铺等纯商业地产,则需要研究生。购买商业地产,需要研究,要有调查和统计,否则冒然买进很可能吃亏。”决定商业地产价格的因素有很多,但能否升值,还在于其所处区域本身发展是否有潜力以及该产品是否合理等。有研究人士指出,住宅以销售论回报,而商业地产则以经营论成败,投资者千万不要被一些开发商诱人的广告冲昏了头脑。

  商业地产投资要理性对待

  商业地产与住宅相比,整体环节比较复杂,除了首先要看开发商的综合实力、品牌以及所开发产品以外,投资商业地产还要考虑以下几个因素:

  第一,包括办公楼、公寓(普通公寓、酒店式公寓等)、商铺、旅游娱乐等,这些产品形式不同,回报也不同,取决于后期经营状况。商业地产的用地,国家规定的使用年限一般在40-50年;而纯住宅用地使用年限为70年。特别需要注意的是,有的项目使用年限严重缩水的问题。

  第二,商业地产买卖税费比住宅要高,尤其是卖出过户的土地增值税是住宅的2-3倍。

  第三,购买商业地产银行贷款的年限最多只有10年,而住宅可达30年。

  第四,商业地产的水电、宽带费用与住宅地产相比几乎翻倍,物业费更是高出住宅物业的数倍,而且不可以落户。

  王先生的投资遭遇为更多的投资者提了个醒。

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