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限购令能否“消灭”炒房团?

郎咸平观点
  著名经济学家郎咸平近日指出,随着二三线城市限购令风声趋紧,已有近20个城市可能将于9月开始实施限购。尽管手段多样,力度很大,调控利剑直指炒房客,但炒房团从未销声匿迹,而是“东征西战”。

  郎咸平表示,房地产始终是热点行业,仅2010年土地出让金占地方财政收入比例就高达76.6%,与房地产有关的贷款占贷款总量的60%,与此同时,房屋新开工面积也大幅上涨。一方面实业经济在衰退,另一方面房地产业继续高歌猛进,不仅地方财政对房地产过于依赖,炒房客也义无反顾不走回头路。

  二三线城市限购大网拉开,限购、限贷持续深入,炒房团当真限不住,“打不趴”?本期《观点地产》邀请万唐置业总经理周斌和扬子置业副总经理孙健进行观点对决。

 
 

  观点①

  炒房的思想在“潜伏”

  扬子置业副总经理 孙健

  有的炒房客可能暂停了买房脚步,但只是静观市场而已。限购限住了一部分买房行为,炒房的思想却始终‘潜伏’在很多人心里,没有办法限住。”

  安居乐业是中国人的传统观念,有房才有安全感。虽然依托限购,房价的涨幅受到了立竿见影的控制,逼退了部分游资。但是土地出让政策不变,就不要指望房价会有大幅下降。不少炒房客认为,限购令只是“浇熄”了房价中的部分虚火,但长期看房价还会上行,所以他们始终辗转其中,难以销声匿迹。

  如果手上有多余的资金,无所作为就是坐等贬值,但普通大众的投资渠道太少,股票市场暴跌、金价猛涨,收藏品不懂,找寻不到长期稳定保值的替代品,再三比较,即便限购,还是想方设法买房保值。

  二三线城市限购箭在弦上,其实限购并不可怕,可怕的是限贷。为了应对通货膨胀,在目前的经济环境下迫使银行收紧各项贷款,房地产贷款首当其冲受影响,目前是有按揭政策但买房人却不能顺利及时按揭。银根收紧,开发商卖了房子,买房人付了首付却等不到银行下款,贷款一刀就切断了楼市的资金流。据我所知,一些银行已经跟开发商有言在先,到今年年底都不再接受个人贷款,同时,开发贷一并扎口。年底,开发商回款会成大问题。

  但尽管如此,炒房客依旧不可能绝迹,有的炒房客可能暂停买房脚步,但也只是静观市场,限购限住了一部分买房行为,但炒房的思想始终“潜伏”在很多人心里,没有办法限住。一旦市场趋好,炒房团必然回归。

  目前房价已经出现松动,购房者要清楚自己的买房动机。如果是自住的刚需客户,现在各家楼盘房价松动,新盘入市、老盘加推都调低了房价预期,是个买房的好时机。因为房价不可能出现大起大落,只会在低位上保持平稳,出手晚了可能心仪的房子就没了。

  观点②

  今年底将现抄底好时机

  万唐置业总经理 周斌

  现实情况证明,如果没有限购,房价涨幅将很难预估。个人预测,今年年底到明年上半年,将是房地产未来十年内抄底的好时机。”

  逆市之下,投资客、炒房团并没有彻底消失,而是淡出市场,等待时机。有一部分投资客开始扩大战场,转战非限购城市:一线城市限购就去二线城市买房,二三线城市限购,就在四线城市置业。只要不是全国所有城市一律限购,炒房资金总有去向,这也充分解释了为何今年上半年浙江、广东的二三线城市房地产销售会逆市热卖。

  即将展开的二三线城市限购也只会在部分城市中实施,限购只能限得了局部,限不了整体。现在的房地产市场之所以还有投资客伺机出动,是因为房产投资仍旧有利可图。我们可以算笔账,首付5成,贷款买套房,房价涨10%,刨去利息,等于首付5成的钱增值了20%,况且房价未来仍然稳中有升,房产的投资性并未丧失。

  个人预测,今年年底到明年上半年是房地产未来十年内抄底的好时机。目前限购之下,成交萎缩,但真实的需求一旦释放,购买力仍会旺盛。

  限购堵住了真实需求,哪里销售火爆哪里就有可能遭遇限购,在没有找到及时有效的根本解决办法前,限购并非不可取。现实情况证明,如果没有限购,房价涨幅将很难预估,限购是特殊时期的特殊办法。

  未来7、8年,房地产投资净收益率不会低于10%。一是城市化进程还远没完成,房地产市场还有发展空间。二是目前从投资市场来看,还没有能够替代房产的被大众认可的更好的投资品。只要限购解除,未来市场无论成交量还是房价可能仍会反弹。

  但同样是投资,选择不同产品未来回报率也是不一样的。两类产品未来升值潜力较大:一是市区的高档公寓和城市别墅;二是郊区产品中有特色、环境好、物业好的刚需盘。

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