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叶檀:房地产投资黄金时代已过 进入资本为王时代

 据经济之声《天下财经》报道,目前房地产投资的黄金时代已经过去了,已进入资本市场为王、风险投资为王的时代。这是著名财经评论人叶檀针对房地产市场发表的最新观点。

  叶檀认为,房地产市场会在一个狭小区间内波动,同比增速、环比增速会有所下行,但不可能大幅下挫。房地产泡沫是货币泡沫的结果,只要有货币泡沫,一定有房地产泡沫。房地产有良性泡沫和恶性泡沫之分,曾有美国学者完整记载了350年的荷兰王子运河两岸的房价,年均增长是0.2%,另外最近20年美国房价年均增长是0.6%,可见房价跑不赢通胀。但是房地产是有上升周期的,只要踏准周期,可以有非常大的收益。

  良性上涨周期有几个特征,一是实体经济很好,这是房地产良性增长的基础。二是上涨周期都特别长,起码10年左右。在良性上涨周期时,每个人手里的财富在增长。三是没有恶性通胀。在衡量一个城市的房地产时要看几样东西,第一,资金是不是在长期流入?第二,人是不是在长期流入?第三,GDP跟工业产值是不是在稳步增长?如果这些条件都具备,那个地方的楼价就具有起码在最近几年里上涨的态势。

  对于房地产市场未来走势,叶檀预测,第一,紧缩政策不会放松。房地产黄金时候已经过去,大幅上涨是一个梦想。未来是一个精挑细选,进行结构性投资的时代。第二,大幅下跌也不可能。因为货币依然宽松,仍然是负利率,即便下跌也要一个漫长的过程。很多有钱人第一投资项目仍然是房地产。所以未来面临的结果是同比增速下降,环比上升速度下降,但整体上看每年会有一个略微上升的过程。
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