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一线城市房价下跌大幕开启 楼市调整进入下半场

一线城市房价下跌大幕开启 楼市调整进入下半场
“房价跌了吗?”手握多套房产、曾经踌躇满志的炒房客,如今也开始频繁出入房产经纪公司的“大

户室”,打探区域房价的最新走势。信心,犹如阳光照射下的肥皂泡,经历过度膨胀后,色彩斑斓的表面

逐渐显出恐惧的阴影。

  从温州来京多年的宋先生一周前决定将名下6套住宅出清,单套报价低于同类房源约3%。“房价的下

行趋势很明显,继续把资金压在楼市,风险大过收益。”与宋先生一样,一位国际投行中国区的高管日前

也出售了其位于上海的两套投资性住房。

  业内专家指出,房地产市场的降价预期正在逐步兑现。四季度开始,新盘供应量和二手房卖盘都将明

显增加,降价现象很可能进一步蔓延,一线城市高房价已岌岌可危。如果把成交量萎缩看成是楼市调整的

上半场,那么,目前一线城市正在步入以房价调整为主的下半场。

  从连续跳价到无人应价

  在央企工作的肖女士近两周很郁闷,她打算将位于北京东二环内“上舍”小区的一套一居室出售,但

经过数次下调价格,房源依然无人问津。

  “今年4月,有买家愿意出价280万元,那时我犹豫了。现在价格又回到年初水平。”今年春节前,拥

有3套住宅的肖女士见调控逐步升级,便考虑将一套74平方米的一居室出手。当她以260万元挂牌时,看房

人络绎不绝,并随即有人应价。肖女士便见势跳价,报价一路上涨,直至285万元。但2月16日北京出台“

最严限购令”后,看房者顿时门可罗雀。“现在只能挂着了。”她无奈地说。

  与肖女士不同,不少急于将房源脱手的投资客更愿意选择小幅降价。日前,温州商人宋先生的6套住

宅已脱手4套,均以低于挂牌价成交。“与同品质房源相比,宋先生的报价已有优惠,不过经过与买家协

商,宋先生选择再次让利。”北京中原地产近日代理了宋先生在“万泉新新家园”的一套住宅,该小区地

处西三环与西四环之间,均价在每平方米45000元至50000元。而宋先生的成交价不到每平方米43000元。

  据中国证券报记者实地调研,目前北京楼市的降价现象已从郊区扩散到二环以内,西城广安门区域个

别楼盘价格一月间下降近每平方米3000元。

  “现在购房者的议价空间比以前明显增大,一般一套房源的议价幅度在5%以上。”21世纪不动产一位

门店经理坦言。在上海,二手住宅最高议价幅度达15%,降价趋势正在蔓延。一家全国性房产经纪公司的

最新抽样调查显示,受未来获利空间或将缩小预期影响,8月以来,上海楼盘的二手房卖家普遍可接受5%

-15%的议价,不少业主希望尽快抽身离市。

  在广州、深圳投资房产的纪先生最近日子更不好过。“珠三角楼市的市场化程度比京沪更高,房价变

动更敏感。调控后,手头的房子很难出掉。”2004年开始炒房的纪先生经历过当地楼市的数次起伏,“像

坐过山车一样,最好的年份是2007年和2009年。”他说,那时房子买入后一两个月内就能出货,赚得也不

少。但现在纪先生仍在纠结如何处理广州、深圳的多套毛坯房。

  从抢购到维权

  “新房比二手房价格低,后开楼盘比先开楼盘价格低,这种价格倒挂现象让购房人无所适从。部分项

目已出现退房和维权迹象。”购买北京通州华业东方玫瑰(楼盘资料 业主论坛) 的业主马菁菁近期加入了

维权队伍。

  马菁菁说,他们购买的是华业东方玫瑰一期A4号楼,该楼今年4月开盘,售价为每平方米17000元至

19000元。“当时开发商称,项目后期价格肯定会涨。我们还是排队认购的。”

  但到了8月初,二期A9号楼推出60套特价房,均价为每平方米14500元至15500元。与4月价格相比,降

幅达10%以上。“最近促销的A9楼里,户型最好的房源也以每平方米14500元出售。我买了一套同样面积的

房子,多花将近50万元。”马菁菁愤愤不平。

  现在该项目的开发商已拿出一套令前期业主较为满意的补偿方案。不过,业内人士指出,这种“价格

倒挂”预示着房价下跌已“山雨欲来”,今后因房价下跌产生的民事纠纷或日益增多。

  今年5月,首开常青藤通过折扣等优惠将价格暗降10%,曾导致数十位前期业主抱团要求开发商补偿损

失。据北京房地产交易管理网公开信息,远洋一方润园从预售均价每平方米24345元降价至20500元;中海

九号院从每平方米41234元降至36728元。开发商的销售策略正在明显变化,打折降价促销战愈演愈烈。

  在深圳,房价倒挂现象早在今年1月就已出现,到五六月最严重时每平方米相差近万元。由于深圳从5

月实施楼市限购政策,房价倒挂现象日趋明显。世联地产数据显示,5月以来,深圳新入市楼盘价格分别

下调10%至15%。5月初,中海地产打出“新房八折”的销售优惠。而6月开盘的深圳招商观园开盘均价为每

平方米12000元,低于周边项目均价约2000元。

  一线城市中的北京、上海及广州同样出现房价倒挂现象。根据亚豪机构数据统计,8月北京楼市有近

30宗项目入市,其中超过20宗项目的定价均低于周边二手房均价,折价幅度在10%至15%。

  从整体均价看,今年以来,一线城市房价都有不同程度回落,其中京沪基本回落至去年底或今年初水

平,而深圳和广州则已回落至去年下半年水平。

  从炒房到炒矿

  位于太原市中心的迎泽宾馆一直是山西煤老板宴请宾朋、洽谈生意、打探信息以及拓展政府关系的重

要场所,也是房地产商赴山西发展客户的重要据点。曾跟随SOHO中国的销售团队入晋推销房产的王女士坦

言,现在想忽悠煤老板到北京买房已经没那么容易。

  “几年前,我们跟着营销总监到太原,只要在迎泽宾馆搭个展台,再通过酒店客房部套取一些煤老板

资料,打打电话,项目很快就卖光了。”王女士介绍,煤老板只问项目离天安门有多远,再估算一下每平

方米大约值几吨煤,然后就下单了。

  “但今年不一样了,做房地产销售成了一件很糟心的事。”一方面受限购影响,另一方面,煤老板的

资金开始转向其他领域。据王女士了解,很多煤老板对投资一线城市的住宅已经兴趣不大,他们的目光开

始聚焦于矿产资源。

  来自晋中的白宝权从上世纪90年代起靠承包小煤窑发家,2006年至2009年在北京等地购入数十套住宅

和商铺。今年,他把在京的住宅和部分商铺全部出售,所得资金又干回了老本行。今年5月,白宝权斥资

上亿元在内蒙古赤峰购买了一座中型煤矿。

  高和投资董事长苏鑫指出,山西、陕北、内蒙古以及温州等地的民资已不再盲目押宝住宅,资源类产

业日益受到追捧。即使投资房地产,民间资本也趋向于投商业地产。另外,民间资本以新型金融业态参与

房地产业将渐成趋势,如参与房地产信托,或者以私募股权基金、REITs等途径参与其中。这势必弱化民

间资本对住宅的需求,从而给住宅市场降温。

 

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