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一线城市土地成交升温 开发投资增速回升未定

    2014年前三季度的房地产开发投资增速降至5年来的新低,对GDP下滑至7.4%形成了一定拖累。9月底信贷新政已过去一个月,开发商投资意愿是否回升?

    10月份楼市成交和土地市场确实有所回暖,但开发商投资集中在一线城市及少量的二线城市。由于对库存的警惕和后市的谨慎,购地和新开工并没有出现大幅的增长。多数业内人士预计,房地产开发投资增速将保持目前的水平,也不排除下滑的可能。

分化的土地市场

    据财政部数据,1-9月国有土地使用权出让收入31290亿元,同比增长16.6%,但增速在逐月下滑,其中,9月份的土地出让金收入同比下降21.1%。

    由于土地出让后一般会有6-12个月的土地出让付款的时间,进入四季度,地方政府卖地压力大增,10月、11月,多个城市竞相推出新地块。

    10 月底,南京市一次性推出7幅地块,其中有6幅含住宅用地,且区位大多相对较好;11月,合肥市将推出14宗地块,共计423亩;11月,广州市将在4天内 集中拍卖19宗、303亿土地;11月,上海市将出让14宗经营性用地,其中董家渡地王预计将刷新全国总价地王;重庆秋季土地推介会上也推出了120余宗 优质城市建设用地,包括居住用地70宗、商住用地50宗,面积达7600亩。

    除了供地大涨,一些地块溢价率还在上升。10月22日,深圳今 年首块宅地开拍,溢价85%成交,并刷新了深圳住宅地块总价和单价纪录;同日,上海张江南区宅地溢价93%出让。而南京在取消限购后的首次土地拍卖会,引 来众多房企角逐,两块地均以高溢价出让,其中城东宅地更是创下区域单价新高。楼市10月回暖也给各地政府推地带来机会。不完全统计,近半数重点城市10月 份成交量环比涨幅超过20%。

    中原地产分析师张大伟认为,信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现企稳的迹象,房企重燃买地信心。年底部分企业可能进入土地市场期待抄底。部分热点地块,竞争将比3季度有所增加。

    “从目前情况来看,地方政府一定要抓住稳定住房消费的契机,抓住刚过去10月销售井喷的东风,全力以赴一心一意去卖地,这样才有可能最终完成年度指标”,易居中国执行总裁丁祖昱表示。

    但并不是所有的地方都容易把地卖出去。数据显示,一线城市和部分二线热点城市得益于需求旺盛、土地稀缺等优势,房企竞争者众多,溢价率逐步走高;而三四线城市则多以底价成交甚至流拍。

    克而瑞30个重点房企拿地数据显示,地产商回归一线城市拿地汹涌。30家重点房企前10个月在一线城市拿地共耗资2435亿元,超过去年全年的2400亿元,耗资占比上升20个百分点,达53%,占到全国拿地资金的半数以上。

    中原地产数据显示,一线城市今年前9个月合计卖地金额为3671.16亿元,与2013年同期的3672.7亿元基本持平。

投资增速或继续低位

    虽然近期房地产、土地交易市场触底回暖,但房地产投资企稳的信号并不明确。

    据任志强(微博)分析“今年前三季度房地产投资下降到12.5%,其中第三季度房地产投资增幅只有10%。10%的增长中有3%来自于保障性住房的增长。换句话说,如果扣除保障性住房,房地产投资的增长速度已经变成了个位数”。年初他即已预测,房地产投资增速可能会下降到个位数。

    任志强认为,前三季度房地产开发投资情况对GDP的影响(拖累)大概有0.6个百分点。这比经济学家李稻葵(微博)的分析要高,李稻葵认为拖累了0.3个百分点。

    “(四季度)土地市场投资会有所升温,但房地产投资数据将进一步恶化,对宏观经济的负面影响将持续出现。无论愿不愿意承认,地产对宏观经济影响并未减弱”。中信建投房地产投资小组认为,明年地产投资增速将回落为个位数。

    10月29日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,要求重点推进住房等六大领域消费,“稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件”。丁祖昱认为,住宅是房地产中最主要的部分,只要拉动了住宅消费,整个房地产持续健康发展就没太大问题。

    他 表示,土地出让貌似和GDP没法划等号,但今年前三季度房地产投资增速能够维持12.5%,最核心的原因就是去年土地出让创造纪录,开发企业与其捂地不如 捂房。如果今年的土地出让出现比较大的衰退,那么明年的新开工也会快速下探,在此情况下,房地产投资增速也将不保。只有恢复了购房者信心,成交量上冲,开 发企业才会恢复信心去拿地。

    任志强认为,如果一系列调整政策到位的话,今年9月份就是房地产的最低点,但这个底部运行的时间会比较长,他判断约到明年9月份
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