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管理层对房地产行业松绑 房企债务融资迎春天

    据不完全统计,A股135家房地产开发企业中,已有59家发布三季报或业绩预告,其中近六成公司业绩下滑或出现亏损。业绩不佳之外,今年以来楼市降温、银行停贷引发的资金危机,使得不少房企现金流趋紧,积极融资缓解资金紧张的局面成为大部分房企的当务之急。自今年9月银行间债券市场面向房企开闸放行中票以来,A股10家大型房企陆续发布拟发行中票的议案,涉及金额近532亿元。

    与其他非上市房企相比,上市房企在融资手段和融资方式上更具多样化和便捷性,也更具优势,但如此之多的上市房企涌向银行间市场融资,确实异乎寻常。

    债务融资工具是一种直接融资工具,资金供给方多为银行间债券市场的机构投资者,包括银行、证券公司、保险资产管理公司、基金公司等等。在房企融资政策正式放开后,目前资金状况不尽理想的部分房企将迎来难得的融资窗口期。业内也普遍认为,这是监管层对于房地产行业融资“减压式”的窗口指导,房企应当充分利用窗口期的政策积极扩展融资渠道,特别是资金成本相对较低的债务融资。

    事实上,不少房企已经开始对债务融资工具进行积极的尝试。房地产龙头万科在9月23日公告,董事会向股东大会申请发行不超过150亿元、期限最长不超过10年的债务融资工具,其中包括中票融资。此外,金融街、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、中华企业、金科股份等大中型房企也发布了中票融资预案。

    据证券时报记者采访了解,包括上市房企、地产投资公司在内的业内人士都有这样一种预期:以中票发行为代表的债务融资工具将逐步成为房企特别是大中型房企融资的重要选择。这样的判断主要是基于债务融资工具的成本优势。

    具体来说,债务融资工具采用市场化定价方式,融资工具的发行利率根据企业和融资工具级别,结合银行间市场资金面情况进行定价,一般低于银行贷款基准利率。目前,房企主要的融资渠道按照利息成本从低到高排序大致是:股份增发、债务融资工具、企业债、开发贷款、信托融资和房产私募基金。这其中,信托融资成本多在10%~15%;开发贷款银行实行总量控制和名单制管理;股份增发审核复杂且对房企有一定限制;企业债需要国土部、住建部审批,发改委核准,耗时相对较长。相比较而言,债务融资工具特别是短融券、中票只需在交易商协会注册,手续简单,且成本低于企业债,利率一般是在10%以下,最低可控制在5%左右。

    以债代股进行融资在金地集团身上体现尤为明显。金地集团日前宣布发行不超过95亿元的债务融资工具,同时,还宣布提前收回瑞银/金地中国房地产基金一期控股有限公司(UG房地产私募基金)所持有的金地集团位于杭州、扬州的地产项目部分股权。业内人士告诉记者,基金都是以“真借款假入股”的形式进入地产项目,虽然名义上占了项目公司的股权,但是股权基本都约定了固定的回购价格和资金收益率,房企提前让渡股权获得融资,同时负债率可控。

    随着当前资金面的逐步放宽,特别是债务融资工具窗口期的到来,债务融资的成本又明显低于房产私募基金,房企从财务合理安排的角度看,选择提前收回基金所持股权,以债务资金替代股权质押的高利率资金也就不足为奇了。

    实际上,除了融资利率和时间效率的优势外,债务融资工具的灵活性也更加适合房地产项目。譬如中期票据的期限短则3~5年,长则5~10年,而银行贷款一般仅为2~3年,难以覆盖项目开发的整个周期。同时,中期票据一次注册通过后两年内可分次发行,利率可以选择固定、浮动,付息可以按月或年支付,机制更灵活。

    此外,房企热衷债务融资工具的一个直接原因是当前恰逢房地产行业调控政策的窗口期。众所周知,由于今年楼市不景气、中小房企资金危机频出、经济下滑预期增强等因素影响,诸如分类调控、央行释放流动性、放松限购限贷等措施也随之而出。正是基于管理层对于房地产行业“松绑”的理念,现阶段房企将迎来难得政策窗口期,此时不发债又更待何时呢?

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