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多城市地块高溢价成交 分析称或为楼市回暖征兆

    人民网北京10月23日电(卢志坤)房地产市场似乎等到了复苏的曙光。“9·30”房贷新政出台之后,全国土地市场成交量正在不断攀升,而判断土地市场冷暖指标之一的溢价率,也一转上半年多个成交地块0溢价率的尴尬,高溢价率成为近期土地市场的热门词汇。

    昨天,上海、深圳、南京等一些重点城市出让的多幅地块均以较高的溢价率得以成交。其中,上海一宗地块以93%的溢价率成交,深圳今年首宗住宅用地则以83.35%的溢价率成交,南京两宗地块以25%的总溢价率成交。

    “从整体情况而言,土地市场已经开始有回暖的迹象。这些也是基于9·30央行政策的一种市场反应。”中国指数研究院研究总监杜丙国表示。

    高溢价率也得益于众多房企的参与竞拍。以深圳昨日拍出的地块为例。据悉,在拍卖前,万科、中海、保利、佳兆业、中航、振业等多家品牌房企向龙华国土局咨询,还有其他非品牌房企及非房地产企业也表示出兴趣。最终,包括万科、保利、中海、佳兆业、招商等大中型房企参与竞拍。不过,该地块最终被“黑马”龙光地产旗下的金俊房地产以46.8亿元斩获,楼面价折合2.5万元/平方米,溢价率83.35%。

    南京的情况不逞多让。昨天拍卖的建邺区河西南部地块以及玄武区钟灵街50号地块,总起拍价为40.8亿元,共吸引14家开发商参与竞拍,并且其中一些开发商同时参与两宗地块的竞拍。最终上海建工以31亿元摘得河西地块,五矿地产则以21亿斩获钟灵街地块。两幅地块的成交总价为51亿元,总溢价率为25%。

    而作为楼市风向标的北京,房企拿地的意愿更是强烈。“9·30”新政后的土地出让,均吸引众多房企参与竞拍。例如,上周五在门头沟永定镇两宗住宅地块的出让,就吸引了10多家房企参与竞拍,其中一块地遭到12家房企及联合体争抢,并出现了不多见的报价触及上限的情况。

    “市场慢慢回暖,库存压力减少,类似上海、深圳等楼市活跃度高的城市将释放积极的楼市信号,进而推动房企积极拿地,”易居研究院研究员严跃进说,“今年拿地的溢价情况非常积极,这和地方政府土地出让的结构有关。在部分优质地块出让中,很多房企还是希望勒紧裤腰带拿地,主要还是对未来增值潜力的判断。”

    中原地产市场研究部统计数据显示,10月份截至今日,一线城市土地成交22宗,合计成交规划建筑面积234.96万平米。虽因受长假影响,成交面积低于9月。但成交均价则创造了最近半年的最高点。22宗土地成交楼面价达到9787.5元每平米,成为仅次于今年1月份的高点。

    中原地产首席分析师张大伟表示,一线城市土地市场整体成交依然活跃。今年前9个月,北上广深四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元,与2013年同期的3672.7亿元基本持平。从9月开始,包括万科、远洋等企业已经连续多次出手拿地。

    不过,“从目前市场趋势看,土地市场依然将低位运行,但抄底的企业将有所增加。”张大伟说。他进一步指出,“一线城市土地市场依然维持高热度,相比三四线城市看得见的风险,房企更加扎堆一线城市,这种情况下,一线城市土地市场竞争依然激烈。”

    张大伟指出,“整体市场来看,信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象,这种情况下,房企再次开始进入土地市场。随着各类救市政策的出现,四季度部分企业可能进入土地市场期待抄底。部分热点地块,竞争将比3季度有所增加。”

    杜丙国也表示,“目前银行首套房贷利率已经开始走低,9折已经逐步出现。而利率长期走低也是业内的共识,因此,后期出现更多的利率优惠拉动楼市回暖还是可以预见的。预计这一轮回暖需要半年的时间,明年二季度开始,土地市场也会随着房价回暖开始更加热销。”

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