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马跃成:中国楼市理性回归已上路

    《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》终于亮相,原来计划是6月底公布,但是,到六月底的时候,什么动静也没有,一个解释也没有。于是,有人就以为利益集团的力量实在强大,不动产登记已经遥遥无期。而财政部某位税务专家也放出风来说,房产税三五年内不会出台。这种信息,对目前疲软的楼市无异于一剂强心针,楼市回暖的风声又开始扩散出来。而各地政府放开限购的政策,也实实在在地表明了地方政府的态度和愿望。
 
  2014年楼市最大的特点是什么?房价下挫,放松限购。哈尔滨昨天全面取消限购,本市户籍与非本市户籍在哈尔滨购房将不再有套数限制。至此,46个实施限购政策的城市中,已经有37个城市在各种层面放松限购。但是,楼市整体的下行趋势,并没有改变。但是,我们不能不看到,不管楼市怎么动荡,从大方向看,根本没有改变下行的趋势。
     《不动产登记暂行条例》的行将出台,无异于说是房产税将不期而至,房产税是什么东西?房产税的作用如何?从某些势力对房产税的对抗就可以看出个大概了。因为,谁都知道,房产税这个东西是国际上楼市普遍存在的制度,中国早晚会都会实行,其实,关于房产税这个税种,中国也早就在执行中,是不过是没有在住宅中征收。因此,任何反对的理由都是不能成立的,不能说,40年产权的商业地产可以征收,70年产权的住宅地产就因为土地的产权性质失去征收的基础。当然,房产税征收,不能增加业主负担,而应当以调整税费结构为基础。要明确的是,房产税是调整房地产持有倾向的重要手段,也是解决我国楼市长期处于混乱状态的根本措施。
 
    短期看,《不动产登记暂行条例》,将对持有多套住房的业主产生压力,不愿意露富是中国人的习惯,当然,《不动产登记暂行条例》不会限制持有多套住房,国家也保护私有财产不受侵犯。但是,实际情况是,现在持有多套房产的情况,往往与官员腐败,与非法经营有关联。因此,在正式登记之前,这些人,一定会大量抛售现在持有的房产,这个数量也不是少数。中国楼市,多年都是投资市,当看不到房价上涨的时候,各种投资都会积极退市,这都将增加存量房交易市场的供给,将加大房地产价格下行压力,可能造成房地产开发投资进一步下滑。应当说,不动产登记本身并不是房地产调控,是一项社会制度的基础性的工作。但该政策将在一定程度上对冲目前各地都出现放松调控政策预期的利好,影响市场走势。
 
    据机构统计,中国7月份的住宅销量下降了28%,这是今年降幅最大的一个月。目前,随着房价和需求走弱,地方政府放宽房地产市场限制的努力仍然没有抵消对抵押贷款的严格限制。根据国家统计局公布的今年前七个月和前六个月的数据,今年7月的住宅销售额从6月份的5912亿元人民币下跌到了4242亿元人民币。数据显示,今年前七个月的销售额同比下降10.5%,至2.99万亿元。
 
    一家外媒在总结中国楼市的时候也认为,人们购房的心态上的转变正在回归理性,告别纯粹的投机,转向建立在基本居住需求上的方式,人们不再抱着赚大钱的指望买房了。同时,中国持续多年的房地产热潮似乎正趋于停滞。全国许多地方的价格已经下跌,销售额已经下滑,随着开发商开始削减开支,新建楼盘普遍减少。房地产业与中国经济高度关联,国家统计局数据显示,2013年投资对GDP的贡献率为54.4%,按照通常房地产投资占固定资产投资比重为25%左右计算,2013年房地产对GDP的贡献率为13.6%左右。
 
    多年来,因为经济发展对地产的依赖太强了,地方土地财政似乎已经成了政府的生命线。但是,不断积累的泡沫和蕴含的金融风险,同样也在日益加重,这给经济和社会的平衡,以及可持续发展造成很大的压力。从更广的视角看,依靠投资形成的粗放和低效发展是不可持续的,对中国经济和社会来说,减速换挡和提质增效势在必行。可以肯定地说,去泡沫化是让房地产业乃至经济更具活力和韧性的明智之举,也是经济健康发展,社会和谐进步的必然选择。
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