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专家:放松房贷必须适度 避免一紧就死一放就乱

    9月底出台的“央四条”,终于在房贷套数的认定标准上由之前的“认房又认贷”,转变为“认贷不认房”。从支持合理需求的角度看,这一个必要的“纠偏”。不过,也应防范从“一刀切”式紧缩转向没有原则的放松。

    2010年的“国十条”及二套房贷细则在套数认定标准上严格执行“认房又认贷”,只要利用商业贷款购过房,即便名下无房,再购房仍按二套认定。之后央行又出新政,要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

    显而易见,之前的“认房又认贷”严重误伤了合理的自住需求——当地人的“置换需求”和外地人的首套房需求。“央四条”改变了这一严重伤害合理需求的现象,实行“只认贷不认房”的政策,尤其惠及二套普通房。同时又规定:在已取消或未实施限购措施的城市,对拥有二套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。这等于解除了“三套及以上停贷”的禁令。

    笔者认为这一点力度偏大,而且将首付比例和利率的执行权大幅放给了商业银行。近日有消息称,杭州的部分银行房贷具体细则已经出台,农业银行和工商银行的相关规定包括:名下二套或以上住宅、无贷,现可认定为首套,首付只需三成,执行基准利率。按此规定,如果一个家庭已持有10套房,且没有房贷,再买第11套房,也可以执行首套房贷款政策。就怕在央妈银爸姑息纵容之下,商业银行又将任性撒欢、嫌贫爱富、肆意逐利。

    在肯定“认贷不认房”是政策合理回归的前提下,笔者另有一个建议:为了防范少数人频繁卖房再买房,可做两类限制:一是自有三套及以上住房者,再购房不能享受首套房贷款政策,首付比例最低六成,利率最低为基准利率的1.1倍。二是有限度地限制贷款次数。如此,则能较好地兼顾“支持合理购房需求与抑制投资投机购房需求”,从而避免房贷政策“一紧就死,一放就乱”。楼市调控,是门艺术,管理层,不可不慎之。
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