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新买的房子被出租 二手房买卖风险知多少

    最近,随着“限购”取消,二手房的买卖也开始悄然升温。然而,二手房买卖却并不简单,其中暗藏风险。刚到苏州工作的胡女士(化名)用攒下的嫁妆钱买了一套小公寓,刚付完定金就被告知房屋已被抵押,更气人的是,这套房还被同时租给了三拨租客。
 
        二手房交易真的这么可怕?怎样才能防范风险?记者采访了中介人员和办案法官,并根据真实案例,总结二手房交易过程存在的几大风险,以此给大家提个醒。
 
        买家投诉:新买的房子既被抵押又被出租
 
        胡女士刚到苏州工作不久,今年6月底,她看中了位于吴中区的一处公寓房。因资金周转有些困难,胡女士与原房主协商,预先支付一笔定金,等剩余房款筹到后,再支付余款并办理过户手续。得到原房主同意后,胡女士顺利搬进了公寓。
 
        没想到,这套房子住得并不安稳,麻烦事一件接一件地找上门。9月初的一天,胡女士下班回家,发现大门上贴了一张纸条,上面写着“此房已归我公司管理,限你两日之内搬离”,下面还留有一个手机联系号码。胡女士第一反应是,原房主与该公司有纠纷,于是立刻联系了原房主,对方表示会尽快解决此事。
 
        没过几天,胡女士又发现,自家的大门锁被撬开了,而屋内却没有被翻动过的痕迹,不像是遭了小偷。胡女士联想到,这可能与之前贴纸条的公司有关,于是 她拨通了纸条上的联系电话。对方称,与原房主有债务纠纷,原房主早已将该公寓抵押给了公司,因此现在房子归公司所有,胡女士不能继续居住。对于撬锁的事, 该公司人员并不承认。
 
        听到这一事实,胡女士十分震惊,她再次联系原房主,要求交清余款,尽快办理过户手续。原房主满口答应,称过几天就办理过户手续。
 
        得到这样的答复,胡女士本以为可以暂时安心,没想到过了几天,有一位陌生男子找上门,称自己是该房子的租客,租期还未到,要求胡女士搬离公寓。该男子还带来了房屋租赁合同,上面写明租赁期限为5年,算起来确实还在租期内。
 
        随后几天内,又分别有两拨租客找到胡女士,称自己租赁了这套公寓。胡女士看到,两批租客带来的租赁合同上注明的租期分别为5年和10年。之后,公寓的大门又先后被撬开过3次,胡女士却始终弄不明白究竟是谁撬了门锁。其间,胡女士屡次联系原房主要求办理过户手续,对方却始终不肯露面。
 
        公寓门锁被第4次撬开后,别无他法的胡女士拨打了110报警,警方为胡女士更换了门锁,但因事件不涉及财产损失,警方也只能建议胡女士与原房主协商此事,或直接诉诸法律。
 
         法院案例:二手房纠纷并不少见
 
         仅以姑苏区为例,截至今年10月,姑苏法院共审结二手房纠纷案件45件。据介绍,产生二手房交易纠纷的原因很多,买卖双方的不诚信以及不动产涉及的债务都可能导致交易纠纷。
 
         买下房子后嫌贵想要解约反赔钱
 
         市民王先生通过中介经过几次看房后,与房主钱先生约定,以200万的价格将其名下一套房产买下。签完合同后,王先生几番比较下来觉得,钱先生房子的价格有些贵,于是找对方商量,希望可以解除合同。可是钱先生并没有同意。协商无果,王先生将钱先生告上了法庭。王先生称钱先生卖给他的房子有一侧的墙壁有 裂缝,200万元的售价不合理,要求解除双方的合同。
 
         法院对王先生提出的问题进行查明后发现,王先生所说的墙面裂缝非常明显,在几次看房过程中王先生应该能够清楚了解这一点。至于王先生提到的房价,价格是双方在经过看房协商后决定的,并签有合同,合同具有法律效力。最终法院驳回了王先生要求无条件解除合同的诉讼,判决双方解除合同的同时王先生需要向钱 先生支付违约金6万元。
 
        买了房子户口却无法迁入
 
        刘先生是外地人,最近,他通过中介找到了一处90平米的毛坯房,一切谈妥后刘先生就买下了这套房子。经过半年的装修,房子可以入住的时候刘先生将妻子和儿子接来了苏州。刘先生的儿子正好到了入学的年龄,于是他去派出所办理户口迁移。可是,到派出所办理时,工作人员告诉他房子的原户主并没有将户口迁 出。
 
         刘先生于是拨打了卖房人的电话,谁知道电话号码已经是空号了。刘先生只能去找房屋中介,房屋中介表示卖家也只留下了一个电话号码,并没有更多的信息。刘先生向派出所说明了情况,派出所的工作人员表示,按照规定原户主没有户口迁入地就不能强制迁出,刘先生一家的户口也就不能迁入。
 
        夫妻一同卖房丈夫突然反悔
 
         最近,阮先生通过中介找到了一处二手房,觉得很满意准备买下。与卖家接触后得知,虽然联系中介卖房子的是陈女士,但其实这套房子是属于陈女士和丈夫 宋先生共有。各方面都谈妥后双方约定时间签合同。签合同时陈女士和宋先生一同到场,在合同上签字的只有陈女士,但是阮先生当场也询问了宋先生,宋先生表示 同意出卖房子。合同签完阮先生顺利的搬进了新家,但是好景不长,不久后宋先生一纸诉状将陈女士和阮先生告上了法庭。
 
          宋先生称房屋是他与妻子共有的财产,而自己并没有在出售合同上签字,要求法院判决陈女士和阮先生签订的售房合同无效。阮先生得知宋先生的说辞后,向 法院提交了签订合同当天的录音,录音中记录了宋先生对出售房产表示无异议的对话。阮先生还请中介的工作人员出庭作证,证明陈女士出售房屋宋先生是知情的。 最终,法院根据阮先生提供的证据驳回了宋先生的诉讼要求。
 
         二手房买卖存几大“高危”风险
 
         二手房交易的过程中,是否存在一些容易被忽视的问题?为此,记者找到了一位多年从事二手房交易的中介人员,针对现实交易中可能出现的风险,进行了一 番解析。该中介人员告诉记者,在现实交易中,一般只能查证到产权、户口等信息,而房屋的租赁关系等其他具体信息很难掌握,其中暗藏的风险极易被忽视。
 
          风险一:买了房才知已被抵押
 
          在二手房交易中,因房屋已被抵押导致无法过户的纠纷比较常见。如果原房东因债务关系,在房屋买卖前,已经将该房屋抵押给第三方,将导致买房无法办理 过户手续。对于这种情况,建议买方在交易前,去房管部门查询该房屋权属登记。该中介人员透露,实际操作中真正麻烦的是,原房主办理了民间借贷,与借款方私 下签订某种抵押协议,这种情况下,即使到房产交易中心查看房屋的相关信息,也无从知晓。
 
          对此,江苏苏州丰云律师事务所律师鲁云亮表示,通过合法登记后,抵押关系才具有法律效力,因此,原业主与第三方私下签订的所谓抵押协议本就不合法,第三方无权要求买方让出房屋,但是这种情况处理起来比较麻烦。
 
         风险二:二手房存在租赁无从查证。
 
         新买的房子,竟然还住着别的租客,这让买家无法接受。然而,因房东与租客签订租赁协议时,往往为了规避税费并不去备案,具体情况只有协议双方及中介清楚。这样一来,在交易二手房时,买家无从查询该房屋是否存在租赁情况。因此,在二手房交易时,如果原房主别有用心,故意欺瞒房屋存在租赁关系,买方利益 将因此受损。
 
         风险三:“跳楼价”小心买来“凶宅”。
 
         另外,在购买二手房时,因对房屋信息了解不透彻,还可能涉及到民间习俗等方面的纠纷。交易的二手房此前住过什么人、发生过什么事,卖方不说,买方很难知晓,故而在二手房交易中,因原业主故意隐瞒,甚至可能买到“凶宅”。
 
           如果真的遇到这种情况,买方是否能够申请撤销买卖合同?鲁律师说,原业主故意隐瞒房屋相关信息,已经是一种交易中的不诚信的行为,而且“凶宅”本就 违背了我国的传统习俗,在这种情况下形成的买卖关系是可以撤销的。杭州和上海都曾先后发生过类似的案件,判决结果为撤销买卖关系。
 
          法官提醒:
 
         姑苏法院法官表示,经过调研分析,买房人履约能力变化、房地产中介服务混乱、学区及户口问题、卖房人随意反悔等多个原因造成了二手房买卖纠纷居高不下。而由于相关案件涉及房产的价值较大,当事人之间的矛盾均较为突出。为了审理好此类纠纷,法院在审理案件时,要严格适用民法通则、合同法等有关法律法规 和司法解释的规定,同时注意把握国家经济政策精神,切实维护当事人的合法权益,努力做到依法公正与妥善合理的有机统一。
 
          法官提醒:房屋买卖本身是一种市场行为,售卖的价格也是由双方协商确定的,在此前提下签订的房屋售卖合同具有法律效力,受到法律保护。作为商业行为,房屋买卖本来也存在风险,价格的浮动不能作为解除合约的理由。只有在证明合约签订时存在不公平的因素,否则合约一旦签订,双方就要按照约定内容承担相 应的责任。
 
         在二手房纠纷中,有不少与户籍有关的纠纷,提醒市民,买房时需要在户籍问题上多留心。事先了解清楚房屋的户籍信息,如果房子里有户籍,则可以在合同中加入相关的条款,明确一些解决办法。比如,在卖方迁出户口后才付清全款等。
 
        受卖房利益的驱使而恶意违约的行为也是存在的,尤其是涉及到夫妻共有财产。提醒市民,如果购买的房屋属于夫妻共有的财产,在签订合同时一定要请夫妻双方都在合同上签名。如果只有夫妻一方可以签字,也应该出示配偶的授权卖房委托书。不要因为贪图省事而为日后带来不必要的麻烦。
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