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万科郁亮:楼市利润下降 但卖房子还是比制造业赚钱

    作为中国最大的住宅开发商,万科的一举一动总是被媒体关注着。在中国楼市告别高增长的“黄金时代”以后,关于“万科要如何应对”的话题,更是如此。


    未来十年万科仍以住宅业务为主

  今年6月,郁亮提出房地产市场已经进入“白银时代”的概念。 而更早以前,万科则表示要转型做“城市配套服务商”。在白银时代,万科“城市配套服务商”的定位究竟要做些什么?郁亮的答案是:传统住宅业务、消费体验地产、产业地产。

  郁亮说,从长期来看,仍然看好住宅市场,并且未来十年住宅业务仍然将占大部分的比重。“毫无疑问这个业务还有很多发展空间,至少需求还是比较稳定,只不过从赚黄金改成赚银子了,但是跟制造业比起来我们还是很赚钱。”

  对于要怎么去赚好住宅市场的“银子”,郁亮又抛出了“三好”的概念:好房子,好服务,好社区。

  在他看来,好房子和好服务由开发商主导,因此不难实现,相对而言,好社区的概念实现起来相对比较难一些。“希望开发商在退出后能促成形成好的社区,小区居民之间能够彼此成为朋友,共同管理社区的发展。”

  虽然住宅开发仍将是万科的主要业务,但是对于“住宅业务在所有业务中所占比重”的问题,郁亮说,“哪一个业务能够脱颖而出真的不是事先规划好的东西。”

  他把住宅和消费体验地产、产业地产三项业务比喻作一个生态系统里的森林、大树和草坪,“种树的把树种好,负责草坪的把草坪做好就可以了,不要跟大树比高低。”

  郁亮说,未来可能大家不愿意买更多的房子,但是需求会不断变化,包括养老需求,消费需求,度假需求,而消费体验式地产的核心就是为了满足这些多元化的需求。并且在他看来,这一业务板块“是互联网所取代不了的”。

  在这个业务板块里,有三亚度假区和松花湖滑雪场等项目,也有郁亮所说的“生活中心”, 这一概念与新加坡的“邻里中心”相似,是把若干项目组成一个社区,满足周边居民的各项消费需求。

  在产业地产方面,郁亮表示,这一业务板块将包含写字楼、大型会展中心,以及物流地产。他笑言,其它两个业务板块都是让消费者花钱的,这个业务板块则是帮城市赚钱的。“产业地产是为城市发展服务的,中国每一个城市都处在转型升级当中,需要很多的物业类型匹配。”

  鼓励一线公司创新 混乱中诞生新秩序

  很多人都很好奇,执掌财务出身的郁亮拿到集团报表时,最关心的是销售额、净利润还是净资产回报率?但是郁亮说,他哪个数据都不太看。“报表代表过去,我更关注万科未来的发展。”

  在万科的发展策略里,合伙人机制无疑是很关键的一步。按郁亮的话说,这是为未来业务发展过程中所做的机制上的准备。

  “职业经理人是打工的概念,事业合伙人是合伙发展的概念。”郁亮说,事业合伙人要和万科共创、共担,当然最后也将共享,每个人不仅为公司打工,也是为自己工作。

  在推行事业合伙人制的同时,万科也在继续放权给一线公司。

  万科进入千亿的时候,郁亮把总部减了40%的人,“我就怕头大,身子小,所以陆续授权给分支机构。”郁亮说 ,“总部就做总部该做的事情,可以瘦脸,但是脑子要大,要想问题,看未来。”

  在这一思路下,明年开始,万科四个区域总部将不再是总部派出的管理机构,而是变成事业部,万科也将充分授权一线去做关于创新的事情。

  从北京万科和百度、杭州万科和淘宝,以及苏州万科的众筹买房,虽然一线公司的创新偶而引来争议,但是郁亮并不担心,“没争议就没找到痛点,混乱中才能诞生新秩序。”

  在他看来,“在万科鼓励创新的情况下,可能很多一线公司还有很多五花八门的东西出来,”但是所有的创新都是围绕同一个目标——找到客户。

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