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马光远:哄抬房价 不是开发商的天赋权利

 

  8月10日,国务院法制办对《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》公开征求意见。该意见稿最引人注目的规定是关于开发商捂盘惜售,哄抬房价的具体处罚标准:意见稿明确规定,房地产开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价,经有关行政主管部门查实,可处以1万元以上3万元以下的罚款。

       即使以最高3万元的罚款标准衡量,现在只能在北京五环边上买一平米的房子,这样的处罚,与其视为对开发商的惩罚,毋宁视为对开发商囤积土地、捂盘惜售、哄抬房价等行为的变相鼓励。

  “哄抬房价,罚酒三杯”,在多年来房价调控的过程中,政府有关部门总是三令五申地强调严禁捂盘惜售,哄抬房价云云,但由于没有硬性的控制措施,以及违法成本几乎可以忽略不计,每每房价上涨,捂盘惜售、哄抬房价几乎成了所有开发商集体行动的逻辑。典型的案例是去年4月,位于北京市朝阳区五里桥附近的两幢楼开盘引爆上千人的纠纷。早在去年4月3日,上千名购房者在某楼盘连夜排号交付“定金”2万元之后,售楼方给予了两项口头优惠政策。等到开盘时,售楼方突然宣布:售价比当初承诺的价格每平方米上涨4000元,均价最高达2.8万元,且之前的优惠政策全部无效。一个晚上每平米暴涨4000元,每套房子涨了几十万元,开发商一夜之间就凭空赚了上亿元。对于这样的行为,北京的住建部门在整个纠纷发生过程中自始至终没有露面,尽管有媒体的曝光,但最终不了了之。

  相同的案例还有今年5月1日起实施的《商品房销售明码标价规定》。今年6月24日,国家发改委对8个城市50多个在售楼盘开展明码标价情况检查,发现12家房地产企业违反商品房明码标价规定,并对违规企业进行了处罚。检查的50个楼盘12个出了问题,违法率在20%以上,违反明码标价规定的不乏中海、金隅、金地、保利等业内知名企业。而处罚的金额则更令人寻味:12家开发商,总共罚款360万元,平均每家30万元,差不多就是10平米的面积,而罚款总额不够在一线城市买一套地段好的房子。

  笔者一直认为,鉴于中国房地产市场长期以来的信息不透明,以及购房者处于绝对劣势的状况,通过严格的法规,对哄抬房价、捂盘惜售以及开发商的价格欺诈行为进行规范和惩罚,能够在某种程度上改变购房者的信息不对称,对于开发商而言,是一个有力的约束,对于规范房地产的交易秩序和制度建设大有裨益,遏制开发商对价格信息的垄断,还购房者的知情权。

  然而令人遗憾的是,一旦开发商触动这些条款,即使按照最高的处罚标准,对于财大气粗的开发商而言无疑几乎可以忽略不计,在违法成本几乎等于零的情况下,开发商宁可选择价格违法获取暴利,而不会遵守明码标价、不得哄抬房价等规定。因为这实在是一个简单到不能再简单的算术题。因此,即使这样的规定本身的积极意义自不待言,但在处罚如同“罚酒”的情况下,既无法约束开发商,更无法维护市场秩序,最终成为束之高阁的废弃品。似乎为了安抚购房者,《商品房销售明码标价规定》还规定了“赔偿制度”,是这样写的:“房地产企业应当对所售房屋进行标价,每一单独使用的房屋价格均应当公开;并且在三个月之内不得调整,如需要调整的则应当在网站上明示;对于不明示房屋价格的,每位消费者(包括签订合同及未签订合同的)均可以提出5000元的赔偿请求。”面对高涨的房价,5000元的赔偿无疑是对购房者的调戏和调侃。

  无论是立法,还是制度建设,都是极其严肃之事项,制度要得到遵守,要得到宗教般的虔诚,制度本身的合理性和严肃性是必不可少的。笔者倒是希望在对房地产领域的违法进行处罚的时候,真的可以学学欧美等国的立法真谛,违法成本应该高于违法收益,这是法律存在的基本前提。欧美等国的价格秩序之所以井然,绝非因为温情脉脉的处罚,而是动辄数亿美元甚至数十亿美元的罚单换得的结果。真正法治社会的建立不是调情,不是儿戏,而是罚得违法者绝不敢以身试法。

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