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需求告诉你,房价下降不可能!

      5月份以来,随着国务院和部分城市一系列房地产调控政策的实施,一度热得烫手的楼市出现新变化:银行拧紧信贷“龙头”、二手房交易量锐减。7月以来,各大城市纷纷取消限购,9月网传农业银行取消限贷,随即被农行否认。房产市场时风时雨,房价究竟向何处去,仍然显得扑朔迷离,各种各样的论调更是此起彼伏。


       有人说,有刚性需求在,房价迟早要涨;有人说,有耕地“红线”的限制,房子永远是供不应求;还有人说,房价涨得终归会比CPI增幅快,投资房地产不会赔……房地产走势关乎民生改善,关系经济全局。如此众说纷纭,我们普通民众在现在这个档口又该不该买房?下面我们就从国家政策和身边众象,与大家一起探讨!
       暂且不论北京、上海等大城市的房产情况,就拿吉安等三四线城市而言,虽然最近房产成交量不尽如人意,但是许多人仍坚持认为,房价跌不到哪儿去。有的业主把原计划要卖掉的房子转为出租,等待着将来房价再次上涨!“这房价迟早还要涨上去。那么多要结婚的、来吉安工作的外地人,都要有房啊,这就是刚性需求。”一位业主如是说。
       事实上,房地产界一直以来有一个观点:由于大量刚性需求存在,支撑了我国房价长期上涨的趋势,也决定了市场出现波动时,房价不会出现大幅回调。在大多数人还搞不清楚什么是“刚性需求”的情况下,这一观点却已经被普遍接受。

       究竟哪些需求属于“刚性需求”?它真的能决定房价走势吗?按照经济学基本概念,所谓刚性需求,是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。也就是说,某种商品无论价格涨跌,对人们购买这种商品的行为影响较小。但由于一套住房的价值巨大,住房的刚性需求界定起来复杂得多,至今并没有权威的定义。

     “最基本的住房需求可以认为是住房的刚性需求。”楼盘专业置业顾问如是说,“业界比较认可的刚性需求,主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房,也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。”具体看,在当前市场上,由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄,基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大。同时,我国已进入城市化加速发展时期,意味着将有更多人住到城市里,由此带来的购房需求不可忽视。去年以来房价上涨较快的北京、上海、深圳、青岛,都是外来人口购房比例较高的城市,对大城市而言,这也是刚性需求。

       此外,1998年前后许多居民购买了“房改房”,经过10年左右时间,由于当年的住房在户型、功能上不完善,这些家庭纷纷进入住房改善期,这部分改善型的购房需求,刚性同样较强。2009年,全国商品房销售面积近9.4亿平方米,比上年增长42.1%。“可以确定的是,未来一段时间,刚性需求仍然大量存在。”中国房地产协会秘书长朱中一分析道,我国现有城镇住房中有将近2/3是1999年以来的10年间盖的,到2008年末,我国城镇实有住房总面积124亿平方米,但户均才不过60平方米,只能达到初步脱困的标准。10年来,每百户城镇家庭中,每年只能有3到4户住进新房。在快速城镇化、消费结构升级、“小家庭”增加以及传统观念等因素影响下,普通老百姓购买首套房和改善住房条件的需求仍然十分巨大。

       当房价调整到可承受的范围内,刚性需求就会入场,因此房价出现非理性下跌可能性不大。多数业内人士认为,正因为刚性需求的大量存在,可以避免房价出现有损经济发展的暴跌。在当前特殊的宏观经济背景下,正是因为有刚性需求这一“稳定剂”,也减轻了政府出台调控政策时“投鼠忌器”的顾虑。

       所以,房价到底会不会下降,绝不单单取决于政策的调控,还需要另外两方面的辅助:一方面取决于需求,另一方面也取决于供应。由于大量刚性需求存在,支撑了我国房价长期上涨的趋势,也决定了市场出现波动时,房价不会出现大幅回调。
       需求告诉我们,房价下降不可能!

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