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黎振伟:房地产真正的辉煌还在后面

     过去的辉煌怎么算辉煌?这么多烂尾楼还辉煌?我觉得过去的辉煌不是今天的辉煌,中国真正的辉煌还在后面。

  作为广州房地产行业的资深人士,世联地产(002285,股吧)首席技术官黎振伟可以说是亲身参与了广州房地产市场的种种发展与变化,也亲历了广州楼市曾经的疯狂与低迷。

  在接受观点地产新媒体采访的过程中,黎振伟多次表示,只有先搞清楚过去十年发生的事情,才能判断未来十年应该如何前进。不管是以前还是以后,贯穿不变的一个重要主题是“创新”。

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  观点地产新媒体:您认为,在上一个十年中房地产业最大的变化是什么?

  黎振伟:过去这十年,对中国房地产市场来讲就是机会、创业、快速和创新这四点,新的十年则需要优化、改革、创新、可持续这四点。因为,过去十年的模式是不可持续的,谁都知道房地产市场的发展泡沫是不可持续的。

  未来的十年是可持续的,可持续的就是资源优化、市场优化,包括文化经济的优化,还包括创新。我觉得这两个十年里面创新是一个美好的主题,只不过过去的创新是在机会、在创业、在速度的方面。那么,未来的十年是在优化品质,在多元化的方面去发展,不可能再延续过去的发展。

  另外,我们也可以看到,未来的十年里,国家一定会从战略的高度去思考,一方面要调整,要调控房地产;另外一方面,国家的经济发展一定要用战略的基本发展目标。所以,内陆的发展不可能自主开发,也不可能说一整顿就死掉,一定是在整顿中、在调整中发展。所以,我觉得发展和创新是这十年很重要的主题。

  观点地产新媒体:这个机会是指什么样的机会?

  黎振伟:机会很简单,从无到有。

  为什么这么多人都去做房地产?因为那个时候大家都对房地产没有认识,而且正好过去十年是中国城市化最快的十年。房地产是靠什么增长,是靠城市化、人口、经济这三个动力,这三个方面在过去的十年恰恰是中国最能体现的。

  其实,改革开放30年里面,前十年是定方向的,第二个十年是打基础的,第三个十年是飞速发展。所以,经济发展也带动了房地产发展,现在的房价实际上也是过去的十年才有这么高的价格。我们的房价,包括全国的房价都不可能降,因为还有城市化。

  就是说,中国城市化的发展基本上就已经把房地产放在过去的十年做了。那么,人口的总量在减少,人口增长的速度在减少,但是因为城市化,需要房地产最多的人在增加。过去十年的城市人口的比例增长是非常快的,而且流动人口大大增加。

  所以,今天我们在讨论房地产的时候,可能在这个方面真的需要一些思考,怎么面对未来,首先要搞清楚过去的十年。

  观点地产新媒体:您也认为在这两年国家有意收紧流动性的情况下,像2006年、2008年这样增长的速度不太可能会再存在吗?

  黎振伟:不可能存在了。这个东西不是说会不会存在,是不可能再存在,因为这对中国经济带来的危害是非常大的。当然,谁都知道房地产的价值所在,从个体的角度,从政府土地经济的角度来讲是很好的。但是,从国家的角度来讲,影响将是毁灭性的。

  中国房地产发展的趋势与未来,怎么说呢?我们要温故而知新,从过去得到启发,从未来得到启发。那么,从2000年到2010年我感知了中国房地产市场的发展变化。有什么变化呢?从单一到复合、从量变到质变、从模仿到超越、从本土到国际、从微利到暴利、从地产到金融、从使用到投资、从经济到政治,其实已经变成了一个很复杂的东西了。

  但是我们依然可以看到,中国房地产是很多外国的城市不可能比拟的,比如说上海浦东陆家嘴(600663,股吧)是明日世界的金融中心。因为这是中国中心,背负中国这么大的经济体量,这里作为一个金融中心肯定会发展。所以,浦东的发展是一个奇迹,也是一个必然。

  观点地产新媒体:您觉得未来的十年就是城市的更新换代,对吗?

  黎振伟:对,也是优化。过去没有优化,那个时候只是解决人的居住问题,都是住宅、都是农民的房子,那个时候不可能有写字楼。

  所以,这种发展是从城中村开始,为什么现在要拆了建成这么高的建筑?因为城市化以后没有那么多土地了,过去那种简单建房子的方式肯定会浪费资源,所以优化发展是很重要的。

  那么,未来的十年发展趋势是这样的。第一,首先从动力去看。中国发展的动力有三个,经济增长依然是中国未来的重要主题,尽管说现在GDP不是保八,但实际上今年又超过八了。

  还有中国人口是未来的房地产保证,人口里面很重要的一点是,这次的人口普查对我们房地产有几个重要的支持率。城市化率,过去我们说城市化率是每年1%的增长,现在是超过1%。

  第二个就是中国现有流动人口的数量在这十年大量增加。房地产是谁买的?不是农民买的,是流动人口买的,流动人口对房地产的支持是很大的。

  还有一个就是经济发达地方,广东为什么增速很难放缓,因为人口都是往发达地方转移的,所以广东成为中国人口最多的省会之一。其实,未来的发展动力一个就是发达地区人口不断增加聚集,落后地区国家要增加GDP仍然是有机会的,落后地区国家要给企业政策。所以,增速就两个增速,一个是落后地区经济增速要提高,发达地区经济增速要下减,但是人口增速要增加,这是必然的,所以这两个都是房地产有影响的。

  所谓动力是城市化,这个城市化是现在中国有几千个中小城市,这些城市的未来都是要争相发展。为什么你的城市可以发展我不能发展?未来中国的大城市不可能再有这样的发展,中小城市有很多的机会,未来中国经济增长的总量决定在他们身上。

  观点地产新媒体:您觉得在这次调控之中企业的方向调整应该是调到什么方向?

  黎振伟:我觉得要调整的就是核心竞争力,核心竞争力必须是企业不要只靠机会、靠关系,老板本身要懂得如何做好产品,如何去提升技术,如何去做服务,还有创造品牌,这是很重要的。如果没有这个意识钱都贷不到,因为跟别人竞争没有核心竞争力。

  我再说几个趋势,一方面人口会导致产品升级,所以企业机会一定是很多的。新机会就是逐渐城市化,今后未来十年有非常多的房地产多元化发展,环保主张,这些东西是未来房地产的机会。但是,我们的土地越来越少,这是必然的,这个就是土地的原因。

  我也不敢说今后十年就一定会怎么样,但是很明显我们看到,今年首先在政府层面调控就比以往强。

  另外从未来十年的机会和挑战来看,轨道交通又带来另外一些问题,开发轨道交通都是高密度的发展;还有新区的发展,这种地价肯定是高的。而且,发展肯定是集约发展,政府不可能给企业最终的选择。

  比如拿地才1700元,现在卖到2万元,一般房企能够去拿吗?这些企业拿这个地给了政府几十亿,旁边还有这么高的写字楼,那中小开发商怎么办?中小开发商现在很难过日子,到小城市还可以,大城市基本上没得活了,根本轮不到他们。

  还有环保和生活质量,开发商要注重环保。

  观点地产新媒体:您认为后十年的发展应该怎样去进行,未来十年的方向应该是什么。有人说中国房地产的黄金十年已经过去,您认同吗?

  黎振伟:我觉得不应该说黄金时期过去,现在是夕阳时间,其实这只是不同方式的发展。

  你说一个人什么时候是黄金十年呢?只不过辉煌不一样。

  20岁到30岁是成长的十年,30岁到40岁是创业的十年,40岁到50岁是收获的十年,都是辉煌。你不能说20岁就辉煌,30岁就不辉煌,这是不对的。

  过去的辉煌怎么算辉煌?这么多烂尾楼还辉煌?我觉得过去的辉煌就是过去的,不是今天的辉煌,中国真正的辉煌还在后面。

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