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房产常见陷阱全攻略

      目前,房地产市场中有哪些常见“陷阱”,购房人应当怎样去识别和防范呢?

  陷阱之一:未取得《商品房预售证》,违规进行广告宣传和销售

  这种现象一般出现在一些资金实力较差,信誉不怎么样的房地产公司,他们对开发的项目信心不够,为尽快收回投资,减少风险,不顾政府房地产管理部门的三令五申和国家有关法律法规之规定,在未取得《商品房预售许可证》就大肆登广告,并进行预售,许多购房人由于对房地产有关法律法规了解不太多,以为登了广告就可以买了,最终上当受骗。一般而言,未取得《商品房预售许可证》的项目有可能该项目审批手续不完整或者有其他限制性因素,如未按规定缴纳取土地出让金和配套费无法取得《国有土地使用权证》,或者土地使用权已经被开发商抵押给银行,或者未按规定投入必要建设资金进行工程建设,或者由于各种原因被行政限制和司法冻结。市房地产登记中心核发《商品房预售证》的过程就是对项目的权利状况进行审查,只有权利清楚,手续合法的项目才能申请办理预售证。有位张先生听信朋友介绍,于2000年5月订购位于台江区工业路某项目商品房,而该房地产公司当时尚未办理《商品房预售证》,售楼人员百般介绍楼盘如何好,先订购如何优惠,又是好朋友介绍,张先生心动了,交了30000元订金,售楼人员承诺2001年施工,2002年交房,二年过去了,楼盘始终没有开工,张先生向开发商讨回订金,但开发商却始终不予以解决,张先生除了劳心伤财,什么优惠都没捞到。有的开发商还搞“偷梁换柱”的伎俩,因为有的项目比较大,需分为几期进行开发,开发商分期申请办理《商品房售许可证》,因此,一个项目会有几次商品房预售批准。有的开发商办了第一期的预售证,其他几期在未办理预售证的前提下也进行销售,购房人往往被误导为已经办证了。因此,购房人一定要认真审查《商品房预售许可证》原件,看清楚预售证上批准的有哪几座。而且,从《商品房预售许可证》原件上还可以看到该项目是否有土地抵押或者在建工程抵押等信息,有助于对购房风险作出正确判断。

  陷阱之二:诱导购房人购房款不存入指定监管银行账户,抽逃资金

  有家房地产公司该项目以在建工程形式抵押给商业银行,并与该商业银行签订了购房款的监管协议。按规定购房款应当存入银行监管账户,但该开发公司销售人员千方百计劝说购房人将购房款存入开发公司的另外账户,承诺购房款存入该账户,在房价方面有更大优惠,于是有些购房人便将购房款存入开发公司监管银行以外的账户,监管银行就难以对购房款进行有效监督,使得不良开发商轻而易举地挪用购房款,往往造成工程后续资金不足够,造成工程烂尾,使购房人权益得不到应有的保障。因此,购房人一定要有防范风险意识,不要轻信开发商别有用房的建议,应当将购房款存入指定的监管银行账户,这样开发商要挪用和抽逃资金就没那么便利了,工程的顺利完工也就比较有保证。

  陷阱之三:购房合同不及时到房地产登记部门进行登记备案

  房地产开发商与购房人签订了购房合同,按照有关规定应当在30天内报送房地产登记管理部门进行登记备案,但是有的开发商签订了合同,收取了预购款,就是不依法进行登记备案,然后将该商品房再次出售给其他人或者将已经出售商品房进行抵押贷款,造成“一房多售”、“抵押又预售”、“购房人无法按期办到产权证”等问题,因此,购房人一定要敦促房地产商将《商品房买卖合同》及时进行登记备案,以维护购房权利不受侵害。

  陷阱之四:擅自更改合同条款

  有的房地产开发商利用保管商品房买卖合同便利条件,擅自对商品房买卖合同有关条款进行修改、添加、或删减,侵害购房人合法益,待购房人发现时,已经“木已成舟”“死无对证”,既便打官司,购房人也难以取证,因此,购房人签订合同时,要将合同中未约定的空格部分用“/”干掉,防止开发商在空格部分添加不利于购房人的其他约定,签订完合同最好留一份经双方确认与原件一致的复印件,防止房地产开发商事后做“手脚”。

  陷阱之五:骗取订金后,不予退还

  对销售人员来说,只要购房人下了订金,销售就完成70%了。销售人员为劝说购房人下订金,会拼命鼓吹楼盘如何好,销售如何抢手好,“过了这个村就没有这家店”,好象天底下再也没有好房子,就只有这家了,如不及早下订金,就没地方买了。把购房人说得晕乎乎,狠不得当时就把口袋钱全部交销售楼人员,等清醒过来仔细一想,这房子并不怎样,再向开发商讨回订金,开发商的“热情推介”就变成“冷眼相对”、“耍赖推托”,这类公司要求销售人员坚持这么个原则“除了不退钱,什么都好说”。退回订金比登天还难,开发商会用各种推词来抵挡,就是不能退钱。因此,在下订金之前一定要慎之慎,多用正反两方面进行分析比较,对其他楼盘和开发商进行综合分析,在充分考虑之后,再下订金还不迟,“钱放在自己口袋总比放在别人口袋安全”,切莫草率行事。

 

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