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节后一线楼市承压

北京:最差开局定调一季度

成交新房锐减
  来自北京市住建委的统计数据显示,1月新建商品住宅(含保障性住房)网签量为6908套,环比下降40%。扣除保障房后,纯商品住宅4929套,与2013年1月份相比,下降53.9%。
  与此同时,1月份北京楼市仅有7个项目开盘,市场新增供量仅2531套。无论是同比去年1月17个项目的开盘量,还是环比去年12月24个项目的开盘量,2014年开局,北京楼市供应量均出现明显锐减。
  供应不足也令当前市场去库存程度进一步加剧。
  1月份接近7000套的消化量远高于新增的2500套供量,供需比接近1︰3。亚豪机构统计数据显示,截至1月末,北京商品住宅库存量仅为55078套,创历史新低。
  “不仅成交量同比环比均大幅萎缩,供应量也缩减至库存告急,2014年2月,确实堪称北京楼市近几年来的最差开局。”来自亚豪机构统计数据显示,1月,北京商品住宅共成交6908套,成交面积74.42万平方米,成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成。
两因素遏制成交
  2013年出现两次明显的“钱紧”,流动性偏紧的局面至今未能完全扭转。
  克而瑞研究中心研究员杨科伟指出,在资金整体紧张的情况下,房地产行业贷款偏紧的局面在短期内仍难以改变,且资金面对楼市的影响在加剧,北京同比降幅49%。
  链家地产市场研究部分析师张旭也认为,年初银行资金压力整体并未如预期中的有明显放松迹象,流动性整体仍偏紧的预期将对开发商产生一定影响,部分开发商或为缓解资金压力提早入市,这将有助于供应的增加。对二手房市场来说,房贷额度依然偏紧,包括国有五大行在内的多家主流银行8.5折利率优惠已属罕见,这将间接影响部分“刚需”的释放。
  在供应方面,政策面对房企推盘节奏的影响,也成为北京楼市开年成交低迷的重要因素。
  “一般情况下,销售季都从春节过后甚至在两会结束后才会正式开始”。对此任启鑫表示,因此在3月之前,对于政策的不确定因素也成为了部分项目暂缓推盘的原因之一。特别是限价令,两会后是否存在放开的可能将对房企一年的销售策略造成较大影响。由于在此之前,房企并不愿在严格控价的政策环境下推盘入市,因此大量项目将开盘时间定在了4月至5月。
  “自住型商品房扭转了部分购房者的预期,人们预期持续观望,部分购房者存有矛盾心态。”21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示,从首个自住型商品房项目——恒大御景湾房源供需比达1︰74来看,非京籍家庭希望渺小,对市场来说分流有限。但2014年随着供应层次的分化,市场观望态势很难在短期内消除,低落的成交很难对价格产生带动作用,短期内价格还将保持平稳运行。
 
广州:二季度楼市或将回暖
■本报记者曾冬梅广州报道
  据搜房网数据监控中心统计,1月广州全市成交量仅5484套,环比下跌16%,同比下跌48%。此颓势一直延续到春节过后,2月3日~9日,广州全市网签量仅有273套,不到平时的四分之一。
  经纬行研究中心总监朱欣苑认为,在资金和政策面状况均未改善的情况下,一季度广州楼市仍将面临较大压力。
  搜房网的数据显示,1月,广州十区两市新建商品房住宅网签5458套,环比前一个月下降16%,同比去年1月的10597套,下跌48%,创去年1月以来最低成交量。
  在区域方面,十区两市中,除了萝岗、从化成交量稍微上涨外,其余各区普遍下跌,大部分跌幅超过50%。其中中心城区1月仅成交801套,为去年1月以来的最低位。
  1月广州全市网签均价12522元/平方米,环比前一个月下跌6%,同比下降10%。十区两市中,除了增城和南沙房价小幅上涨外,其余各区均是应声回落,中心区网签均价为18357元/平方米,环比大跌29%,近郊区域环比降幅在5%左右。
  全市新建商品房成交持续低迷。节后一周仅成交273套,环比前一周下降52%,中心六区新建商品房合计成交6套,越秀、天河以及黄埔三区零成交。而全市一手网签均价为10346元/平方米。
  在朱欣苑看来,今年春节楼市堪称近几年来最冷清的,主要是受金融和调控政策的大环境影响。2013年11月出台的“穗六条”让部分“刚需”和改善型客户观望情绪加重。此外,因贷款额度的紧张,不少银行在去年底大幅提高房贷利率甚至停贷。
  同策咨询研究部总监张宏伟认为,广州楼市的回暖将从二季度开始,因为历次调控政策的执行时效性周期为4~6个月,预计2013年11月前后阶段性收紧的政策效力会在二季度逐步化解。
 
深圳:2014年楼市走势以稳为主
■本报记者刘晓云深圳报道
  1月份深圳楼市成交量同比下降了70.4%,但当月房价仍有10.5%的同比涨幅,对此有业内人士预测,稳中有升仍将是今年深圳楼市的主旋律,涨幅将在去年基础上有所回落。
  深圳中原地产董事总经理郑叔伦预测,今年楼市走势将以稳为主,但仍存在波动,其中房产税试行将给市场带来一定影响,投资行为持续被压制、市场仍以自住“刚需”客户为主,豪宅在今年将表现平淡。
  深圳市规土委近日统计数据显示,1月份深圳楼市成交量骤减,今年1月,深圳一手住宅成交1868套,相对于去年春节所在2月份1642套的成交量,上涨了13.8%。
  与此同时,二手住宅成交量也有所下降。1月份,深圳共成交二手住宅4576套,成交面积为38.62万平方米,环比分别下跌20.68%和20.91%,同比则分别下降42.98%和42.53%。
  1月,随着春节假期的到来,楼市“春节效应”明显。市场供应量大幅减少。一手房成交面积17.06万平方米,成交量明显下跌;成交均价为21755元/平方米,均价小幅上扬。
  从1月成交数据看,深圳楼市经历假期低潮,住宅商业全线回落。但由于目前市场整体供需基本平衡,所以业内人士预测今年楼市将不会出现大起大落的情况。
  中原地产统计数据显示,2004年至今,深圳新建商品住宅价格累计涨幅高达262%。尽管大多业界人士对今年深圳房价看涨,但对于“能涨多少”,大多持谨慎态度。
  DTZ戴德梁行华南及华西区研究部高级助理董事张晓端表示,在供应增加及限购限贷政策不放松情况下,深圳住宅成交量有望在“刚需”支撑下,于当前较高的水平上保持平稳,而城市更新带来的成熟区域的优质物业供应或将带动区域房价的上涨压力。但潜在政策风险始终将给后市的预期增添不确定性,预计已至高位的价格后续涨幅将有所趋缓。
 
天津:1月住宅成交多呈季节性回落
■本报记者鞠晓波北京报道
  中国指数研究院(下称“中指院”)最新数据显示,1月,天津商品住宅成交量为74.7万平方米,环比跌幅高达29.3%,同比微降8.1%。
  中指院重点监测的十家主流房企中,除富力、天房、招商、中海4家房企销售额同比去年有明显增长外,其余6家房企销售额同比均有不同程度回落。
  数据显示,1月天津商品住宅成交均价为10018元/平方米,环比小幅下跌1.3%,与去年同期相比,小幅上涨2.6%。受春节假期影响,供需双方热情锐减,且年初开发商并无业绩压力,推盘动力不足、优惠力度减弱,“工作居住证”政策明确户籍政策从严,曾一度引发远郊区县“蓝印户口”市场的抢购热潮,这拉低了全市整体成交均价。
  中指院数据显示,城六区、环城四区成交均价分别为20647元/平方米、9756元/平方米,环比涨幅分别为0.64%、4.59%;滨海新区、远郊区县成交均价环比均现回落。远郊区县中武清区跌幅最高,为6.7%。
  中指院天津分院研究总监秦晓鑫称,1月百城价格指数显示,天津1月住宅环比涨幅0.69%,同比6.81%,此涨幅居百城之首。
  中指院数据显示,1月天津商品住宅市场供应量为85.22万平方米,环比、同比分别减少39%、8%。但由于前期高位供应,整体库存压力不减。
  此外,天津商品住宅市场供应主要集中在远郊区县,供应量达48.39万平方米,区域占比高达57%,较上月扩大34个百分点;其次为环城四区、滨海新区,供应面积分别为21万平方米、12.17万平方米;市内六区的供应量3.65万平方米。本月多数区域供应均出现季节性缩减。
  按照天津市已出台的《天津市居住证管理暂行办法》规定,将于2014年1月起实施流动人口居住证管理制度,即积分落户。从供应分布可以看出,供应主要集中在“蓝印户口”支撑的区县,如武清、宝坻、汉沽等。而部分环城四区及远郊区县成交逆势上涨,且该趋势预计还将持续扩大。
  秦晓鑫表示,2013年天津有大量土地成交,预计今后供应量还会不断放大,但需求也将随人们消费水平以及外来人口的涌入而不断扩张。加上2014年开发商的营销方式将发生转变,预计未来天津房市仍以维稳为主。

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