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2014年三四线城市房价走势分析

 

  虽然临近年末,土地市场却依然延续今年以来的疯狂。上海土地市场年末翘尾行情火爆上演,成交3幅地块,溢价率都超过100%,总成交金额将近20亿元。这样以来,今年上海土地出让金正式突破2000亿元大关,比去年同比翻倍。
  
  同样高热的还有北京的土地市场。截至目前,北京土地出让金收入1673.9亿元,年内有望突破1800亿元。2012年土地出让金只有647.9亿元,今年北京土地出让金同比涨幅有望接近200%。
  
  土地市场成交特别活跃,11月份国房景气指数持续四个月回落;土地成交量近两年首次正增长,成交价格创新高;商品房销售继续调整,价格增幅有所放缓;房企资金同比增幅基本平稳。总体而言,1到11月份房地产行业供应端扩张,需求端回落,地价已经过热。
  
  土地价格的上涨,明显影响了购房者、开发商的预期。今年,各地都出现了部分地块的楼面价超过了周围在售物业的价格。地价、房价在互相促进上涨,业内人士预计明年地王地块上市,定价很可能会再次上涨。这会不会加快一线城市房价上涨的步伐?调控政策会不会再度出现微调?
  
  今年,房地产市场频频出现的“地王”特别吸引眼球。今年的“地王们”主要诞生在一、二线城市。房企选择在一、二线城市聚集,使竞争更加激烈。三四线城市要冷一些,全国房地产市场正在分化。
  
  马光远表示,房地产市场分化的整体趋势非常明显,但这种明显的态势跟整个房地产供应的基本面有关系。从供求关系来看,一二线城市依然需求比较旺盛,供应在某种程度上可能仍然跟不上;从三四线城市来说,不少地方已经供应过剩。这种基本面的变化,预示着从地域来讲,未来已经形成完全两个不同的市场,一个是一二线城市仍然求大于供,一个是一二线城市以下的城市,是供大于求。对这两个市场而言,未来的分化态势在明年、后年会更加明显。
    业内人士分析,地王入市还是有一定的风险,目前大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。未来地王项目入市是不是会进一步推高房价?
  
  马光远认为,最近一二线城市出现地王的原因,一方面是大家看到一二线城市整个房地产资源还是比较稀缺,而且今年整个一二线城市房价上涨比较凶,所以对未来预期较高。另一方面,地王的出现跟地方政府供地政策有关系。我们的地王实际上是地方政府放出来的,不是市场炒出来的,因为那个地块,它任何时候放出来都是地王。
  
  目前全国已经有17个城市出台了地方调控细则,在政策收紧的背景下,如果地价拉动房价继续上涨,调控政策是不是还会跟着再次进行微调?
  
  马光远认为,未来全国性地进行房地产调控已经没有必要,因为三四线城市本身它的市场已经出现了,是跟一二线城市完全不一样的情况,而对一二线城市进行调控,还应该转换思维。过去很多年我们用的是堵的办法,抑制需求,现在来看有调整的必要。面对一二线城市需求过旺的情况,我们整体的调控政策,从短期来讲,一些限购等政策是必不可少的,但同时要建立起长效机制。未来的调控应该更加具有针对性,给大家一个稳定的房地产预期。
  
  马光远表示,明年是我们的新一轮改革的元年,大家对中国经济结构的调整转型非常期待,这对整个房地产来讲,可能是一个向下的压力。此外,经过这么多的发展,房地产本身积累的风险在逐渐加剧,而且未来整个从房地产的投资增幅来看,包括我们未来的城镇化需求、自住需求、房子要进行更新这三大需求来看,我们未来的增量可能完全能够满足这些需求,整个房地产市场已经进入了一个比较正常的周期,未来整个房价涨幅不可能像今年和过去很多年那样高企。
  
  马光远认为,2014年三四线城市的房价可能会出现调整,这种调整可能对一二线城市也会造成价格的压力。同时,明年房价的全国性涨幅甚至有可能出现下降的情况,如果下降的话,整个房地产的预期可能会扭转。


 

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