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购买二手房时的定金陷阱以及定金与订金有何不同

      我到好几家房屋中介公司咨询买二手房,工作人员都要求我先交定金,数额从一万元到五万元不等。我常听人说有被中介公司骗取定金的事,所以就没敢交定金。请问,有没有避

免定金陷阱的办法?

      答:在二手房交易中,中介公司一般要求买方先交定金,先把要买的房子定下来。如果买房人因自己、卖方或中介公司的原因想退定金,将是困难重重。因为中介公司往

往在定金方面做文章,设置陷阱。

      如何避免定金陷阱并能顺利退回定金,我建议采用下列方式:一是将交给中介公司或房主的钱约定为预付款。根据我国《合同法》的规定,预付款与定金的法律性质不同。无论什么原因,只要合同没有签成,预付款都是可以退的。而定金则不同,如果你单方悔约,不想买房了,则定金不退。二是不要与中介公司签订居间协议或委托代理协议,而是直接签订买方、卖方及中介公司的三方协议,因为交纳定金并不是签订买卖合同的必经程序。三是如果交定金,控制在1000元以下,这样做即表明诚意,而且一旦发生纠纷定金退不回来,损失会小一点。四是如果要交定金,要写明在一定时间之内,买卖双方或者买卖双方与中介方没有签署正式的房屋买卖协议,定金交给了谁就由谁负责退还。五是签订定金协议前一定据理力争,将对自己有利的条款写入协议或合同,购买二手房在签订认购协议时与购买新房存在很大不同,新房的定金协议很难改,但二手房的认购协议比较好改,只要购房人坚持一般都能成功,因为中介公司有几千元利润可赚,他不想让生意跑掉,因此会在协议的内容上让步,购房人正好可以抓住这点,签订对自己有利的协议,如果没有这方面的专业知识,可以向专业人士咨询或寻求帮助。

定金与订金有何不同

      所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不超过20%),预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。

      签合同时,对定金必需以书面形式进行约定,同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。

      根据最高法院在2000年12月8日公布的"关于适用《担保法》若干问题的解释",定金的类型和适用主要有如下几种:

      1、订约定金。“解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金,其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金,其法律效力自当事人实际交付定金时就存在,在其所担保的订约行为没有发生时,对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。

      2、成约定金。“解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金,称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的,定金未交付,则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的,该定金具有成约定金的性质。但是,为了鼓励交易,如果主合同已经履行或者履行了主要部分,即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金,仍应当承认主合同的成立或生效。

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