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房地产合同的效力

      一、房地产合同的效力


  合同的效力就是合同的法律约束力,是指法律赋予依法成立的合同具有约束各方当事人的强制力。当事人订立合同是一种经过合意的民事行为,如果符合法律规定的条件,就是一种民事法律行为,在法律上产生约束力。《民法通则》第55条规定:民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。也就是说,订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为,就在产生了法律上的约束力,否则不产生法律效力。


  不产生法律效力的合同为无效合同。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。


  房地产合同是众多合同中性质较为特殊的一类合同,此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》,《合同法》的规定,还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关批准、登记手续,这样合同才能产生法律效力。

  二、无效房地产合同的处理


  《合同法》第56条规定:“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价被偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”


  无效的房地产合同也应按上述规定来处理。概括起来,法律对无效合同的处理主要是:(一)返还财产或折价赔偿;(二)赔偿损失。对于非过错方也需承担一定的法律后果,但在具体处理上,应遵循以下原则。


  (一)公平原则


  房地产开发经营活动是一种民事活动,《民法通则》第4条规定:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中,也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而导致租赁合同无效时,租赁关系无效,承租方应将房屋交还出租方,并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节,承租方既便没有过错,但其确实也使用了出租方的房屋,属实际受益人,应考虑让无过错的承租方支付实际使用房屋的租金,才比较公平合理(租金的确定可通过估价部门进行评估)。

  (二)避免累讼原则


  房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系,对一种法律关系认定无效后,会影响到其他的法律关系,因此,在无效房地产合同的处理上可以考虑尽可能全面协调,减少诉讼程序。比如在确权案件中同时存在房屋抵押关系和房屋买卖关系,如果认定买卖关系有效,抵押关系无效,这种处理若不存在返还房屋或赔偿损失的问题,应责令有关当事人中止他项权利登记备案,以保证买卖关系的确认。

 

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