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吉安市城市房屋拆迁管理办法

    第一章  总   则
  第一条  为加强我市房屋拆迁管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》等有关法律、法规的规定,结合我市实际情况,制定本办法。
  第二条  在吉安市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。
  第三条  房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造和生态环境改善,保护文物古迹。
  第四条  拆迁人应当依照本办法的规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。
  本办法所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。
  本办法所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。
  第五条  吉安市房地产管理局是本市行政辖区城市房屋拆迁管理部门,对本市行政辖区城市房屋拆迁工作实施监督管理;各县(市)房地产管理局是本辖区内的城市房屋拆迁管理部门,对其辖区内的城市房屋拆迁工作实施监督管理(以下称“房屋拆迁管理部门”)。
  规划、建设、国土、公安、工商、教育、电信、供电、有线电视等有关部门和单位,应当依照有关法律、法规的规定,按照各自的职责互相配合,共同做好本级行政区域内城市房屋拆迁的有关工作。
  第二章  拆迁管理
  第六条  拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。
  第七条  申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋拆迁管理部门提交拆迁申请和下列资料:
  (一)建设项目批准文件;
  (二)建设用地规划许可证;
  (三)国有土地使用权批准文件;
  (四)拆迁计划和拆迁方案;
  (五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
  预计所需拆迁补偿安置资金必须经房屋拆迁管理部门认可,并足额存入指定金融机构的专门帐户。
  前款第四项中的拆迁计划,包括项目基本情况、拟拆迁范围、拆迁房屋的基本情况、拆迁的建筑面积、拆迁户数、产权调换房屋情况、工程开工和竣工时间。拆迁方案包括拆迁方式、拆迁期限和过渡期限、拆迁人拟提供的拆迁补偿标准、预计所需拆迁补偿安置资金、拟提供拆迁安置用房和周转用房、拟对拆迁范围内依法应予保护的建筑物、构筑物和其他设施、树木等采取的保护措施。
  房屋拆迁管理部门应当自受理申请之日起30日内,对申请事项进行审查;经审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证,并依法收取有关费用。
  第八条  规划行政主管部门在对需要实施拆迁的建设项目核发建设用地规划许可证时,应当审查该项目是否符合城市详细规划,不符合详细规划或者该拆迁范围尚未编制详细规划的,不得核发建设用地规划许可证。
  第九条  房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁后土地用途(含建设项目批准文件号、建设用地规划许可证号、国有土地使用权批准文件号)等事项以房屋拆迁公告的形式在拆迁地段予以公布。
  房屋拆迁管理部门发布拆迁公告的同时,拆迁人应当将拆迁方案予以公布;拆迁人不公布拆迁方案的,被拆迁人有权拒绝搬迁。
  拆迁公告发布后,拆迁范围内的在建工程必须停止施工。拆迁人应当就该在建工程向公证机关办理证据保全,对该在建工程的补偿范围,以证据保全的范围为准。
  房屋拆迁管理部门与拆迁人应当公开办事程序和评估标准,并及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
  第十条  拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁,不得扩大或缩小拆迁范围。
  拆迁期限不得超过1年,需要延长拆迁期限的拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起的10个工作日内给予答复。准予延期的,延长期限不得超过1年,并在拆迁地段予以公告。办理延期手续只在原房屋拆迁许可证上注明,不得重新核发房屋拆迁许可证。
  第十一条  拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
  拆迁人自行拆迁的,应当有与拆迁项目相适应的熟悉有关房屋拆迁政策、工程建设、房屋面积测量的专业技术人员。
  拆迁人委托拆迁的,应当向被委托的拆迁单位出具委托书,订立拆迁委托合同,并按拆迁委托合同向被委托的拆迁单位支付委托拆迁服务费。委托或变更委托的,应当自拆迁委托合同订立或变更之日起的15日内,将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
  房屋拆迁管理部门或者县级以上人民政府的临时性机构不得作为拆迁人、不得接受拆迁委托。
  被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
  第十二条  承担房屋拆除工程的企业必须具备相应的建筑资质,并对施工安全负责。
  第十三条  拆迁范围确定后,拆迁范围内单位和个人,不得进行下列活动:
  (一)新建、扩建、改建房屋及其附属物;
  (二)改变房屋和土地用途;
  (三)房屋租赁。
  房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的,必须经房屋拆迁管理部门批准,延长暂停期限不得超过1年。
  第十四条  房屋拆迁公告发布后,拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议;拆除共有产权的房屋,由产权共有人委托一人或全部共有人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议;拆除租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、被拆迁人与房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。
  实行货币补偿的,拆迁补偿安置协议应当载明下列事项:
  (一)被拆迁房屋的结构、面积、地点、层次、朝向及土地使用权取得方式等基本情况;
  (二)拆迁补偿方式;
  (三)搬迁期限;
  (四)补偿金额及支付办法和期限;
  (五)搬迁补助费、其他拆迁补偿费用及支付办法和期限;
  (六)违约责任。
  实行产权调换的,拆迁补偿安置协议除应载明前款规定的第(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项外,还应当载明下列事项:
  (一)产权调换房屋的建筑面积、地点、层次、户型、成新、结构、朝向等;
  (二)搬迁过渡方式和过渡期限;
  (三)过渡用房地点、面积;
  (四)产权调换差价结算办法;
  (五)临时安置补助费及支付办法和期限。
  第十五条  拆迁补偿安置协议,应当自订立之日起5个工作日内报房屋拆迁管理部门备案。以货币补偿的,房屋拆迁管理部门根据拆迁补偿安置协议签订的补偿金额通知金融机构,被拆迁人凭拆迁人开具的领款通知单,到金融机构支取安置补偿资金。
  当拆迁补偿安置实际所需资金超出预计所需资金时,拆迁人应当及时向金融机构的专门帐户追加资金;拆迁人完成全部拆迁补偿安置任务后,存入的拆迁补偿安置资金尚有余额,拆迁人与房屋拆迁管理部门核清余额,金融机构凭房屋拆迁管理部门的证明将余额退还给拆迁人。
  房屋拆迁管理部门、拆迁人应与相关金融机构签订拆迁补偿安置资金存取与管理协议,明确协议各方的责任。审计部门必须对房屋拆迁补偿安置资金进行定期审计与监管。
  第十六条  房产管理部门代管的房屋需要拆迁的,拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。
  第十七条  需要对产权人下落不明、暂时无法确认产权或者产权不清的房屋实施拆迁的,拆迁人应当提出补偿安置方案,到公证机关办理补偿款提存公证和证据保全手续,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。
  第十八条  拆迁设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行。
  第十九条  拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在规定期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向人民法院起诉。诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
  第二十条  拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决,房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。对房屋拆迁评估价格的裁决,应当就拆迁补偿的估价听取有关专家的意见。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
  当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起60日内向作出裁决的上一级行政机关申请行政复议或者3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的,行政复议或诉讼期间不停止拆迁的执行。
  未达成拆迁补偿安置协议户数占拆迁总户数30%以上的,房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前,应当进行听证。
  第二十一条  被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由同级人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋有关事项,向公证机关办理证据保全。并就裁决确定的补偿款中被拆迁人未接受的部分办理提存公证。未办理证据保全和提存公证的,不得实施强制拆迁。
  政府责成有关部门强制拆迁前,必须进行听证。
  第二十二条  被拆迁人可以选举3-7人组成拆迁事务管理委员会,并委托其处理有关拆迁事务。
  第二十三条  被拆迁人及房屋承租人搬迁时应当保持原房屋完整,不得损坏房屋结构和原有设施。
  第二十四条  拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋的,依照有关法律、法规的规定办理。
  第二十五条  尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让,应当经房屋拆迁管理部门同意,原拆迁安置补偿协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
  第二十六条  拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。
  房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。
  第二十七条  房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度,加强对拆迁档案资料的管理。
  第三章  拆迁补偿与安置
  第二十八条  拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。被拆迁人选择货币补偿的,拆迁人应在拆迁补偿金额基础上另加补贴8%。
  除本办法第三十五条第二款情形外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
  第二十九条  拆迁补偿金额,根据被拆迁房屋的土地取得方式、所处区位、周边环境、容积率、房屋用途、结构、新旧程度、层次、建筑面积等因素,可以通过协商确定货币补偿金额和产权调换的差价,也可以以房地产市场评估和装饰评估价格确定。
  第三十条  拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑应给予适当补偿。
  第三十一条  被拆迁房屋的建筑面积,以房屋所有权证载明的为准。拆迁当事人对房屋所有权证载明的建筑面积有异议的,可以申请发证部门重新核定,费用由申请人承担。
  被拆迁房屋未领取房屋所有权证,但有合法、完备的建房手续,其房屋建筑面积由具有房屋测绘资质的机构认定。房屋建筑面积小于或等于批建面积的据实认定,大于的只认定与批建面积相等部分,超出批建面积部分视为违章建筑。
  本条第二款房屋拆迁补偿按认定的建筑面积进行补偿,并依据有关法律规定予以处罚,以及按批建时办证的标准补交所需税费。
  第三十二条  被拆迁房屋的价格评估,应当由具有房地产评估资质的评估机构承担。
  房屋拆迁管理部门每年应当公布全市符合规定条件的房屋评估机构的名录。
  被拆迁人房屋的估价,除拆迁当事人双方另有约定外,应由拆迁人委托房屋评估机构, 签订评估委托合同进行评估,并支付评估费。估价时点以房屋拆迁许可证颁布之日为准。被拆迁房屋的房地产市场评估价格实行公示。
  市、县人民政府对房屋拆迁货币补偿基准价格,每年3月底前公布,作为市场评估的参考。
  第三十三条  在评估委托合同签订后,房屋评估机构应遵循有关评估原则,按时完成评估,并将评估报告送达被拆迁人。同时,在拆迁地段公示上述结果,公示时间不得少于7日。被拆迁人要求不予公示的,可不予公示。
  第三十四条 被拆迁人对评估结果有异议的,可以在评估报告送达之日起5日内,要求原评估机构进行复估,原评估机构应当自接到请求之日起3日出具复估报告;被拆迁人对复估结果仍有异议的,可以另行委托其他的房地产价格评估机构进行评估,接受委托的房地产价格评估机构应当自接受委托之日起7日出具评估报告。评估费用由委托方支付。
  经复估后,另行委托评估,仍达不成拆迁安置补偿协议的,按本办法第二十条执行。
  被拆除房屋的评估报告应当在评估后15日内报房屋拆迁管理部门备案。
  第三十五条  实行房屋产权调换的,拆迁人应当依照本办法第二十九条的规定计算被拆迁房屋的货币补偿金额。货币补偿金额与调换房屋市场价有差价的,结算调换差价后给予产权调换;用于产权调换的房屋属期房的,该期房按同类地段、环境相同或相近的新建商品房价格的95%进行估价。
  非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。
  第三十六条  拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,按下列规定执行:
  (一)实行产权调换的,产权调换的房屋由原房屋承租人继续承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同;
  (二)实行货币补偿的,拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价格的10%补偿给被拆迁人,90%补偿给房屋承租人。
  第三十七条  被拆迁人属于连续2年享受最低生活保障待遇的城市居民,其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于36平方米,被拆迁人要求货币补偿的,拆迁人对被拆迁人的货币补偿额应当足以保证被拆迁人在低一级别的地段购买建筑面积不小于36平方米的成套房。
  第三十八条  被拆迁房屋的用途,以房屋所有权证载明的为准。原作住宅的房屋在2003年9月30日前连续二年己改为非住宅,并依法办理营业执照和税务登记的,拆迁时按非住宅房屋予以补偿安置;擅自改变住房用途的,非住宅建筑面积小于30平方米(含30平方米)据实评估计算,超出部分按改造前房屋所有权证记载用途评估计算。
  第三十九条 拆迁住宅房屋以货币补偿的,按以下规定:
  (一)商品房、居民私有住宅按评估价补偿;
  (二)享受房改政策购置住宅(房改房)成本价的,以房屋所有权证记载的建筑面积按评估价补偿。标准价的个人部分按其所占产权份额补偿。补偿后个人不再享受房改政策。单位所占产权份额进入单位住房基金,单位已撤消的进入城市住房基金。
  对房屋所有权证记载的建筑面积与现住宅建筑面积认为有误的,可申请具有房屋测绘资质的机构重新认定,认定后的建筑面积应对照购房时房改政策可享受的建筑面积标准,小于规定标准的据实计算,超过规定标准的,依照现行房改政策缴纳超面积款和税费后,按前款执行。
  第四十条 第三十八条、第三十九条实行房屋产权调换的,按本办法第三十五条执行。
  第四十一条 拆迁人应当向被拆迁人或承租人支付下列补助费:
  (一)搬迁补助费;
  (二)临时安置补助费;
  (三)被拆迁人因房屋拆迁发生供水、供电、供气、通讯、有线电视和其他设施的迁移费;
  (四)拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的:
  (1)按国家和省规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁费用和安装费用;
  (2)无法恢复使用的设备、构筑物按重置价结合成新结算的费用;
  (3)因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
  补助标准由市、县人民政府另行公布。
  第四十二条  拆迁人应当提供符合国家质量标准的房屋,用于产权调换。拆迁人提供用于产权调换的房屋应当产权清晰、未设置抵押或者提供担保。
  第四十三条  拆迁人不得擅自延长过渡期,周转房的使用人应当按时腾退周转房。
  因拆迁人责任延长过渡期的,对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人,应当自逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费;超过6个月的,从超过之日起每月付给3倍的临时安置补助费;对周转房的使用人,应当自逾期之日起每月付给2倍的临时安置补助费。
  临时过渡期:拆迁安置用房为多层住宅的,过渡期不得超过18个月;拆迁安置用房为高层住宅的,过渡期一般不得超过36个月。当事人另有约定的,从其约定。
  第四章  罚   则
  第四十四条  违反本办法规定,未取得房屋拆迁许可证,擅自实施拆迁的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款;给被拆迁人或者房屋承租人造成经济损失的,拆迁人应当依法承担民事赔偿责任。
  第四十五条  拆迁人违反本办法规定,以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的,由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证,并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
  第四十六条  拆迁人违反本办法规定,有下列行为之一的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的,吊销房屋拆迁许可证:
  (一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;
  (二)委托不具有拆迁资质的单位实施拆迁的;
  (三)擅自延长拆迁期限的。
  第四十七条  违反本办法,拆迁人将房屋拆除工程委托给不具备相应建筑企业资质单位承担的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆除,并对拆迁人处以1万元以上2万元以下罚款。
  第四十八条  接受委托的拆迁单位违反本办法的规定,转让拆迁业务的,由房屋拆迁管理部门责令改正,没收违法所得,并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
  第四十九条  房地产评估中介机构与拆迁当事人相互串通,故意压低、抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价格或者严重背离市场行情的,评估结果无效,由房屋拆迁管理部门重新组织评估,并对房地产评估中介机构和有关责任人依法予以处罚。对当事人造成损失的,房地产评估中介机构应当依法承担赔偿责任。
  第五十条  房屋拆迁管理部门违反本条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的,核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的,或者对违法行为不予查处的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第五十一条 有关部门工作人员在房屋拆迁管理部门通知暂停办理手续期间,弄虚作假,给被拆迁人办理了手续的,所办手续无效,并依法给予行政处分;构成犯罪的依法追究刑事责任。
  第五章  附   则
  第五十二条  城市规划区内集体所有土地上房屋的拆迁,应当依法办理土地征用手续。
  第五十三条  在城市规划外国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿安置的,参照本办法执行。
  第五十四条  各县(市)房屋拆迁补偿、补助标准,可以由当地人民政府参照本办法自行制定。
  第五十五条  本办法自发布之日起施行。吉安市人民政府2001年1月12日发布的《吉安市房屋拆迁安置管理办法》及相关文件同时废止。
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