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二手房价评估的7大标准以及几个关键的因素

     现在买二手房,买主都希望对二手房价有一个准确的评估,尽管二手房估价表二手房的地段、朝向、楼层、房龄、厨卫等细节都有了详细的价钱评估,但是在业界对二手房价评估

      还是没有一个规范的体系和细则。

      有关人士表示,由于目前二手房买卖市场处于快速发展期,买卖双方都看好这个市场,因此估价只能起一个参考作用,一般房东挂出的价格总会比市场价偏高,最终定价

       还是需要买卖双方最后协商确定。

       目前,影响二手房价的因素主要有地段、小区环境、朝向、楼层、房龄、厨卫、装修。综合了几大中介提供的评估标准,晨报做出了如下的二手房估价表格,供各位读者

参考。

        案例:某房1990年建成,楼层为4层(共6层),建筑面积100平方米,房屋结构为混合一等。相同地段次新房均价约为8000元/平方米。

        折旧率:10年×(-2%)=-20%;因其是“三小”套型:-10%;楼层:+3%;朝向:南北;非小区和无物业管理:(-5%)+(-5%)=-10%

        重点中小学区:+15%;心理因素:-8%;一般装修,装修时间过长:0%得出该房产价格为:8000×(1-20%-10%+3%-10%+15%-8%)=5600(元/平方米)。

       此房的实际总成交价格约为:5600×100=56(万元)。 

       二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。二手房买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;二手房业主通过评估知道自己房子的市价所值;房地产经纪公司通

      过房屋评估向客户推荐较为公正指导价格;评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。

      二手房的价格到底如何评估呢?据有关人士介绍,目前房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况

      下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指:挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正,以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括:所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。

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