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中国房地产未来五年会怎样?

中国房地产未来五年会怎样?

      吉安新浪房产讯 如果住建部政策研究中心主任中了千万大奖会拿来做什么呢?这是10月20日在上海浦东香格里拉,由路劲上海院子特约的2013博鳌•21世纪房地产论坛上,著名财经主持人梁冬抛出的问题。秦虹的答案是给24岁的儿子在北京买房子,好让他安心学业和事业,不要为房所累。这个被嘉宾吴伯凡,《21世纪商业评论》发行人戏称为“等到咱有钱”的假设游戏,引来论坛嘉宾与观众的思索。

  其余四位男嘉宾的答案不一。路劲地产集团执行董事汪浩倾向于投资房地产信托、基金,设计理论和设计史专家王受之、吴伯凡等会做公益慈善捐助,但他们均表示不会去买房。而在此次论坛上,这几位来自企业、政府、学界的嘉宾把对房地产的现状、未来做了详细的分析和预测,观点也有诸多碰撞。

  十八届三中全会不会有惊喜

  国人自古有“明君情结”,对十八届三中全会关于房地产政策调整的期待即是说明。不过在经济学家钟伟看来,公众不应对于三中全会的期待过高,原因在于,首先绝对英明的决策本就不存在。此外,在当时当下的国际、国内环境之下,即便是邓公在世,也很难再出现“十一届三中全会”的改革气象。其注定会是一个平衡、平稳的符合预期、没有惊喜的会议。

  关于房地产政策,钟伟预测,现有的限购限贷不可能放松或微调;针对存量房的房产税政策不可能出台,3、5年内可能会被列为地方税,但具体怎么做很难说;呼声最高的土地经营权流转不会在全国展开;城镇化前景不明晰。

  钟伟分析认为,尽管现行的限购限贷政策在各地从规定到执行“千奇百怪”,“五花八门”,包含了很多行政的甚至病态的东西,但十八届三中全会之后这些限制并不会放松。在当前体制下用限制性、行政性手段约束房价的上涨,就是因为没有好办法才不得已的选择,“它将延续下去,连微调的的概率都极小”。

  而关于房产税,因为涉及到极其复杂的财税体制改革,按照对财政部部长楼继伟“集权、分财”的税改思路,类似于像房产税、资源税这样的东西征收起来很困难,政策制定矛盾多。最有可能的是房产税列为地方税,地方政府自己去征收。如果房产税被列为地方税,那么房产税推出的时间将会延后,推出的可能性也明显降低。

  关于中国的城市化率有两个不同的指标,一个是37%,一个是51%,而这14%的差异主体涉及到2.38亿已经进城但是没有城市户籍的人群。因此,城镇化的思路要理清,是先解决2.38亿常驻的城市外来人口的市民待遇问题,还是继续引诱在乡村的农民直接进城而实现城镇化。城镇化所涉及到的话题过于广泛,是一件看起来前景广阔但走起来很艰难的道路。

  未来5-8年中国房地产行业将平稳增长,操作难度增大

  未来5—8年,如果没有重大政治决策失误、内乱,中美两国将成为领导整个世界的秩序。事实上,自2010年开始中美之间经济实力的绝对差距和相对差距都在缩小,而随着欧美和日本2014年经济前景明朗化,人类找到了新的创新步伐,世界经济出现新曙光。作为唯一被看好的金砖国家,中国的力量崛起可与其比肩,这个结论在钟伟看来毋庸置疑。

  但是,由于“创新”在中国历来紧缺,在没有找到可以取代房地产的创新出路之前,房地产的经济地位都将不可撼动。所以,尽管爆发式增长的黄金十年已经结束,但未来5到8年,中国房地产行业仍然是一个容量巨大、平稳增长、吸引相当多首次置业和改善品需求人群的广阔市场。

  然而,房地产的重心将发生倾斜是已经出现的趋势。一线城市和周围卫星城的重要性重新上升,部分三四线城市将逐渐被抛弃。一二线城市二手房的重要性上升,新房的供应将会变得日益艰难和稀缺。此外,在过去十年以市场为主、政府为辅的供应将逐渐改变,保障房和棚户区改造中,政府的角色会变得越来越突出。

  过去拿块地弄点钱弄点人盖个房子就卖这种简单的房地产模式已经终结,未来房地产是一端,养老、旅游、物流等等的复合形态的产业是另一端,房地产将承载着一个或者多个产业的形态。更加精细化地、复杂化地、操控难度更大的房地产的开发逐步在市场上会占据主流的位置。

  开发商如何应对未来房地产行业挑战

  住建部政策研究中心主任秦虹关于“房地产市场与投资趋势的判断”中指出,目前房地产市场刚性需求仍然很强,这与当前的人口结构特点有关。2010年第六次人口普查数据显示,2010年20—24岁的年轻人口超过1个亿,与总人口相比占比较大。而1亿多人到了今天基本上是23—27岁左右,他们构成了今天房地产市场庞大的刚需群体。而由于独生子女政策,这也可能是市场面临的最后一次刚需强劲的市场机会。

  此外,秦虹认为市场分化格局已显现,这与人口的流动有关。其中,农民工进城对城市房地产的影响微小,中小城市人口流向大城市的趋势对房地产行业影响最大。而房地产本身又具备很强的资本属性,其受货币政策的影响明显。

  开发商如何面对房地产当前发展特点和未来趋势的挑战,在秦虹看来需要从4个方面着眼。一是要注重城市群。未来中国城市发展将不会再出现摊大饼的模式,土地政策的调整和土地供应的减少也使得当前的新城、鬼城难再出现。关注城市群,不是所有的城市群的规划都是值得投资的。开发商不仅仅看城市的规划,关键还要看城镇的密度,这决定了最后的城市群的发展前景。

  二是中国的房地产不仅仅在一二线城市。600多个三四线城市中,高铁将要带动的,受大城市辐射的小城市值的关注。此外,秦虹认为,中国的房地产市场绝没有到掉头向下的格局,整个住宅市场也还没有到不缺房子的阶段,而非住宅市场也存在着广阔的投资空间。市场对优质的旅游地产、商业地产、养老地产等有很大的需求,关键看开发商能不能提供满足市场需求的产品,而就商业地产来说,秦虹认为三大要素需把握:位置、业态水平和企业品牌。

  最后,房地产开发资本为王买单不仅仅是间接投资。未来的房地产融资将更多的考虑直接融资,而在房地产市场未来发展前景中,秦虹认为随着整个机构投资人的逐渐出现以及高净值人群资产配置上的需求,他们对一些高品质的房地产和证券化的房地产的产品都会始终关注,这对房地产企业的直接融资也创造了条件。“我想未来房地产市场直接融资的市场前景不可估量,值得关注。”

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