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重兵布阵北京 房企恐陷京七条泥潭

重兵布阵北京 房企恐陷京七条泥潭

    北京“地王季”刚过没多久,京七条“寒流”便接踵而至。近日公布的京七条升级了北京房地产调控,对供给端进行调控,直接冲击了在北京地区重仓土地和项目的房企,其中就包括合生创展[简介 最新动态]、融创中国[简介 最新动态]、富力地产[简介 最新动态]、方兴地产等多家房企。值得注意的是,重仓北京地块的房企不少偏向中高端住宅,这将令这些房企未来销售雪上加霜。

    销售堪忧

    京七条规定,北京未来今后将加快发展自住型商品住房,采取“限房价、竞地价”等方式供地,套型建筑面积以90平方米以下为主,销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右(之前规定为20%),年底前完成2万套供应,明年预计完成5万套,将占新增供应的50%以上。

    “显然,此次京七条加大了供给端的供应,对商品房形成了一定冲击,措施的出台将加大购房者观望情绪,促使房价增长回落。”东兴证券房地产分析师郑闵钢称。

    据记者了解,此前,包括方兴地产、合生创展、融创中国、富力地产、首创置业在内的多家房企均将北京视为销售重地。

    公开资料显示,昔日华南五虎之一合生创展今年上半年实现销售额55.64亿元,其中北京及天津就贡献了28.04亿元,而位于北京通州[最新消息 价格 户型 点评]的合生滨江帝景[最新消息 价格 户型 点评]单盘销售额达19亿元。

    而方兴地产在北京拥有多个土地储备,该公司旗下“金茂府”项目也是其销售的重中之重。在2011年4月,金茂府一期开盘,均价为4.5万元/平方米,不到两小时全部售罄。2011年9月25日,均价上调0.5万元/平方米的金茂府第二期开盘。一年之后虽然楼市政策持续收紧,金茂府再度逆市开盘,并将本期拟售价定为5.6万元/平方米至5.98万元/平方米。到了去年年底,金茂府以逾50亿元的年度销售额蝉联北京市单盘销售冠军。

    穆迪的一份研报显示,今年上半年上述公司的北京合同销量分别占其总销量的15%~30%。截至6月底,上述房企土地储存量的7%~17%集中在北京。

    该研报分析,方兴地产和富力地产得益于其强流动性和高毛利润,能更轻松地应对销量和售价的下跌。而合生创展集团由於其较弱的流动性,销量下降给其带来的影响将最大。

    压低利润


    事实上,京七条对重仓北京的房企影响不仅仅如此,因为土地成本始终高昂,项目入市售价却必须“低头”。以融创中国为例,该公司9月拍出北京年内单价地王——农业展览馆地块,该地块楼面地价拍出了7.3万元/平方米的单价,这也是北京土地出让历史上最高的楼面地价。

    “高昂的地价成本,再加上限价,在北京项目多的公司只能通过产业化生产、降低建设成本、缩短上市周期等方式尽量争取收益。”华南一家上市房企高层人士告诉记者。他认为,由于自住型商品房用地将占到北京全市住宅用地的一半左右,面粉贵过面包的情况未来在北京地区将会时常发生。

    郑闵钢也认为,年内北京地区商品房销售出现大幅增长概率较小,房企加快开发周转率的增长空间已不大,房企推盘速度在逐渐放缓。“随着北京出台七条措施,其他各地也会在调研措施上有所作为,短期这将加大市场的观望情绪。”他说。

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