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张大伟:聚集效应和需求反弹是房价上涨推手

张大伟:聚集效应和需求反弹是房价上涨推手

      国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,9月份北京新建商品住宅(不含保障性住房)环比增长1.2%,同比增长20.6%;二手住宅环比增长1.3%,同比增长17.8%。无论是新建商品住宅环比涨幅,还是二手住宅环比涨幅,均在70个大中城市中位居前列。而新建商品住宅同比涨幅和二手住宅同比涨幅均在70个大中城市中位居第一。9月份,北京房价涨幅领跑全国,为什么会出现如此大幅度的增长,记者就此问题采访了中原地产市场研究部总监张大伟。
  张大伟分析认为,北京的房价之所以出现如此大幅度的增长,既有个性原因,也存在与其他城市房价增长相同的共性原因。
  关于北京房价大幅增长的个性原因,张大伟解释,北京作为我国的首都,也是政治、经济、文化的中心,它的聚集效应相比于其他城市更为明显。强大的聚集效应带来的明显效果就是人口的聚集、财富的聚集和市场的聚集。这种聚集直接增加了购房需求,为房价上扬起到推波助澜的作用。
  另一方面,北京在2011年的楼市调控力度最大,获得的效果也最明显。2011年,北京以“楼市稳中有降”为房价调控目标,房价下调得十分明显,成交量也大幅下降,很多刚性需求也被抑制住了。当全国楼市回暖后,由于“买涨不买跌”,北京的楼市反弹幅度也会最高。
  关于北京房价大幅增长的共性原因,国家统计局数据显示,一线城市首次出现同比价格涨幅全部超过两成的现象。张大伟解释,一、二线城市聚集了过多的资源,需求集中,而供给和存量相比需求都短缺。在目前经济发展不均衡的情况下,一、二线城市房价易涨难跌。
  一、二线城市涨幅明显的原因还有:2011年限购后的1—2年,一线城市减少了土地供应,现在房企逐渐回归一、二线城市。房企扎堆抢地,提高了市场价格预期。房价的上涨又推动了需求恐慌入市,造成了房价加速上涨的恶性循环。
  9月份,北京新建商品住宅价格同比增长20.6%,未来是否还会以如此幅度增长?张大伟表示,四季度以及明年,北京会采取一些宏观调控措施来抑制房价进一步增长,比如,明年推出5万套自住型商品房。如果这些政策能够落实的话,可以预期,北京的房价涨幅会放缓,甚至趋于平稳。

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