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孙宏斌:农展馆地块便宜 部分新房单价超30万

孙宏斌:农展馆地块便宜 部分新房单价超30万

    10月19日,周六。融创中国[简介 最新动态]董事长孙宏斌没有休息,他要参加一个临时扩大到60人的研讨会,讨论对象是融创中国在北京拿下的两个“地王”。

    今年8月以来,融创中国连续拿下3个“地王”,分别是楼面价近2.8万元的北京亦庄一地块、楼面价达7.3万元的北京农展馆地块,以及总价103.2亿元的天津南开区天拖地块,依次创区域单价、全国单价、天津总价纪录,孙宏斌也随之成为焦点人物。

    “北京这两块地,我觉得挺便宜的,关键看跟谁比,相对市场还是相对售价。”孙宏斌在接受包括《每日经济新闻》记者在内的媒体采访时直言,农展馆地块计划推出一层一户一湖的产品,“临湖的售价可以超过30万元/平方米。”

但看似矛盾的是,孙宏斌说,他一直不看好房地产市场。

    孙氏拿地逻辑

    北京亦庄、农展馆、天津天拖,从8月14日开始的短短36天内,融创中国制造了3个“地王”。一时间,孙宏斌被问到最多的问题便是:是不是有点激进?

    “挺有意思,激进这个词好像永远摘不掉。”孙宏斌无奈地笑。

    约十年前,孙宏斌带领着顺驰四处攻城略地,所到之处的“地王”纪录被频频改写,但最终顺驰以失败告终,“摔了一跤,我现在爬起来重新跑,只不过跑得快了一些,身体好才能跑得快。”

    但孙宏斌并不认可拿下这几个“地王”是“激进”所致。

    “当天在现场的4家公司报价(楼面价)都超过了7万元,即使没有举牌的也在7万元以上,在所有参与竞拍的公司看来,7万元是一个底线。”孙宏斌说,如果不是融创中国夺下农展馆地块,换了任何一家一样会成为“地王”,只不过对他来说这块地无论从区位还是价格,都值。

    孙宏斌另一个不认可“激进”说法的原因,是融创中国目前相对稳定的现金流。“去年底我们账面现金是有130亿元,到今年6月份是140亿元,我们把土地款都付清之后还有百亿元左右的现金,我觉得不能算激进。”孙宏斌说。

    为了更让大家认同他所言,孙宏斌起身,打开了之前准备的PPT,亲自当起解说,对于上述3地块的位置、优势、卖点一一介绍,力证他做出的决策。

    为什么孙河(地块)我们放弃了,那里有七八家房企在做同样的产品,没法做,亦庄更好。”大屏幕上亦庄地块被明显的色块标出,“在这里我是庄家”。

    而对于农展馆地块,孙宏斌坦承,如果售价是在15万元/平方米,“我们的利润不高”。

    孙宏斌透露,农展馆项目临湖的房源售价将超过30万元/平方米。

    最怕拿不到合适的地

    “但我一直不看好房地产市场。”孙宏斌语出惊人。他解释道,“现在来看,北京有些很远很偏的房价还那么高肯定是有问题的,都说今年的市场热,但只是个别的城市热——北京或上海,其他区域的市场是冰凉的。”

    对于政策的判断,孙宏斌给出的答案是:高端放开,中端限购限价以及低端保障,“大致的方向已经明确:保障归保障,市场归市场”。

    孙宏斌说,“我一直支持房产税,市场在分化,政策也必须区别对待。”对于房产税的征收比例,孙宏斌预测是在1%左右。

    孙宏斌认为,房地产企业已经从最初简单地靠土地升值来获取利润,转而靠产品自身溢价获利。这一点,在牵手绿城[简介 最新动态]之后,孙宏斌感触更深。

    “即使不赚钱我也高兴,这种项目一辈子也就做这么一次。”孙宏斌所说是融创与绿城合作开发的苏州桃花源项目。这个昔日在苏州金鸡湖畔诞生的“地王”,在争议和猜测中度过了4年,一经面世便获得了7亿元的意向成交金额。而这个项目只是融创业绩狂飙的一个缩影。

    10月2日,融创中国发布9月财报,截至2013年9月底,融创中国实现合约销售金额364.2亿元(人民币,下同),包括合同销售金额326.1亿元,以及预订合同金额38.1亿元,与去年同期相比增长71%。其中9月实现新增预订合约金额64.5亿元,合同销售金额人民币50.7亿元。

    不仅如此,融创前9个月累计销售面积177.6万平方米,合约销售均价为2.05万元/平方米。其中9月销售面积25万平方米,销售均价1.987万元/平方米。

    截至上半年末,融创中国持有现金145亿元,远高于一年内到期债务65.7亿元,且短期贷款占总债务的比重不足30%。

“今年1~9月份,各个项目在售的基本是去年带过来的库存,光上海一个城市,剩下的3个月,同时会有4个项目开盘,而这4个项目,至少会再带来80亿~100亿元的销售额。”融创中国一位高层人士对《每日经济新闻》记者说。

    但在孙宏斌看来,融创中国目前面临最大的风险是“拿地”,而非政策的不确定,“后面拿地太难了,资金不是问题,但以合适的价格拿到合适的地比较难。”

    从上半年业绩来看,融创中国今年完成500亿元的销售目标触手可及,但当记者问到,有没有计划何时冲击千亿元时,孙宏斌反问:“没想过,千亿又能怎么样?”

    两三年后考虑二三线城市?

    从2010年83亿元的销售额,到今年“铁定”完成的500亿元,融创的业绩增长速度甚至超过了一些龙头房企。

    “没什么特殊的秘诀,就是做好定位,使劲儿卖。”在会后,孙宏斌对《每日经济新闻》记者说道。

    但答案不完全如此,上述融创高层人士告诉记者,融创极强的营销能力一方面源自“产品单一”,“就是做高端精品项目,另一方面,这类产品最重要的就是对于老客户资源的维护,”相比之下,融创在线上推广的力度远远小于其他同级别的房地产企业。

    “维护一个老客户的成本是开发一个新客户的三分之一。”该人士告诉记者,目前融创经营十年以上的城市只有两个——大本营天津和重庆。“目前重庆市场我们的销售排行第二,但从去年一年到今年上半年的数据显示,重庆500万元总价以上的项目每成交10套,其中有6套是融创的产品。”


    同时,大步快走的融创在管理半径的扩展上非常谨慎,截至目前,融创在全国仅拥有5家地方公司,相比同级别的房地产开发企业来说,融创的管理半径是最小的。“全国化其实是一把双刃剑,现在很多企业正在面临这样的难题,进驻一座城市容易,撤出却很难,所以融创不会将战线拉得很大。”上述内部人士对《每日经济新闻》记者说道。

    然而,一线城市拿地的竞争压力是否会促使孙宏斌转移视线?对此,孙宏斌未置可否,“我们也看了很多城市,深圳、成都、厦门,估计看个两三年就有感觉了”。

    融创1月3“地王”

    8月14日,融创联合葛洲坝以41.2亿元拿下北京亦庄两幅地块,其中一地块楼面价2.8万元,创区域新高

    9月4日,融创以21亿元加配建27.8万平方米的条件获得北京农展馆地块,折合楼面价7.3万元,成为全国单价“地王”

    9月18日,融创以103.2亿元拿下天津南开区天拖地块,创天津总价纪录

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