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独家:吉安印象第01期:棚户区改造


      翔羽讯:  引言:棚户区是中国城市化进程中出现的典型现象,它曾经解决了不少贫困家庭的住房问题,但是现在棚户区的大量存在已经成为阻碍城市健康发展的颈瓶,严重损坏了城市形象,甚至会引发一些社会问题,因此棚户区问题是实现城市快速发展、提高城市竞争力急需解决的问题。

吉安市棚户区改造的情况
  

 上青塘村                                                                   库背村

           根据吉安市中心城区棚户区(危旧住宅区)规划和年度计划(2010年-2012年),2010年改造项目12个,户数为6340户,面 积50万平方米,建设规模50万平方米,概算规模15.6亿元;2011年改造项目13个,面积50万平方米,建设规模50万平方米,概算15.6亿元;2012年改造面积50万平方米,建设规模50万平方米,概算规模15.6亿元。
其棚户区改造范围及实施主体:棚户改造范围包括吉州区井冈山大道二期地块、滨江四期地块、宝华楼地块、解缙路地块、后河下游地块、井开区、马铺前地块、樟脑厂地块、砖瓦厂地块、青原区滨江新区地块、田候路水巷地块、高峰坟地地块、造纸厂地块、水泥厂地块、油泵厂地块、机床厂地块、连杆厂地块、赣新公司地块、电池厂地块、味精厂地块、电缆公司地块、线缆总厂地块、皮件厂地块、罐头厂地块、钢厂地块、公路局东侧、北门搭水桥地块、韶山路小校场地块。
目前马铺前地块、宝华楼地块、滨江区域、解缙路地块已经完成或者接近完成。而有限电厂,余家河附件的钢厂、水泥厂等正在搬迁。田候路水巷地块、石阳路上青塘村、库北村、康达小区与旁边的工商银行后面的地块还未搬迁。

  

       康达小区后的棚户区                                             田候路水巷

中国棚户区改造的现状:
        目前,棚户区改造呈现多种模式,多个层次推进的发展态势,更新改造模式由过去单一的“旧房改造”和“旧区改造”转向“旧区再开发”,不仅仅以改善居住条件和居住环境为目标,而且充分发挥改造地段的经济效益和社会、环境效益,实现改造棚户区和城市现代化的多重目的,概括起来,近年来棚户区改造呈现以下特点:
        经济效益成为关键。房地产公司作为自负盈亏的经济实体,受到市场经营的经济规律的支配,盈利成为其开发的主要目的,这种积极、迫切的目标激发其创造各种有效的方法去促进土地利用,间接地使土地使用发挥到最高境界。因此,经济效益问题成为棚户区改造的关键问题,关系到棚户区改造是否能行之有效,并且支配着棚户区改造的开发行为。
规划控制趋向法治化、系统化。进入市场经济后,虽然还存在着立项审批手段,但由于资金已不是上级拨划,而是建设者与金融机构之间的经济企业行为,从而使政府对棚户区改造的控制,由过去行政、计划为主的直接控制逐步转向利用经济杠杆、法律手段、政策引导、公众与及其他沟通协作方式的管理调节,并通过各种计划、决策、执行、引导、协调、监督等组织活动使规划管理走向系统化,打破了以往城市建设计划、规划、建筑、实施的单向执行方式。

改造中存在的问题:
          首先,开发商只关注近期和局部的利益。房地产开发企业的经济行为以自身利益的最大化为目标,并且房地产项目的开发是一个特定的时间段内,房地产开发企业追求的是在这个时间段内的收益。于是房地产开发企业倾向于最充分利用土地资源,千方百计地提高地块的容积率,而很少考虑对周边环境造成的危害以及对城市长远发展带来的负面影响。
其次,拆迁难度大,协调时间长。棚户区改造的难点在棚户区拆迁,棚户区拆迁的难点在于中低收入的安置。改造能否顺利实现,关键取决于拆迁的成本和拆迁的进度。
         另外,对经济困难家庭的住房保障还不到位。在棚户区拆迁项目中,存在着这样一些特殊困难家庭(如下岗失业、经济拮据、常年患病、房屋拥挤、身体残疾),拆迁前,他们挤在平房内或者私自加盖的屋舍内,基本能维持生活,可是拆迁之后,按照拆迁条例规定得到的补偿一般不能满足购房从而解决解决几代人的居住问题。这部分人群会强力阻碍拆迁。这在拆迁工作中很现实的困难。
        再次,改造项目拆迁方案不够详细透明,影响被拆迁的信心。由于拆迁过程中各种补偿明细不明确不公开,是被拆迁的者担心拆迁后失去固定的居住环境,担心现在的住房无法换到同等面积的楼房,还有交物业费。
最后,改造资金不足,审批程序繁杂。

吉安现行的拆迁安置政策:

两种补偿方式供选择
        对具有产权的私有住宅房屋,产权人选择货币补偿的,根据房屋拆迁市场评估进行补偿,补偿标准按当年市政府公布的基准价执行。规定期限内完成搬迁的,在房屋拆迁市场评估价基础上奖励8%。产权人选择产权调换的,等面积按评估价计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。超过拆迁房屋建筑面积,但符合同一档产权调换安置户型内的部分,按照市政府当年公布的经济适用住房价格结算。由于规划设计等原因,超出安置户型建筑面积的部分,按照商品房销售价格结算。被拆迁人安置面积小于原拆迁面积,剩余房屋面积按货币方式予以补偿。选房顺序,按签订拆迁协议的先后选择房屋。对租用直管共有租房的,按公有出租房屋管理规定执行。对其中符合经济适用住房、廉租住房申购条件的,经“三审三公示”后,可不参加摇号直接按房屋搬迁的先后顺序分房。

拆迁安置面积不得低于36平方米
  拆迁安置面积不得低于36平方米。产权人房屋面积少于36平方米(含36平方米)且同城只有此处住房的,安置面积在36平方米之内的部分不结算差价。36平方米至50平方米的部分,按当年政府公布的经济适用住房价格结算。超过50平方米的部分,按照商品房销售价格结算。
符合条件可获政府提供的住房
   棚改中对属于保障性住房的“夹心层”,即符合经济适用住房申购条件而无力购买,但又不符合廉租住房承租条件的中等偏低收入家庭,可由政府提供一套50平方米以内带共有产权性质的住房,通过合同约定的方法确定租、购比例,并允许安置对象在5年内(含5年)逐年或一次性购买租赁部分的产权。租赁部分的租金按政府批复的标准执行、购买部分的价格按当年经济适用房的售价执行。
    拆除非私有财产的非住宅房屋以及棚改后不再建商铺的地段的私有产权商铺,不做产权调换,由拆迁人给予货币补偿。

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