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暂停房贷预警楼市风险达到临界点 断供风险加剧

暂停房贷预警楼市风险达到临界点 断供风险加剧

    “金九银十”一向是房地产销售的旺季,但出人意料的是,在这个最需要房贷的时候,许多城市的银行却表现得相当不够给力:近期,北京、广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务,一些银行虽未停贷,但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率,房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。

    房地产商、地方政府和银行向来被认为是推高房地产价格的主要力量,如今,作为三大主力之一的银行系统开始“后退”,这意味着房地产市场长期以来的多空博弈发生了重要的力量改变,楼市风险已经达到临界点。

    尽管多家银行对于暂停房贷所给出的理由都是“额度用尽”,但事实上,银行系统并不“差钱”,多家银行暂停房贷的原因,并不是由于6月份“钱荒”的延续。首先,9月26日,央行再发800亿元逆回购,使9月最后一周公开市场实现净投放1550亿元,创下6月初以来单周净投放的最高规模。同时,自7月份以来,外汇占款由负转正,资金再度流回国内,增加的外汇占款将投向市场。保持平稳的银行间同业拆借利率,表明市场流动性并不缺乏。

    事实上,让多家银行暂停房贷的原因主要有两点:利润的降低和风险的加大。

    利率“市场化”趋势导致房贷业务“不划算”。虽然中国的存款利率尚没有公开实行市场化,但各银行接连不断的理财产品发行已经让存款利率变相“市场化”。这一趋势让原来“旱涝保收”的房贷业务变成了赔钱的买卖,银行业对于房贷业务的兴趣自然大幅度降低。从房贷收益看,目前五年以上贷款利率为6.55%,如果打7折则为4.585%;从房贷成本看,目前理财产品的年化利率都在4%以上甚至更高。因此,执行首套房贷利率打七折的政策肯定会赔钱,就是执行6.55%的基准利率也只是勉强维持成本。

    在目前中国市场资本成本高和利率市场化趋势的双重夹击下,房贷已经成为银行的“鸡肋”产品:提高房贷利率,市场无法承受;不提高房贷利率,银行可能会出现亏本。

    “断供”和“鬼城”现象导致房贷风险加剧。“用银行的钱做房地产”是中国房地产行业的特殊现象。极端的案例是房地产商把原本5000元/平方米的楼盘价格,在没有市场的情况下,人为推高到10000元/平方米,然后自己买下来。由于银行通常会提供7成的贷款,实际上房地产商相当于已经以7000元/平方米的价格,把房子卖给了银行。在加剧楼市供应紧张局面和制造涨价效应的同时,房地产商已经把全部的风险转嫁给了银行。

    如果说此前这种风险还一直处于“猜测”阶段,温州的“断供房”则是银行风险显性化的结点。由于温州房价已经连续两年下跌,温州新建商品房价格比最高峰时下跌近40%,豪宅价格拦腰斩断跌幅50%,最低跌幅20%。一些温州房主过去买房欠银行的贷款,甚至超过了房子目前的卖价,房屋已变成了负资产,于是开始弃房“断供”(不再按期还银行贷款)。温州市银监局其提供的数据显示,至今年7月,温州全市共发生580例房屋抵押贷款弃房和15例按揭贷款,尽管这个数字与市场断供房高达上万套的说法相去甚远,但房价泡沫可能带给银行的风险已经在从担忧变成现实。

    与此同时,“鬼城”现象正在不断增加新的案例,银行在房地产相关链条上的贷款风险也在加大。目前,银行给房地产商的贷款不断收紧,一些小型房地产商在市场上的融资成本已经高达30%,融资对于他们来说,只是争取一个把“死刑”变成“缓期执行”的机会,这个机会就是在赌房价能不能持续升值。

    市场仿佛正在向这些房产商期望的那样,出现了一些涨价的苗头和案例:比如南京5家“国庆档”开盘项目中有3家成了“夜光盘”,再比如北京的房价已经同比上涨了20%。

    但是这些个案并不具有普遍性的意义。以北京为例,从2005年到2012年,北京市常住人口由1538万,增长到2069万,增加了531万,这差不多等于增加一个大型城市;而同期供应的住宅用地面积却从1950公顷减少到1700公顷。北京是通过制造稀缺性提高单位面积的土地收益,并由此导致“面粉”和“面包”价格的共同上涨。由此可以得出的结论是:二、三线城市的房价趋势和北京并不具有可比性,特别是那些曾经以大量土地出售换取了财政收益的地方,产品的过剩必然导致价格的下降,这是一个不可颠覆的经济学常识。

    从全国范围看,即使排除极端案例,房地产供应过剩的情况依然非常严重。近日,农业银行首席经济学家向松祚引用有关机构的统计数据称:“全国空置住房达到6800万套,总面积近60亿平方米。”尽管有房地产机构对这一数据提出质疑,却并未能拿出有说服力的证据。相反,房姐、房叔们动辄几十、甚至上百套房屋,却为向松祚的说法提供了例证。


    事实上,即使除投资和投机性需求外的所谓“刚需”,也包括居住需求和居民个人资产保值避险需求两种:一个是担心房价持续上涨,现在不买以后更买不起;另一个是担心通货膨胀,由于缺乏资金保值避险渠道,所以价格“持续上涨”的房产就成了最好的保值工具。如果一旦形成房价不再上涨甚至是下降的预期,则会“刚需”不刚——即使居住型需求也会改买为租,居民会选择把资金投向更有价值的领域。

    利率市场化可能会成为房地产市场的一个重要拐点。一方面,由于盈利水平下降,银行可能大幅度降低房贷规模,导致社会购买力下降;另一方面,由于更丰富的高收益银行产品不断出现,导致“以房保值”的策略不再划算,居民买房保值避险的需求会得到大幅度的分流。两种情况的叠加,会让房地产过剩的情况显性化,房地产市场则可能进入一个漫长的“有价无市”的“寂寞期”。

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