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多城市住宅已现供大于求 房价下跌概率大增

  住宅库存量正在上升,北京、南京、杭州等多数城市将维持供过于求局面,开发商销售压力大增。21日,记者从多方了解到,全国主要城市住宅库存量持续上升,成为市场关注的热点,这对开发商销售策略或产生直接影响。

  多数城市住宅供大于求

  根据广发证券研报统计,上周末11大重点城市的存货总量突破60万套,环比上涨1.4%,连续14周上涨。

  “北京商品房库存量已经越来越高了。”北京中原地产张大伟向记者表示,这给市场的压力也越来越大。

  据统计,截至6月19日,北京商品房期房住宅库存再次回到了7万套以上,达到了71163套,现房住宅库存为35917套,总库存达到了107080套,相比第三轮调控后2月17日的库存期房住宅62536套、现房30364套,总量上涨了近1.5万套。

  开发商有加快推盘的迹象

  数据显示,6月份北京已经取得预售许可证的项目合计为19个,提供的商品房期房住宅为6536套,相比5月份的10个项目3029套商品房期房住宅,供应量已经上涨了115.8%。

  不仅仅是北京,包括南京、杭州等多个城市均是如此。

  据统计,截至6月20日,南京可售商品房已达到了35125套,较今年2月同期增加了17.3%。并且,业内人士指出,今年下半年南京即将上市的纯新盘会达到52个。房源蜂拥上市,开发商面临的竞争压力不言而喻。

  杭州同样如此。据有关方面统计,截至今年6月6日,杭州主城区住宅库存高达28000套。

  业内人士介绍,2008年下半年杭州楼市的大降价,曾经引起轰动。当时杭州主城区的住宅库存量为12523套,总库存为21227套。对比可见,此次杭州的住宅库存量,已经远远超过了2008年楼市时的库存。

  国际物业顾问公司戴德梁行DTZ最新研究报告指出,从北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、厦门、长沙这十大样本城市住宅库存量分析,短期内多数城市将维持供大于求局面。

  其中,“武汉及厦门(特别是岛外项目)的库存过剩状态因持续放量的市场供应再度深化,去库存时间(截至2011年4月末)升至近年来高位,分别为18.3个月及9.1个月;而长沙及上海的负库存状态改善趋势明朗,库存补足时间分别降至1.7及0.3个月。” 戴德梁行DTZ研报中如此表述。

  开发商销售压力骤增

  值得关注的是,此轮房地产调控的持续性使得房地产成交量不会过快反弹,各地住宅库存化的周期正在拉长,开发商销售压力骤增。

  “在被监测的33个城市中,上周‘单周去化率’为64%,较前两周50%的去化率有一定程度的提升,但仍远低于2010年90%以上的平均去化率。”广发证券研报分析指出,截至上周末,被监测城市的存销比为8.7月,连续19周上涨。其中,存销比超过12个月警戒线的城市有大连、杭州和北京,供应的放量使得大连和杭州的存销比迅速提升。

  对此,高华证券研报对14个城市过去12个月滚动销售面积计算后也注意到,目前,宁波、杭州、厦门、深圳、东莞和北京的库存月数高于12个月;而青岛、长春、南京、福州和重庆的库存月数在6—12个月之间,仅上海、广州和苏州的库存月数低于6个月。

  但即使是上海,其商品住宅库存量也不再如去年持续稳定在约500万平方米,而正以惊人速度激增。据统计,6月初,上海商品住宅可售面积已达约750万平方米,1个多月前,这一数据还仅约为670万平方米。

  “由于今年以来北京新房住宅销售的持续低迷,给房企的流动资金和期房项目的后续开发造成了巨大的压力,不少开发商的资金链已经紧绷。”北京链家地产首席分析师张月推测,在银根继续收紧之下,下半年开发商不得不加快出货,由此房价松动的可能性将大大增加

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