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房地产企业资金链趋紧 下半年“价格战”难免

   在当前楼市成交量明显下降、国内通过银行贷款等传统渠道融资难度加大、海外融资成本上升、信贷信托融资受限制的情况下,房企资金链愈加趋紧。融资模式的创新将是缓解房企现金流压力的方式之一。

  同策数据显示,2011年5月,中国房地产公司通过非传统渠道,如海外融资、债券、票据等形式融资约200亿人民币(见附表),据此推算,房企通过非传统渠道全年融资规模将在2000~3000亿元人民币;而另一组数据显示,由于“限购”而导致的投资、投机资金(或非自住、刚性普通住房需求)约5000亿元/年没有办法进入楼市,从另一角度而言,这5000亿元的资金是开发商在正常的市场环境应有的销售金额。而仅仅以上数据就显示出,开发商在非传统途径资金需求就有约2000~3000亿元/年的资金缺口,再加上由于楼市限购误伤的目标客群及市场观望群体,开发商在未来销售回款上仍将面临巨大的市场压力。

  非传统渠道如海外融资、票据、债券发行等虽然对房企的现金流起到了正面作用,但也推高了房地产公司的财务杠杆风险。近期标普报告对中国的30家房地产公司进行评级,数据显示,这些公司的评级多处在评级体系的较低端。

  同策认为,在2011年下半年,在资金链趋紧,融资渠道不断收紧的市场背景下,开发商还不断调高年度销售目标,其结果要么就是年底找个市场理由默许销售目标未完成,要么就是通过打折促销、项目快速销售而回笼资金来减轻财务压力,进行“逆势扩张”。后者是大型房企在市场低迷的市场背景下的比较明智的选择。

  因此,在各大房企“逆势扩张”的激烈市场竞争环境中,房地产市场“价格战”在所难免,房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调。在下半年的市场博弈中,最终“鹿死谁手”,还要看哪个房企动作迅速,能够准确判断市场短期内微妙的变化,能够抢占先机,快速行动。

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