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以房养老提出多年未有实质进展 70年产权是最大障碍


 

     根据公开报道,从2003年我国就陆续有地方政府和金融机构提出“以房养老”的概念,但时至今日,中国“以房养老”的模式几乎没有实质性的进展。业内人士希望,这次国务院层面的意见出台能从顶层设计上真正推动“以房养老”的进展。   

  日前,《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布,《意见》明确提出,“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。具体操作办法和实施计划有望明年一季度出台。

  所谓“以房养老”,即为住房反向抵押贷款,俗称“倒按揭”——房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估后,每月给房主发放固定资金。房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷,一次偿还。

  “以房养老”提出多年未有实质进展

  事实上,多年前已经有一些地方政府和金融机构开始尝试“以房养老”的模式。2003年,时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将这一理念介绍到了中国。2007年他成立了幸福人寿保险公司并亲自参与这一“倒按揭”产品的研发,但至今仍没有实质性进展。

  2007年11月,从上海市公积金管理中心传出消息,“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。试点方案暂定名为“以房自助养老”协议,与“倒按揭”模式不同的是,该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人。除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外,再无取得进展的消息传出。

  2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》就明确提出,北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门,建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。

  去年4月,南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就提及“以房养老”,这一年多来,南京的以房养老试点业务没有任何进展,相关负责人透露,因为法律制度缺陷,此模式仍停留在政策研讨阶段。

  某股份制商业银行也在两年前推出过“养老按揭”业务,即老年人本人或法定赡养人可以房产作为抵押向银行申请贷款用于养老用途,借款人只需按月偿还利息或部分本金,贷款到期后再一次性偿还剩余本金。不难看出,这一产品与“倒按揭”还是有很大区别。北京青年报记者了解到,这一业务属于叫好不叫座,几乎没引来什么客户。

  70年产权是最大障碍

  多名金融界人士认为,房屋产权70年,是“倒按揭”的最大障碍,也是与国外政策环境最大的差异。虽然2007年出台的《物权法》已经规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用将是一个巨大的未知风险。如果续期费用太高,金融机构很可能会无利可图,甚至亏本。

  此外,房价的未来走势,也是金融机构必须考虑的问题。北京一家保险公司的负责人指出,未来房价不一定像这几年一样只升不降。即使房价上升确定无疑,但上升幅度会有多大,很难现在就作出准确判断,这对保险公司而言将是不小的风险。

  老人愿意把房子留给子女

  业内人士还指出,中国人传统的把房产等遗产留给子女的做法也是“以房养老”的一大障碍。

  从老家来北京帮子女看孩子的张女士,今年64岁。当北青报记者问她是否会选择“以房养老”的模式时,她坚决摇头表示不同意。“我能留给子女的就只有那套房子,怎么能给保险公司呢?”她还认为,如果自己用这种方式养老,别人知道了,会认为子女不孝,自己也会觉得很没面子。

  有业内人士认为,素有“养儿防老”传统观念的中国老人大部分可能都不会选择这种模式。这种形式应该更适合那些无子女的孤寡老人。欧美国家倒按揭之所以流行,与高额的遗产税有很大关系,人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择。

  国外如何以房养老

  美国:美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款,对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式:一、联邦政府保险的倒按揭贷款;二、由政府担保的倒按揭贷款,这种贷款有固定期限,老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷;三、专有倒按揭贷款,一般由金融机构办理,发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

  加拿大:超过62岁的老人可将住房抵押给银行,贷款数额1.5万-30万加元,只要不搬、不卖,房产主权不变,可一直住到享尽天年,由后人处理房产时折还贷款。

  新加坡:60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由后者一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。

  日本:日本老龄化现象十分严重,导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式,适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债,贷款人死亡时房子作为还债的资金。

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