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金地突破300亿魔咒 扩张现隐忧

金地突破300亿魔咒 扩张现隐忧

      “风险提示:今年结算业绩低于预期;销售不达目标。”

  在8月份发布的金地集团研究报告中,东方证券分析师对金地集团的展望是,毛利率恢复慢于预期,但销售的趋势正在改善。

  虽然分析师维持金地集团的“买入”评级,但在“外忧内患”的形势下,金地集团能否借助当下较好的销售形势重回第一梯队,仍是未知数。

  突破“300亿魔咒”

  9月6日,金地集团公布了其2013年8月的销售数据,2013年8月,金地集团实现签约面积33.2万平方米,签约金额40.3亿元。其中,签约面积较上年同期的19.7万平方米,同比增长68.53%;签约金额较上年同期的22.3亿元,同比增长80.72%。

  与去年同期相比,今年的业绩明显要好很多。2013年前8个月,金地集团累计实现签约面积204.0万平方米,同比增长30.94%;累计签约金额264.3亿元,同比增长44.74%。

  按此计算,金地集团前8个月平均每月的销售金额为33亿元。根据天相投顾预计,2013年金地可售面积在530万平方米左右,总可售货值接近700亿元左右。那么如果按照金地年初设想的60%的去化率,年内则可形成420亿元的销售额,这正是金地集团2013年的销售目标。此举意味着在9月到年底,金地需要完成160亿元的销售,平均每个月40亿元。

  这几乎是不可能完成的任务。但考虑到“金九银十”效应,如果这两个月表现较好的话,金地集团突破400亿元应该问题不大。

  CRIC研究中心企业研究经理沈晓玲认为,金地9月份继续推案北京朗悦项目,金地格林也在下半年有新增供应,该项目很有可能延续上半年的热销态势。她预计金地今年全年业绩将首次突破400亿元,保持近三成的增长率。

  这已经是金地的一个重要突破。在2010年~2012年,金地销售额持续在300亿上下徘徊——283亿、309亿、342亿。

  “可以说,金地已经走出低谷。”一位业内人士认为,金地集团前些年做基金公司,牵扯的精力太大,大概有四五年时间,主要领导没有把太多心思放在房地产业上,房地产业绩出现非常明显的下滑,完全退出了第一梯队,在第二梯队也属于下半截,所以起点比较低。

  加速扩张

  在业内人士看来,金地业绩之所以能够提升,得力于金地完成了产业线的标准化,形成了五个产品系列,使得成本下降,加速了资金的周转。

  据介绍,金地推行的产品标准化、系列化,已见明显成效,项目开发周期大大缩短。以其6月在南京获取的地块为例,预计将于今年12月正式开盘,整个周期仅5个多月,项目周转速度的加快将保证下半年的供货量。另一方面,为了适应这几年宏观调控下的市场,2011年金地还对产品结构进行了调整,随着企业高端项目的不断去化,今年下半年该公司144平方米以下的产品占比差不多达到7成,相比更贴合市场需求。

  随着产品结构的调整和产品线的完善,金地集团的业绩开始有了明显的提高。与此同时,金地在拿地和融资方面也一直在稳步推进。

  在拿地方面,金地集团上半年新增土地储备大幅增加。今年上半年,金地在北京、杭州、宁波、扬州、沈阳、大连、烟台、西安、佛山、郑州、南京、东莞等地新获取16个项目地块,实现新增土地储备规划建筑面积约493万平方米,完成投资202亿元。截至今年年中,金地土地储备达到2402万平方米。

  金地管理层表示,面对日益高涨的土地成交价格,公司坚持理性购地,新增项目毛利率和净利润率都需要达到一定水平。同时,公司也在探索旧城改造、合作开发等购地方式,尽量降低购地成本。

  在融资方面,金地集团的香港壳扩张也在借机加速。

  8月15日,金地商置曾宣布,全资附属公司盛埠有限公司作为买方,而公司控股股东辉煌商务有限公司作为卖方,收购卖方持有的永信商务有限公司、诚信投资(香港)有限公司各51%股份及永信投资管理有限公司全部股份。被收购公司的主要资产为沈阳滨河东、西安唐华路、西安雁翔路、宁波长丰、天津辛庄、北京门头沟等6处住宅物业。

  根据港交所相关规定,在香港上市的公司在上市两年内,不允许母公司注入大量资金。金地香港壳被注入6个项目,对年底冲击财报会有所帮助。

  金地集团表示,这些项目对金地商置的规模扩张和盈利增长至关重要。虽然金地商置拟打造成为商业地产平台,但一开始选择住宅项目的注入,是要在短期内保证股东的收益。

  “有良好的业绩,才能冲击股价。”CRIC研究经理范宏华说,作为香港壳,金地商置将是一个重要的融资平台。

  管理隐忧

  虽然业界对于金地的各种努力都予以广泛认可,但目前的表现仍不足以让业界彻底打消疑虑。

  媒体统计显示,2007年以来,金地在土地市场三次集中出手都恰好是楼市景气高峰期。2007年飚地深陷金融海啸漩涡;2010年抢地直接带来高管团队分崩离析,并导致接下来三年的蛰伏调整;2013年这一波半年200亿元的土地收储也同样是顺周期收储。这虽然有助于低谷期保持资金链安全,代价是损害效益和成长。

  事实上,购地成本较高,节奏掌握 “慢半拍”,一直在拖累着金地集团的毛利率。在过去近四年的时间里,金地的销售净利率(净利润/结算收入)持续偏低,今年上半年,结算净利率只有5.2%,还不足万科的一半。

  在战略上,金地也表现摇摆。过去几年,在刚需主导的房地产市场,金地扩大大户型高端产品线,导致走货困难;在今年8月20日中报发布的交流会上,产品结构的变化成为金地管理层向分析师展示的一大成果:“上半年销售产品中,144平方米以下约占69%,下半年推盘中小户型要占到80%。”

  但在持续调控下,消费者需求正在被“一步到位”产品所吸引,这次战略转型是否正确有待观察,更何况,向高周转转型对管理的控制力有很高的要求,而这恰恰是金地的硬伤所在。

  接近金地集团的消息人士认为,由于内部有比较大的问题,金地已经伤了元气,“一时半会是缓不过来的”。

  这位消息人士认为,金地的领导层需要注意三方面问题,首先应完善法人治理结构,金地集团是混合所有制的,有一部分为国有控股,这种股权所有制形式,对公司决策有着很大的影响;其次,企业还应练好硬功,解决目前管理上存在的问题;最后很重要的一点,是团队的问题。他认为,金地的管理层团队这些年变化比较大,“老人走了,新人也并未做出什么成绩。”中高管团队需要进一步重固,“由于股权所有制的问题,金地的高管收入也不是很高”。

  “人的问题解决不了比较麻烦。”该消息人士说,在扩张的同时,解决好公司的管理问题、人的问题,才能走得更远、更稳健。

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