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地王频现背后的隐忧:注定要与高房价相连

地王频现背后的隐忧:注定要与高房价相连

    “越是怕什么,偏偏越来什么”。近日,集中出现的新“地王”再次牵动着政府和民众的神经。

  9月4日,北京农展馆地王引发的关注余温未降,5日上海、杭州、苏州一日内就又连续拍出三个“地王”,三块土地总成交价超过400亿元。仅仅两天时间,全国四大城市连现四个“地王”,特别是北京地块楼面价竟高达73099元/平方米,连业内人士都大呼意外。

  在中国经济持续低迷之下,今年的土地市场却逆市火爆。仅8月一个月,北上广深等十个典型城市土地出让金收入就达811.6亿元,同比增长149.3%。土地成交均价为每平方米3259元,同比增长151.4%,已持续11个月同比正增长。

  “地王”年年有,今年何其多。“地王”频现背后自有其自身的经济逻辑。最重要也是最直接的原因就是房企对未来楼市还是看好的,可以说,所有高价拿地房企都对未来的房地产需求持续保持高位充满信心。二是去年下半年以来的不俗销售业绩已经为房企准备了充足的弹药,再加上通过各种银行表外融资渠道获得的资金,“不差钱”的房企拿起地来自然底气十足。三是在一二线城市,具有位置优势的土地已经成为稀缺资源,“物以稀为贵”,地价不涨也难。四是大部分房企手中的土地库存已不多,补库存显然是公司发展的刚性战略需求,在土地市场供应严重不足的情况下,地再贵也得硬着头皮上。用某开发商的话说,就是“死也得去赌”。

  何况,这种“赌”不一定就会死。2009年、2010年、2012年,每次“地王”出现时,大家都认为是在“赌”。可接下来的事实却一再证明,“赌”不但没有死,可能还活得比别人更好。时至今日,这种先验性的认知在很多开发商的脑海里已经根深蒂固。

  只是,这种“越调越涨”的游戏是否真的如开发商所愿能继续“赌”下去?笔者个人并不看好。在过去的十年,房地产看空派因为“屡屡失言”常常被大家所调侃,而唱多派则以胜利者的姿态洋洋自得。房地产市场如所有其他商品市场一样,有涨就有跌,调整迟早会来,这一点我坚信,除非中国的经济发展模式有巨大的转变。中国楼市从来没有经历过调整的“一路上扬”,肯定会迷惑贪婪人们的双眼,只有当潮水退去时,才会知道谁一直在裸泳。

  之所以会调整,是因为我们已经开始步入经济增长的新台阶。包括德国、日本、韩国、中国台湾等国家和地区的发展经验表明,在经历了二三十年的高速经济增长后,当人均GDP达到11000国际元左右时,无一例外地会出现增长速度的自然回落。据有关研究测算,2012年我国的人均GDP已经超过9000国际元。再纵观2009年后中国经济的发展现实,可以初步判断中国经济增速确实正在经历不同增长平台之间的切换。经济增长由高速切换到中速或低速时,人们最容易犯两类错误:一是“推高”,不惜一切手段想回到以前的高速增长时代;二是“快落”,当转型问题处理不好时,经济容易陷入“泥潭”。而且经验表明,“快落”往往是“推高”造成的,开始不认输,结果输得更惨。想想我们当前对中国经济或者中国楼市未来的盲目乐观,是不是也在犯第一类错误呢?

  经济转换期的最大特点是需求发生了根本性的变化。在平台切换前,经济波动造成的短期需求不足和产能过剩往往会被随后而来的长期需求增长所吸收。据国务院发展研究中心刘世锦的研究,我国的长期需求峰值将陆续到来。城镇化住宅需求的年度峰值约为1300万套,预计出现在2015年左右,此后可能会保持既有水平或者开始出现负增长。

  刘世锦的研究还表明,在经济换台阶时,人们的预期容易产生混乱,情绪波动比较大,经济的走向不是太明朗,所以这一时期经济具有超过以往的不稳定性和不确定性。日本在“失去的二十年”里最厉害的时候房价下跌了近三分之二;从1997年到2002年的5年时间里,中国香港大部分房子大跌了50%左右。而今天,李嘉诚已经开始抛售内地的房产以“落袋为安”。难道,在中国经济整体下台阶、房产税试点进一步扩围、土地制度改革有望于不久后启动的大背景下,中国房价的调整有可能会是例外吗?

  今天的高地价注定要与未来的高房价相连,在中国经济不可避免地下台阶的大趋势下,近乎疯狂的“地王”频现绝对不是什么好兆头。

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