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郑州房价零上涨目标 河南建业恐遭遇盈利难题

              郑州房价零上涨目标 河南建业恐遭遇盈利难题
  9月起,郑州收紧限购政策,此前,年满18周岁的单身人士可以买房,如今,这一年龄限制变更为年满20周岁,且限购1套。在接受《人民日报》记者采访时,郑州市房管局市场监管处处长江文静提到,郑州的目标是房价零增长。这一突如其来的政策,让本就因建安成本高企而倍感压力的河南建业地产控股有限公司(以下简称建业地产)雪上加霜。

  建安高成本VS。房价“零增长”

  为保证价格“零增长”,郑州要求商品房项目必须一次性在预售方案中申报所有住房销售价格;新批预售项目价格高于该项目上一期实际成交价格或该区域内同商品住房价格的,暂不核发预售许可证;已取得预售证的项目,按照环比“零增长”要求,重新申报价格;对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的,暂停网签。

  对此,房地产业内人士严跃进认为,这些措施直接卡住了开发商的涨价空间。

  对刚刚将业务重心转向郑州市场的建业地产,其经营业绩和利润无疑将受到影响。

  数据显示,截至7月末,建业已购得郑州4个项目,共投入地价款12.24亿元,占全省购地投入的57.6%,花费已超出去年全年的一倍有余。但限价令的下达,无疑将大幅压缩这些地块未来的盈利空间。

  8月26日,建业地产首席执行官陈建业在中期业绩会上透露,公司的建安成本所占比重达到房价的近50%,而土地成本占总体售价的15%。数据显示,建业地产今年前7月的平均售价为6622元/平方米,较2012年财政年度的平均销售价格每平方米6550元上升1.1%,较去年同期的每平方米6590元上升了0.5%。

  按照建业地产原来的预测,下半年的房价将会稳定上涨。然而,郑州房价零增长的目标,打乱了建业地产提升平均销售价格的计划。

  建业地产内部人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,郑州市价格目标零增长的政策,会对建业未来的盈利造成一定的影响,但郑州的销售收入占比不大,所以影响也不会很大。

  记者翻阅建业地产2013年半年财报发现,建业在郑州地区的销售额为16.49亿元,而在河南省其他城市的销售额为45.22亿元。据此估算,郑州的销售额为建业地产总销售额的26.72%。

  内地楼市现“冰火两重天”

  在国家统计局公布的2013年7月房价指数中,南京同比涨幅为12.8%,郑州同比上涨12%,在70个城市中排名第6、第7,仅次于一线城市。

  在年初制定房价调控目标时,全国几乎所有重点城市都计划确保今年房价涨幅不超过人均可支配收入的涨幅,其中也包括郑州。根据郑州市2013年政府工作报告,今年城镇居民人均可支配收入增长12%左右,这也意味着,房价上涨“额度”前7个月已经用完。在此背景下,目标房价零增长的相应政策应运而生。

  郑州是第一个提出房价零上涨目标的城市,但它也许不会是唯一一个。

  克而瑞研究中心监测的15个重点城市数据显示,有8个城市的房价涨幅已经超过了年度限额,分别是京沪深穗、厦门、南京、郑州和沈阳。有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。

  另一方面,今年7月,芜湖商品住房共成交1321套,同比下降59.29%,环比下降25.79%,成交面积139508平方米,同比下降57.96%,环比下降23.44%。无论是成交套数还是成交面积,都达到年内最低值。

  中国楼市已经出现了冰火两重天:一二线城市量价爆发式上涨,而三四线城市则出现了库存积压,卖地难。

  在市场和政策的双重压力下,各地方政府开始寻求控制当地房价涨幅的办法。北京中原地产市场总监张大伟认为,在高层未有统一的长效调控机制出台的情况下,各地楼市调控出现分化在所难免,一二线将从严,三四线则可能放松。

  房地产业内人士严跃进表示,在政府控房价的焦灼心态下,房价环比零增长的控制手段落地的可能性正不断加大。尽管各大城市房价涨势不可遏制,但基于稳定楼市,实现政府控房价目标等考虑,行政性打压房价的力度显然会增强。

  业内人士支招“利润天花板”破除之道

  一方面是房价增长被严格限制,另一方面,土地和建安成本的高企,必然会吞噬房企的利润。在这一背景下,房地产企业的成本压力必将越来越大。

  如何破解类似于建业这种根植二、三、四线城市的房企利润天花板?

  伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业向《每日经济新闻》记者表示,三四线城市建安成本增高,开发企业应该尽量压缩项目管理成本,进而提高自身利润率。建业地产省域化的战略,凭借其区域品牌效应及政府资源,在城镇化的大趋势下,多建与之匹配的普通住房项目,尽量解决民生问题,是提高市场占有率的保障。“随着建业自身企业管理能力的加强,以及项目运营效率的提高,即便实现河南的市场占有率为10%,也可保证或提升当前的利润率。”

  房地产专家陈宝存指出,(这类房企)应成为实现工业化生产的住宅开发商。通过业务链整合,牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务等每个环节,减少外包,在保证规模扩张的同时,使成本得到有效控制。其次,建立强势的集中式采购体系,并逐渐削减向单一供应商采购总额的比例。通过做一个全价值链利润的吞噬者,实现反“外包”趋势利润最大化。

  严跃进则表示,布局三四线城市的房企,应走精细化发展模式,过去“低价拿地、长周期开发、高价销售”的模式,在各个环节受到了政策的打击。必须走“量力而行拿地、高周转的开发、高附加值的销售”之路,这才是房企精细化的制胜策略。同时,注重财务管理与控制。在一定的条件下,注重财务结构优化,注重项目开发与推盘的节奏把控,占据盈利的最好时机。在一定的营销成本下,注重营销效果,加大广告的受众面,在提升客户容量的基础上,以规模效应来降低部分成本,从而扩大盈利空间。

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