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地价疯涨暗藏巨大风险 李嘉诚看空楼市抛售资产

              地价疯涨暗藏巨大风险 李嘉诚看空楼市抛售资产
  9月5日成了名副其实的“地王日”。上海、杭州、苏州当日分别诞生了总价或单价地王,上海徐家汇中心项目被港资地产商新鸿基地产以217.7亿元拿下,杭州华家池三幅地块共拍出136.73亿元,苏州金鸡湖两地块也被世茂房地产以47.25亿元收入囊中。与此同时,华人首富李嘉诚却不断抛售资产,分别出售上海及广州地产项目。

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  业内人士认为,一二线热点城市地价几近疯狂,已透支了未来上涨空间。在新兴市场面临资金流出、国内房地产调控持续背景下,开发商不计成本拿地,未来或面临价格下跌“被套”风险。

  沪杭苏共创“地王日”

  9月5日上午,上海土地出让史上总价最高的地王出炉,现场经过百余回合竞价,徐家汇中心项目被新鸿基地产旗下威万国际投资有限公司以217.7亿元的总价获得,溢价24.21%,折合楼板价为37264.4元/平方米。

  217.7亿元的总成交价格在全国,仅次于此前的广州亚运城地块,也是上海迄今为止总价最高的地块,刷新了2010年2月上海南外滩地块创下的92.2亿元成交纪录。

  徐家汇中心项目地块出让土地面积共计9.9万平方米,因体量大、起拍价高,一直是上海房地产市场关注的焦点,原先有四家房企提交了预申请,其中两家相继退出,最终入围的两个竞买者分别为新鸿基、九龙仓-恒基联合体,起始总价高达175.26亿元。新鸿基地产、九龙仓和恒基兆业都是香港开发商巨头。

  9月5日堪称长三角的“地王日”。2013年杭州土地市场最受关注的华家池地块同日开标,华家池地块地处杭城市中心,位于浙大华家池校区的北侧,由3宗商住用地组成,总出让面积达239.7亩,总地上建筑面积达63.2万平方米,这3宗土地整体出让的总起价达97.3亿元。

  最终三幅地块分别被绿地以56.2亿、世茂以36.7亿、滨江以43.83亿拍得,成交楼面价分别达到19416元/平方米、23828元/平方米和23189元/平方米,总成交金额高达136.73亿元,成为华家池区域地王。杭州当地业内人士表示,这意味着杭州市中心的房价将迈向5万元/平方米。

  同日下午,苏州金鸡湖两幅地块正式开拍,最终被世茂斥资47.25亿元收入囊中,其中一幅地块成交总价24.15亿元,成交楼面价15011元/平方米,溢价率74.24%,另一幅地块成交总价23.1亿元,成交楼面价15151元/平方米,溢价率76.8%,成为金鸡湖区域楼面价地王。

  此前的4日下午,北京诞生了新的单价地王,融创中国以21亿元的总价,加配建27.8万平方米医院的出价夺得农展馆地块,折合楼面价73099元/平方米。业内预计,该地块可能被打造成为北京乃至国际最顶级豪宅,预计售价超过15万元/平方米。

  热点城市地价持续攀升

  开发商不计成本在一二线热点城市拼抢,各地诞生出一批总价或单价地王。北京今年年内土地出让金已达1098亿元,预计年内将突破1400亿元。上海截至8月底土地出让金便已经突破千亿大关,预计9月火热势头将延续。根据上海相关部门公告显示,仅9月就有26宗经营性用地将入市,累计起始出让金将达到310亿元。

  据上海易居房地产研究院日前发布的报告显示,8月,上海、北京、广州、深圳等十个典型城市土地出让金收入811.6亿元,同比增长149.3%。土地成交均价为每平方米3259元,同比增长151.4%,已持续11个月同比正增长。

  大型房企在一线城市拿地尤为积极。据中原集团研究中心监测,8月十大标杆企业拿地金额已达266亿元,获得的权益可建面积达到508万平方米。连主攻二三线城市的恒大地产,也将进入北京等一线城市作为其下半年的战略目标。

  房价大幅反弹是造成一二线城市土地市场持续高热的主要原因。据中国指数研究院公布的百城房价指数显示,8月百城住宅价格同比上涨了8.61%,连续第九个月上涨,且涨幅比上月扩大0.67个百分点。

  今年以来,一线城市土地成交量整体上行,热度非同一般。同策咨询研究中心总监张宏伟认为, 一二线城市中心土地资源具有稀缺性、中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等多种特征,导致龙头开发商集体看好这些地块。下半年一线城市土地价格整体上行态势依旧明显。

  业内专家预期,开发商拿地热情高涨,地价抬升趋势已经很难抑制,地王继续涌现的可能性较大。在目前高端市场过热情况下,应该加大对中端市场的支撑力度,否则“金九银十”市场将存在失控风险。

  李嘉诚或看空楼市“钱景”

  然而就在全国各地地王连续诞生,开发商一片狂热之时,华人首富李嘉诚却不断抛售其在内地及香港所持物业。

  8月29日,“长和系”两家公司长实、和黄双双发布公告,将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%股权出手。此外,长和系还打算出售其在上海陆家嘴开发的首个写字楼项目—东方汇经中心,叫价约60亿元人民币。不仅如此,和黄旗下的百佳超市也被传有出售计划,并获得华润的竞购。仅转手百佳超市、上海陆家嘴东方汇经中心和广州西城都荟广场,长和系即可套现超300亿元人民币。

  除了抛售内地资产,李嘉诚又被曝出通过其他方式变相减持在港资产。置富产业信托日前公告称,打算出价58.49亿港元,向李嘉诚控制的长江实业收购天水围发展有限公司全部已发行股本,意味着通过此次资本运作,长江实业变相减持嘉湖银座近70%的股权。

  李嘉诚大举出售内地房地产项目与其他房企疯狂拿地形成鲜明对比。万科董事会主席王石在看到融创拿下北京新地王的消息后,也在微博 上点评称“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”有私募基金投资人士表示,这显示出对于房地产市场前景,多空双方分歧十分强烈。

  中房信研究总监薛建雄称,李嘉诚是跨越周期投资的高手,每次都获得超高利润,曾在2008年金融危机到来之前出售上海静安寺附近写字楼就是很好的案例。未来美国QE退出,亚洲房地产和资产价格可能会有剧烈波动,李嘉诚选择在现在的时间点退出,潜藏的信号说明他或许已认为中国房地产市场已经进入高风险区间。

  21世纪不动产市场总监桑雨枫认为,今年产生的地王面临的风险,是2014年房地产政策的不确定,如果调控风向改变,这些开发商就将处于极度危险境地。

  房价高涨调控难度加大,为稳定房价和地价预期,楼市调控长效机制出台的预期日益强烈。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一指出,长效机制的内容应包括更多的采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控,在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

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