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社科院《住房绿皮书》发布会

      这个报告的分析框架有四个方面:首先,房地产市场的外部环境,这是一个很重要的房地产市场分析的条件;二是影响住房发展的制度基础;三是住房经济的主体行为;四是房地产市场的市场绩效。我们认为外部环境和制度基础影响了房地产市场主体行为,而市场主体行为最终影响了市场的绩效。因此,我们这个报告按照这四部分展开,它们之间的逻辑关系非常清楚。

      在这个框架下,我们首先对过去一年房地产市场形势进行了分析和回顾, 2009年第四季度到2010年第四季度中国住房市场的形势,它的总体表现是从2009年第四季度到2010年,从量价齐暴涨,到价涨但量跌,政策与市场的博弈进入了持续胶着的状态。在去年第四季度,尤其是去年12月份,出现了由于市场上传言优惠政策将取消,导致了人民的恐慌,出现了量价齐暴涨的局面。尽管政府出台了一些政策,但是作用有限,尤其在3、4月份出现了持续的暴涨,接下来政府采取了一系列措施,但是涨幅依然很高,销售量开始下跌。我们认为之所以出现这种原因,是因为整个2010年政府的调控措施还是比较得力,集中在政策频繁出台、调控措施逐步增加、调控内容越来越细、调控力度越来越大、监管强度也在增大、执行力度也在强化。这也是确保了房地产市场没有继续暴涨的重要原因,但是由于几个原因:1.流动性大量过剩,货币政策过度宽松,所以大大抵消了政府调控的政策和措施。2.长期预期看涨,对住房调控信心不足。3.开发企业获得资金渠道多,资金压力小。4.购房者预期发生分化。5.土地市场趋于稳定,信贷支持逐渐收缩,投机受到遏制。6.调控力度越来越大,起到了一些作用,抵消了以上这些措施。

       2011年中国住房市场的预测。2011年中国住房市场要继续调整,房地产住房价格稳中有降,或者叫稳中略降,市场还有小幅的波动。理由有以下几点:

      1.中央住房调控政策与宏观调控政策方向一致;

      2.中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定,对房价采取了露头就打的策略。从目前形势来看,中央确实采取了见高就打,这一点也是非常重要的。

      3.预计在2011年保障性住房的投资会大幅增加,住房保障力度会明显加大;

      4.住房投机已经受到了抑制,住房消费者的预期继续发生分化。

      5.紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大,房地产个人按揭贷款的约束趋紧,会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束,这一点就可以避免到2010年那个矛盾的问题。我们说2010年尽管政府出台了很多措施,由于货币政策宽松,大量流动性抵消了这个,所以2011年这个局面会得到扭转。我们之所以形成这个框架,其中一个很重要的原因就是第五点。

      接下来我给大家讲一下中国房地产调控所面临的挑战,主要有几个方面:

      第一个挑战,制度缺陷导致主体冲动,主体冲动导致市场失衡。这是房地产市场发展所面临的最深层的问题,就是制度问题。目前对于这个问题大家意见比较一致,但是进一步提炼,还是不太一致。我们在房地产方面以及相关方面制度还存在缺陷,这些缺陷导致了中国有几个主体都比较冲动,包括中央政府在内。国家为了刺激经济的增长,也有一个增长的冲动,地方政府炒买土地的冲动,金融体系信贷的冲动,开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动,也有投机和投资的冲动。这些冲动会导致几个失衡,首先是供求结构的失衡,尽管供了很多,但是由于一些投机和投资总是跟不上现实的需求,在需求结构上也存在着这种,往往是投资者和投机者,他们的带动挤压了消费。在供给领域,尤其在中低档房,甚至包括保障房的比例大大难以适应相应的需求,需求也存在失衡。

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