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社科院《住房绿皮书》发布会

      由此可以推导出,为什么会出现各个城市一个矛盾的现象,大多数人买不起房,但是房子却卖得非常好,原因何在?我们现在通过有差别的信贷政策企图控制这种购买力。但是从现在的情况来看,结果是,你不是不给他贷款,一次性付款的比例空前增加。也就是说,购买力是十倍发胜,所以宽松的货币政策如何传导到房价,用灰色收入来解释是最符合逻辑的,用其他的解释根本无法自圆其说。谢谢大家!
     李恩平:

      我想针对住房市场的一些宏观问题,显示几张图片。首先,住房市场的城镇化效应。看两张图,我们从1999年以来,城市的住房价格和农村居民建房之间是一个什么关系,2005年房价开始上涨的时候,农村住房建设由一个高位出现一个下降的趋势,到2005年以后又重新升势,开始增长。另外,房价增长与城市化的关系,从2004、2005年开始,房价增长到高位运行,对应的从2004年开始城市化速度有着明显的上涨。城市化的结构层面,也就是说加大劳动人口城市化和加紧城市化的结构差距在2005年之后依然保持相当高位,城市房价高位运行对城市化效应从这两张图片中可以展示出来。

      住房市场社会分配效应做一个分析。(图)城镇人均可支配收入名义增长率和商品房平均销售价格增长率,我们看到在2003、2004年以后,有4个年份房价增长率高于收入增长率,这是一个非常明显的房价使得对居民收入和消费产生影响。

我们以北京和上海高增长阶段分组收入户消费关系,我们可以比较明确地看到,在房价高增长、高位运行的阶段,这几年以来,我们的中低收入、中等收入和中高收入,他的恩格尔系数都比最低收入和最高收入阶层波动大多了,意味着房价的高增长和高位运行可能对中等收入阶层消费行为产生影响。我们引申了一个悖论,城市房价增长过快,导致社会形成巨大的方式弱势人群。

      关于住房市场供需关系判断。有两幅图,一是基于新增人口城镇住房供需关系,我们用城镇新增人口和人均新竣工住房面积,在2003年以来,人均住房竣工面积和套数均有大幅度提高。2008年新增人口计算的人均面积和人均套数均达到了峰值,按照户均3人家庭规模计算,户均竣工商品住房拥有率大于1,向发达国家看齐。二是基于交易市场的城镇住房供求关系,我们有两个数据,一个是开发企业住宅套数销供率。另外一个是商品住宅面积供销率,从2005年以来,供销率除了2008年受金融危机是下降的,其他的年份在逐年上升。这意味着城镇住房市场在实际交易当中是一个延用的趋势。我们的结论是,我国住房市场表现出供不应求与供需平衡并存的二重结构特征。这个市场上是一个投机性、投资性多套住房持有者主导住房市场;消费性需求被驱逐出了城镇住房市场,农民工家庭被迫选择回乡建房居住,而新建青年家庭被迫走向了租房市场。

      住房市场背后的城市空间结构变化。也有两幅图,一是商品住房平均销售价格指数,二是城市居住用地占建设用地的比重,自从我国90年代邓小平南巡以后,加速城镇化和经济化发展以后,城市居住用地结构几乎是逐年下降,尤其是东部城市,居住用地占城市建设用地的比重下降的非常明显,居住用地一下降,自然给他们传达了一个含义,城市就业岗位的增长快于城市居住空间的供给。所以,我们房价增长在这个意义上是必然的。而居住用地供给的背后,中国是地方政府,城市土地市场一级垄断,所以背后核心是城市政府。我就讲这些,不耽误大家太多的时间。至于后面政策方面我就不多讲了,大家如果有兴趣可以关注我们所明年4月份出版的《房地产蓝皮书》,谢谢大家!
      主持人 史丹:

      今天的《住房绿皮书》发布会暨研讨会到此结束。谢谢各位来宾,谢谢大家!(结束)

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