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社科院《住房绿皮书》发布会

      第三,从根本上要进一步调整思路。因为影响房价的因素非常多,有长期因素,有短期因素。我个人认为抑制投资、投机主要还是短期的因素,什么是长期的因素呢?那就是制度建设。这方面我们已经有了很大的改进,就是廉租房、保障房的推出,还有就是建设力度的加大。我们可以算个账,保障房能保多少?我看到的数字,廉租房撑死了就是6%-8%,算多一点,10%-20%。商品房现在的房价能买得起的主要都是有钱人,他们能够占到居民的比例多少?实际上就是20%左右,我们打高一点30%,两头加起来50%,或者40%。中间有一部分人,保障房不够资格,买商品房他的经济实力达不到,这部分人现在是突出的问题。我们现在制度设计里缺乏针对这部分人的制度,怎么解决?我个人认为,小平同志80年代的一次谈话提出了一个非常重要的思想,现在没有引起我们足够的重视,就是提出解决住房问题要走民建公助的路子,仔细想一想,就是一个半市场、半保障。我们现在的制度设计有一个完全市场,有一个完全保障,缺一块半市场、半保障,也就是我们所说的夹心层,这个问题现在也越来越突出了。我们现在接触的一些年轻人,我不知道大家,反正我接触的年轻人很多都是这种心态,我这辈子不考虑买房了,这个话他是这么说,他是对于现实的一种无奈,但是你仔细去分析他的心态,他是一个扭曲的心态,他是一个对现实不满的心态,抱着这样心态的人,一旦社会有个风吹草动他可能就要站到反社会那边去,我说这个问题要提高到这个高度来看待。我们现在制度设计里就是没有针对这部分人,我个人认为就是要回到小平同志的思路,民建公助,半市场、半保障,国外有很多成功的经验。

      我这里突出强调一点,应该大力发展住宅合作经济,德国30%的住宅是由住宅合作社提供,瑞典也差不多。住宅合作社在国际上已经有了200多年的历史,有着很成熟的管理模式和经验。住宅合作社是一个法人,同时他又是政府提供保障的对象,瑞典住宅合作社的建房资金3/1是财政支持、1/3是社员集资、1/3是银行信贷支持。我们国家我个人认为现在我们政府可能还达不到这种实力,可能做不到。即使没有财政的支持,没有信贷的优惠,其他的也没有,包括土地,我觉得土地完全可以是地价供应,甚至可以划拨,为什么要招牌挂呢,完全没有必要。即使这个也没有,仅仅一条,没有开发商利润,就可以把房价控制在成本的区间。

      所谓开发商利润本身就是不合理的范畴,开发商是个中介服务,既不盖房,又不设计、又不装修、又不搞物业,就是个中介。他的收入应该是劳务收入,我们的产业划分把他作为第三产业中介服务是很准确的。但是现在弄了个开发商利润出来,很没有道理,而且让你预付,就是借你的钱盖房子,按道理他应该向借给他钱的人付利息才对,所以现在真实的经济利益关系都乱套了。合作社有个特点,合作社的房子你可以住、可以我们打高一点,继承,但是你不能上市买卖,不可能成为一个投资炒作的对象。对于绝大多数人来说,买房子是为了改善自己的生活条件,更好地从事本职工作,我们不想一个社会搞原子弹的、搞天体物理的、搞社会科学院的研究人员人人都炒房子,这不可能。这个房子只要是为了自己住,他不是为了去卖,有没有完全的产权没有必要。现在我们有一个误区,好象解决住房问题一定要有产权。我觉得对于投资、投机来说必须有产权,但是对于多数人为了满足自己的居住消费,没有产权,只要对我的居住有保障,那也完全可以。你的工作调动了,或者你到其他地方去了,你把房子退给合作社,合作社按照折旧给你适当的补偿,再分给其他人。收入水平不同的人还可以建不同档次的房子。

      住宅合作经济是一个民建公助,或者叫做半市场、半保障的一个非常好的形式,也便于管理,我不赞成笼统的提合作建房,或者叫集资建房,笼统的集资建房、合作建房是无法管理的,会带来很多问题。但是合作经济是作为一个法人,是可以管理的。我不能理解的是,80年代末、90年代初,我们国家曾经大力提倡合作建房,而且出台了《城镇住房合作管理办法》。到1998年房改以后,这些事就无声无息了,我不太理解到底为什么。我现在在这里重提这个事,所谓增加供应,笼统的增加廉租房或者保障房的供应解决不了夹心层的问题,要针对夹心层有特定的制度设计,这是从根本上解决问题的办法。把这个问题解决了以后,商品房那块、富人那块放开了,投资、投机也不是什么坏事。特别是投资保值,这是一个完全正当的市场行为,我没有别的更好的出路的时候,我手里有资金,我用它来投资、来保值没有错,反而可以活跃经济。我去年7月份写了一篇文章,到今年又写了几篇文章,为什么又要写?就是吆喝这个事,因为我觉得这个事没有得到根本的解决。这实际上就是要彻底打破开发商自然垄断,这个书里关于市场的判断,你们还是把开发商作为唯一的市场主体,可能在思路上需要进一步考虑。

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