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社科院《住房绿皮书》发布会

       问题和建议:主要表现在以下几个方面:

       1.2011年房地产信贷规模增势趋降的态势不稳固。

       2.差别化房贷政策缺乏有效执行力。2010年房贷政策严重特点是差别化房贷,不管是商业银行还是监管部门,还没有关于首套房贷、二套房贷,以及多套房贷细分的措施,所以造成我们无从观察和分析差别化房贷的政策效果。

       3.保障房融资渠道不畅通。2009年底以来政府不断大规模推出保障房建设的规划,更多的还是要从商业银行来买购。但是目前商业银行对保障房建设缺乏积极性,存在一个非常严峻的问题就是缺乏有效金融支持渠道。

      4.结构化政策特点弱化。一是9月底的二次调控;二是10月底加息;三是首套房贷利率优惠大幅下降,甚至取消。
      政策建议:

      1.建构有效的保障房融资支持体系。保障房融资渠道之所以不畅,症结在于保障房建设和消费存在信用缺陷,商业银行由此缺乏积极性。解决办法是参照国际通行做法,由政府出面建立政策性金融担保、保险、保证等信用增级支持,弥合保障房建设消费的信用缺陷,为商业银行解除后顾之忧。

      2.提高房贷新政执行力。方法是新建有效的差别化房贷新政操作、检测和评价体系,核心是细分差别化房贷政策目标。形成具有针对性的实施、监管和激励约束手段,以有效监测一套房贷、二套房贷和多套房贷的走向,准确评估政策效果,以达到促进房地均衡稳定发展的目标。

      3.在总体从紧的同时,不能弱化,相反要继续强化“有保有压”。

      我的发言完毕,谢谢!
      主持人 史丹:

      下面有请姜雪梅博士发言。
      姜雪梅:

      亲爱的女士们、先生们,早上好。我给大家介绍一下住房社会保障的内容。今年的住房保障目标非常高,而且要建设580万套的保障性住房,但是保障性住房建设进展比较顺利。截止到8月底,我们的开工率达到75%,用工率达到了30%。公租房将成为今后住房保障新主力。而且从资金方面、土地供应方面、税收优惠方面加大住房保障的建设力度,而且也加大了监管力度。而且各个城市,尤其是地方政府不断加强住房保障制度体系的建设,并不断规范和完善,比如北京、重庆、上海等地先后出台公共租赁房建设的意见,而且根据当地存量比较多的情况,使用货币补贴形式解决中低收入住房的问题。虽然2009年开始加强了住房保障建设,但是问题还是挺多的。比如最近的缺口比较大,我保障性住房建设比较被动,缺乏责任感。大多数城市的把户籍人口作为保障对象,所以住房保障的范围非常窄。对此上述问题我们应该加大保障性住房资金的支持,而且严格审核资金的到位、资金的用途,同时应该扩大住房保障范围。

      根据目前国家住房保障建设,从四个层面、八个层次来分析住房社会保障。从住房公积金补贴占可支配收入的比例来推算,住宅货币保障指数,厦门、广州、郑州、成都住宅货币保障指数比较高。经济适用房覆盖率指数,覆盖率指数从占10%-15%的话,覆盖率10%比较多,但是有些城市经济适用房覆盖率指数比较少,比如广州、宁波,另外,乌鲁木齐、西安经济适用房覆盖率指数非常高。中低收入家庭的保障性住房负担指数,从这个图来看,我们国家大多数城市中低收入家庭对经济适用房的支付能力是非常强的,也就是说建筑面积控制在60平方米以下的经济适用房政策是解决中低收入家庭住房问题比较有效的途径。通过廉租房货币补贴标准、准入门槛、收入和保障面积来推算廉租房货币补贴保障指数,从这个图来看全国各地的差异比较大。除此之外,我们应该完善住房过滤机制加强住房保障,高质量住宅随着时间的推移可能就慢慢往下移,价格也应该是下降了,过滤的住宅由低收入家庭来接。但是目前这样住宅的城市比较少,而且大部分高收入家庭占据这些住宅,中低收入家庭被排除在这个之外,资金压力大,住房保障任重道远。因此,利用市场机制,促进住房过滤机制的形成,加强住房保障,促进我们国家房地产市场健康发展的长效机制的形成。

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