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“限价”满四月 开发商拿证各出奇招

    北京楼市实行新房“限价”已满四个月。据开发商透露,为了严把价格关,住建委专门成立了一个“价格听证会”。

    从3月30日北京出台17号文落实“国五条”细则算起,北京楼市进入“限价”时代已整整4个月。据亚豪机构统计,“限价”以来的4月-7月,北京共有104个新盘入市,新增房源24211套。其中7月新增房源套数最多,21个项目开盘共达7211套,并涌现了中建·国际港[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]、首开·熙悦山[最新消息 价格 户型 点评]等“日光盘”,开发商似乎已越来越熟悉“限价”政策下的“拿证”之道。

游戏规则突变,“限价”收紧

    “自从实施"一房一价"后,申报预售证时就要满足房价管控指标,但过去没有现在这么严。”本周,多名北京开发商告诉记者,2012年每次新申请预售证的房源提价5%-10%,基本都能顺利获批,即使有时候区县住建委认为一些房源价格偏高,也会让开发商准备材料说明或进行实地考察,“从没有说(价格太高就)不给证。”

    但4个月前,北京市落实“国五条”细则出台后,一手楼盘“限价”骤然收紧,“谁不接受限价就不发证”成为明文规定。

3月30日,北京市下发17号文,其中在“加强商品房销售管理”中明文规定:要求市住房城乡建设部门“提高商品房预售许可门槛、加强商品房销售价格引导”,“对报价明显高于项目前期成交价格”、“周边在售项目价格”、且不接受指导的商品房项目,可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

    4月10日,北京市住建委主任杨斌在“首都之窗”公开表示:“谁不接受指导价就不发证”,宣告游戏规则骤变。

而今年上半年北京楼市领涨全国,不少楼盘估价时预计,再次开盘时单价至少可涨上千元,一些开盘间隔时间长的项目甚至想跳涨六七千元,这使背负“稳定区域房价”政治任务的各区住建委压力大增。

在此期间,政府以价格审批指导的方式,帮购房者和开发商“砍价”,希望达到调控房价的目的;而对于“不听话”的开发商,政府不核发预售证,不准其销售。暂不缺钱的开发商们则“讨价还价”:一方面比起“少涨”,更多地选择了“暂时不卖”;另一方面则想出各种隐蔽的“涨价”办法,来满足政府的数字要求。

限住了价格,但难解供求矛盾

    在政府和开发商为“限价”博弈阶段,弱势的购房者面临的是空前的看涨预期和供应短缺,购房恐慌油然而生,“限价”似乎成了一件“吃力不讨好”的事;而购房者似乎也感觉到,随着7月的供应量的增加,限价似乎也不那么“铁板”。

    “本来单价报25000元,住建委只准23000元,最终我们沟通了两个月,以24000元/平米拿证。”近期一位刚开盘的开发商表示,主要是同区域的另一个现房项目把卖价拉高,住建委就“放行”,而一般同区域内的项目只要“放松”一个,其他项目也会“受益”。

    但更多的开发商仍然认为“限价”政策没有放松,也普遍认为政策确实对抑制房价过快上涨起到了一定作用,但同时也加大了供应矛盾和一些新问题,比如以精装修拆分来规避限价,反而增加了购房者的首付比例。

北京市房协秘书长陈志表示,目前北京房价还是由市场供求关系决定,由于土地供应中住宅用地较少,又不断拍出高价地,目前只能以控制房价过快上涨为主,还没有找到更好的方法同时解决限价和推盘节奏的问题。

观点

    “限价稳住新盘涨价冲动”

      杨少锋(中投联达(北京)投资有限公司董事长)

    “如果没有限价政策,北京总体供不应求的趋势没有改变,房价还得上涨。而住宅限价,稳住了新盘涨价的冲动。短期看,价格的涨幅得到控制,但供应少需求多,反过来又刺激了二手市场。今年下半年,随着去年下半年新供地项目的入市,供应量会有所增加,但供需不平衡的趋势仍将延续,房价可能还会呈现上扬态势。”

“购房者难真正受益”

    某民营房企负责人

    “限价政策其实是牺牲了开发商的利益,来换取政府对房价调控的"数字要求",但是开发商往往会想各种方法来和政府"谈判",增加了很多灰色成本。比如想涨2000元,政府只允许涨价500元,那开发商宁愿花每平米500元的钱来和政府沟通,或以拆分精装修或搭配车位等方式,完成涨价的目的,购房者处于弱势,很难真正受益。”

拿证百态

    自从北京“限价”以来,拿预售证成为不少开发商头疼的问题。开发商申请预售证中的预售价格,都要经过市住建委“价格听证会”讨论,拿不到预售证,市场热情再高涨,开发商也只能望“市”兴叹。为了拿证,各家房企的推盘策略也迅速改变,可谓各出奇招。

故事1 普宅被严控,转卖办公及现房

    开发商老李负责营销的一个普通住宅项目去年年底一期开盘后,二期的预售证一直没拿到。

    据老李透露,为了严把价格关,市住建委专门成立了一个“价格听证会”,由住建委五六个人组成,集体来决策是否通过申请预售证项目的价格。“在限价前,听证会一是拿前一期价格对比,二是与周边项目价格来对比,只要差距不太大,都会通过。现在就只拿前一期价格对比,超出了,就铁定被打回来”。老李说,价格审批非常严厉。

    在此“铁律”下,紧盯住建委网站新增的预售项目,研究其拿证价格,分析住建委政策风向,成为老李每天必修的功课。通过把各项目与前一期价格的对比,为此老李也分析出了其中的规律:商业办公、高端楼盘管控较松,普通住宅最为严格,两期价格涨幅不超过10%。虽然也有一两个国企背景的项目,前后两期的涨幅超过10%,但也比市场售价要低,从而拿到预售证。

    老李的项目正是受管制最严的普通住宅,首期开盘价为每平米16000元左右,二期的申报价是2万元,一到价格听证会就被挡了回来。在预售证上突破不了的老李,决定想其他办法。根据以上研究成果,老李决定先推办公产品,一来可以冲业绩,二来后期的升值空间也比不上住宅。至于一直申请预售证的普通住宅项目,老李决定干脆不卖了,“到时候直接卖现房,售价也会更高一些”。

故事2 拉大房源差异,新盘高价拿证

    但对于大部分房企来说,住宅才是主力销售产品。“新盘在首次申报取证房源时,一方面要尽量争取高价,另一方面就要拉大房源差异,适度拉低取证均价。”一家房企营销负责人直言道,在政府新的游戏规则下,以前在中低端项目中使用的“一期相对低价入市快销涨价”的营销策略已失效。

    亚豪机构副总经理高姗进一步解释,在住建委“一房一价”的预售要求下,多数项目在申请取证时期,就拉大了不同楼栋、不同户型之间房源的差价。

    这样一来,在平衡整体取证价格、满足“限价令”要求的同时,房企也掌握了更多的主动性,更容易通过大户型、景观楼座等优势房源的推出,来实现项目价格的走高。近期开盘的房山区纯新盘铂铭郡即是这种情况,6月首期开盘价为11000元/平米,而7月加推二期房源时报价已达到14000元/平米。

故事3 高端楼盘“突围”,需排队、承诺

    “一个高端楼盘获批开盘,当月的区域网签价格就能被拉高几千元,从而影响当月的北京月度均价,区住建委会觉得压力非常大,所以均价在4万元/平米以上的高端项目每个月就批一两个,每个高端项目都要排队。”南城一个别墅开发商告诉记者,项目原本想6月开盘,但6月的高价房名额“给”了朝阳区一个项目,于是项目推迟到7月才拿到预售证。

而上述别墅项目最终获批的最高价格突破6万元/平米,成为大兴当地的价格标杆。据知情人士介绍,审批价格为最高上限,项目需承诺签约价格绝不突破“6万”。据周边的开发商介绍,该别墅开发商深耕区域10多年,和区政府的关系较为良好,加之项目位于四环,6万元/平米价格不比一些位于五环外的别墅项目高,从而才能顺利获批。

记者了解到,此前6月取证的朝阳区一个纯新盘别墅项目也采用了“承诺制”。该项目位于新热板块,也是区域内唯一在售的别墅房源,6月获得预售证的房源近300套,分布在40多个楼栋中,其中一些“楼王”房源获批的单价超过10万元/平米,而最低的房源则为47000元/平米。

    “这次拿证的房源确实比较多,这个证拿下来了以后(区住建委)压力很大。”上述别墅项目的负责人表示,公司拿证前提前测算了通盘的货值、利润等指标,再安排房源申请,而为了顺利拿证,公司给区住建委承诺了签约的整体均价“非常合理”。

而考虑到该房企还有另一个在朝阳区的项目等待拿证,区住建委的口径是:“这个项目要是卖超了,另一个项目就别想拿证了”。在上述因素作用下,虽然近期该区域拍出高价地,该项目的报价有小幅上涨,但还是比较“克制”。

故事4 多做书面材料,解释涨价理由

    开发商老王的项目可谓是当下市场中的“幸运儿”。去年9月,项目的取证价格是16500/平米,今年7月最新的预售证均价则达到18500元/平米。

    实际上,该项目的开盘也是一推再推,最早说是5月份,后来又推到端午节,最终在7月中旬顺利开盘。这背后是限价拿证这一不确定因素造成的。

   老王说,“现在区域价格都上2万了,我们这一价格也不算高。不过我们也是做了很多工作。口说无凭,我们准备了很多文字材料,解释两期价格在成本、位置的不同,以及与周边项目存在哪些不可比因素。”

    老王感慨,拿预售证越来越难,住建委不批的话,估计好多开发商要卖现房。像我们这个项目,从现在起至达到卖现房的要求,要等半年到一年。这样的楼盘,若都推后供应,北京的供需矛盾又将进一步激化”。

故事5 试探性报价,再“砍价”

    距离提交预售证的申请已经过了3周,城北的某项目仍在翘首以待。“明天(7月31日)还有最后一天,再努努力吧。”该项目相关负责人在7月30日告诉记者,根据公司整体的计划及要求,项目原计划在7月底之前开盘,眼下可能还得往后推。公司内负责“跑证”的同事这两天忙得难见人影,还在做努力。

    实际上,早在今年年初,该项目就曾爆出预计在3月份入市的信号。紧接着实施“限价”,该项目同多个在当时打算入市的项目一样,遭遇到“拿证难”的问题。至此,开盘时间一拖再拖。

    7月初,该项目再次提交相关资料,申请预售证。在对自身进行评估及参考了周边项目的价格之后,向主管部门提报了每平米5万元的预售价格。针对此前业内盛传销售单价超过4万的项目每月只放行1个的传言,该项目负责人表示:“这只是预估的报价,还得和主管单位"砍价",估计将来批下来的价格肯定会低于报价。”

    由于该项目是精装修,在预售证审批的过程中,住建委已派人到项目的售楼处实地查看了样板间。“如果是精装修项目,不看样板间就不发证。我们的流程都走完了,就差最后的结果了。”该负责人表示,虽然样板间不是影响最终审批结果的直接因素,但是经过“讨价还价”后,项目获批的价格有可能是4万多。

    新京报记者自曾晖李捷袁晓澜

延伸

    “现房管制”仍是纸上谈兵

     虽然之前关于“针对现房展开审批价格管控”的传言一度甚嚣尘上,然而,经过多个目前市场上在售的现房项目证实,“现房管制”目前仍处于纸上谈兵的阶段。


    “只要报价别太离谱,一般都能过,而且流程简单,时间也较快。”奥北区域某项目负责人如是说,之前对于现房申请的条件和要求并没有增加,但如果价格同比区域内过高,监管部门也会过问。

    在采访过程中,有房企人士告诉记者,期房转现房的过程中,开发商对于现房价格预期的不同,也会影响现房的定价。“比如说觉得期房价格制定过低,就可能在现房阶段找补回来。”

    “现房项目目前暂时不受政府的严格管制涨价,所以开发商的报价主要参考市场接受度。”另一位不愿具名的房企人士表示,北京市住建委内部也有一套价格监测评估机制,不同区域和位置的楼盘,价格是什么范围;但是只要经历了期房预售的“一房一价”,期房转现房的流程其实很简单,提交相应的资料后,很快就能批下来。

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