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闲谈地产行情

翔羽讯:今年房地产较往年有些不一样,可谓一波三折,但是楼市依旧火爆,只是在几个时间点上出现过短暂的下滑。年初国五条的下定,以及之后细则的颁布都使楼市出现了短暂的下滑,可是平均降幅不大,而且每次下滑之后楼市的反弹势头强劲,使得我们这些打算购房的颇有些“怒其不争,哀其不幸”——争楼市“下滑”,哀自己不幸的味道啊!
    现在大家都说房价太高,普通老百姓只有望楼兴叹的份,就算拼命挣钱,大多数人也只能付个首付,然后做十几、二十年的房奴。有专家说现在房价这么贵都是因为现在结婚成本太高。在现在的中国,多少男性为买一套房结婚而努力奋斗,多少父母想为儿女买套房而累死累活,又有多少年轻小两口为自己的蜗居在大城市苦苦拼搏。从这个角度来看 “买房结婚拉高房价”的理论似乎很有道理。不过影响楼市价格的各个因素中分析,我们很快就会发现,高额的土地出让费是影响房价最主要也是最重要的原因。
    据国家土地资源管理局得统计,今年上半年中国土地出让面积已经是去年一年土地出让面积的总和,而且在多地出现拍卖出地王。中原地产研究中心对全国40个大中城市上半年的土地市场进行了监控。在1月,一线城市的土地溢价率达到27%,但2~4月,土地溢价率则从22%下探到13%,到了5月,土地溢价率则拉升到39%,6月份,这个数字则又回落到22%。类似的波动也出现在三四线城市,只不过,波动的幅度更大。1月,三四线城市的土地溢价率仅为6%,但2月就达到45%,三四月跌至20%以下,5月就拉回45%,6月再次回落到28%。只有二线城市在上半年保持了相对的稳定,但顶峰同样出现在5月。正是从5月开始,地王陆续在多地登场。5月3日,长沙一个地块拍出35.79亿元的高价,一举成为长沙的总价地王。广州在5月出现3个“地王”,其中一个地块楼面地价高达3.5万元/平方米。而在上海,5月竟相继出现8个地王。5月9日,上海出现楼面单价地王,楼面价超过4万元/平方米。5月29日,另一地块以46亿元的价格成为总价地王。进入6月,南京、武汉、重庆等城市似乎受到了上海、广州、北京等城市土地市场的影响,相继拍出地王。这个势头在进入7月之后依然没有终止的迹象。北京夏家胡同地块毫不意外地成为地王。剔除公租房,这个地块的楼面价已经达到4.2万元/平方米。 7月23日中粮以23.6亿3.3万平公租房夺孙河地块,再创地王新高!
    在如此高的成本之下,房价想降都难。据统计,今年中国上半年一线城市中,只有温州的房价下降了,其他城市都上涨了。而在贵州更是出现了四块上千万平方米的超级大盘,兰州也有一块上千万平方米的的大盘,这在中国房产史甚至世界房产史上都没有出现过。房产进入7月份之后,本来应该是进入了房产淡季,销售额和销售单价都会有所下降。但是据现在各地的房产销售情况来看,完全不像是淡季。就在几天前,北京连续几日出现几千人排队抢购几百套房的现象,而在上海等地也多次出现抢购热潮。出现如此现象,一方面是因为今年房产开发商资金最多的一年,尽管国家现在收缩银根,在银行贷款很难,但是现在只是影响了一些房产小企业,绝大多数中、大型企业,还是有足够的资金来投资房地产开发;另一方面刚需型人群增多,教育用房、结婚用房、城镇化进程的新进人口用房都使得需求量居高不下。
    尽管许多专家称这不过是中国房产的泡沫,是中国房产的末日狂欢,但是根据现在的市场需求资金流动来看,短期内中国楼市还不会出现崩盘。从李克强总理上台之后他就一直强调政府会市场允许的范围内调控中国房价。事实上从2003年到目前为止,大大小小的调控已经有43次,但是结果是房价比十年前涨了十倍。所以说政府的目的和行动是值得肯定的,但是要有可观的成效依然任道重远。据现在的情况来看,下半年房价依然会平稳上涨,但涨幅不大,应该在10%以下。
    中国城镇化已经到了关键时刻,未来有2亿农民进入城市,在保障耕地面积红线的前提下,开发更多的土地供应更多进入城市居住的人口,依然是中国政府身上背负的重大使命。如何通过政策、法律、市场来解决这个问题,我们拭目以待。

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