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半年土地收入超去年全年 专家称楼市越来越危险

      尽管史上最严厉的房地产调控并没有丝毫松动的迹象,但土地市场却持续坚挺。

  伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,2013年1~6月全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金高达11305亿元,与去年同期相比上涨60%。

  土地市场的这种热度在一线城市表现尤为明显。

  在北京,上半年土地成交合计100宗地块,合计土地出让金达到664.24亿元,而在2012年,北京市全年的土地出让金仅为647.92亿元。也就是说,北京只用了半年的时间获得的土地出让金收入就超过去年全年。

  与北京类似的还有广州。今年上半年广州市土地出让金为243.7亿元,而该市2012年全年仅为220亿元。同样是用半年就超越了去年全年的土地出让金收入。

  “大家都在抢着拿地,各地政府推地的力度也在加强,好像没受到调控影响一样。”国内一家大型房地产开发企业的经理这样对记者说。

  而在中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强看来,地方政府推地加快,开发商资金充裕,共同导致了上半年土地市场的火爆。而这种火爆必将对楼市预期产生影响。

 地王5月起频繁登场

  从数据上看,今年上半年的土地市场并非一路高歌,而是波动连连。

  中原地产研究中心对全国40个大中城市上半年的土地市场进行了监控。在1月,一线城市的土地溢价率达到27%,但2~4月,土地溢价率则从22%下探到13%,到了5月,土地溢价率则拉升到39%,6月份,这个数字则又回落到22%。

  类似的波动也出现在三四线城市,只不过,波动的幅度更大。1月,三四线城市的土地溢价率仅为6%,但2月就达到45%,三四月跌至20%以下,5月就拉回45%,6月再次回落到28%。

  只有二线城市在上半年保持了相对的稳定,但顶峰同样出现在5月。

  这样的波动似乎正与年初房地产调控加强所带来的市场波动相吻合。2月底,国务院出台国五条,房地产调控加强。3月底,各地出台落实细则,经过4月的适应、消化,市场在5月开始突然爆发。

  正是从5月开始,地王陆续在多地登场。

  先是在长沙,5月3日,长沙一个地块拍出35.79亿元的高价,一举成为长沙的总价地王。

  接下来是广州和上海,轮番拍出地王。

  广州在5月出现3个“地王”,其中一个地块楼面地价高达3.5万元/平方米。

  而在上海,5月竟相继出现8个地王。5月9日,出现楼面单价地王,楼面价超过4万元/平方米,这是上海3年以来的楼面地价新高。5月29日,另一地块以46亿元的价格成为总价地王。

  在北京,5月原本可能诞生一个地王,但可能正是出于对这一点的担心,北京市国土局将这个地块的拍卖推迟到了7月。

  进入6月,南京、武汉、重庆等城市似乎受到了上海、广州、北京等城市土地市场的影响,相继拍出地王。

  这个势头在进入7月之后依然没有终止的迹象。北京夏家胡同地块毫不意外地成为地王。剔除公租房,这个地块的楼面价已经达到4.2万元/平方米,而之前万柳地块楼面价为4.1万元左右。

  在这样火爆的拿地热情下,地方政府土地出让收入不高都不可能。

  根据伟业我爱我家研究院的统计,今年上半年主要城市的土地出让金收入都在大幅上涨。其中,一线城市的土地出让金相比2012年同期上涨了315%,二线城市上涨了51%,三四线城市上涨了33%。

  除了北京、广州仅用半年的时间就超越了去年全年的土地出让金收入外,多个城市半年的土地出让金收入接近去年全年的收入。

  上半年,杭州共出让土地112宗,成交总额约为595.7亿元,紧逼去年全年的土地出让金611.3亿元。而在2012年上半年,这个数字仅为80.2亿元。

  南京半年时间土地出让收入达到307.1亿元,去年上半年这个数字仅为131.6亿元,去年全年这个数字也仅为358亿元。

  上海,上半年土地出让金额达到703.78亿元,而在去年全年这个数字为875.78亿元。

  成都、重庆、昆明、宁波、苏州等城市也都在上半年通过卖地赚得盆满钵满。

  一些开发商为什么这么疯狂

  毫无疑问,土地市场的持续高温与房地产企业有着密切的联系。

  伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,大型开发商积极拿地成为土地市场的主要支撑点。今年上半年,万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]、龙湖[简介 最新动态]、恒大等全国标杆企业共计获取108宗土地,支付土地出让金747亿元,与去年同期相比增加135%,其中万科、龙湖、保利三企业拿地金额同比翻番。

  尽管多年前万科就信誓旦旦地表示绝不当地王,但从6月27日到7月8日,仅仅半个月的时间,万科就在重庆、上海、广州拿下个地王。上半年,万科在全国拿下42块地,支付土地出让金305亿元,相比去年同期增加了368%。

是什么让开发商如此高调抢地?

  中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者,国五条落地后,被称为史上最为严厉的房地产调控政策,但全国绝大部分城市的细则力度有限,从而导致整体市场依然处于高位。

  这就相当于给了开放商一个信号:市场预期还是看好。

  “从今年一季度的销售情况来看,大部分开发商的销售都非常好。”张大伟说,销售情况好就意味着资金回笼快,这些实力雄厚的开发商手里有钱,自然敢于积极拿地。

  在张大伟看来,今年上半年是近几年一些开发商资金状况最为宽裕的时期,导致这些开发商在全国各地拿地的积极性明显上涨。

  不过,北京市落实国五条的细则最为严格,为何土地市场依然火爆?

  在张大伟看来,虽然北京细则最严格,成交量下滑也最多,但作为首都,土地稀缺,很多开发商都希望进入北京市场。实际上,很多企业在其他城市的市场获得资金后,对北京的土地需求明显增加。

  多年来一直未涉足北京的恒大地产今年转变了思路,上半年就开始参与北京土地的竞拍。7月3日,该上市房企以35.6亿元加26万平方米公租房的代价,拿下昌平沙河镇地块,加入北京楼市的竞争中。

  “特别是地方房企,在北京获得项目后,才可以有成为全国性房企的可能。”张大伟说,如果开发商资金宽裕,土地价格高位运行将很可能成为常态。

  不得不承认的现实是,今年上半年开发商的销售状况非常好。从近期公布的上半年房企销售排行榜来看,万科、绿地、中海名列销售额前3名,其上半年的销售额分别达到830亿元、653亿元、645亿元。而在去年上半年的房企销售金额排行榜上,前3名分别是万科、中海、保利,其销售金额是610亿元、543亿元、493.1亿元。万科的销售金额同比增长超过30%。

  这样的销售状况让很多开发商颇感意外,他们没有想到,在调控加强的背景下,还有这么多人将资金投向房地产。

  不仅如此,很多开发商还在加快融资的步伐。

  中原地产5月发布的数据显示,截至5月下旬,包括万科、恒大、富力、华润等在内的10大标杆房企融资已达380亿元。

  7月10日,龙湖与13家银行签订协议,在香港融资76.72亿港币,刷新了内地房地产企业单笔贷款融资规模的新纪录。龙湖发给记者的资料显示,截至目前,龙湖拥有来自包括中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行等境内银行授信约500亿元人民币,当前未使用授信约300亿元人民币。而截至2012年12月31日,龙湖的净负债率为47.6%,手头现金186.1亿元。

  国内一家大型房地产开发企业的经理告诉记者,在开发商普遍有钱的情况下,如果不大量囤积土地,就意味着会在未来的市场中失去主动,所以在今年上半年,大的开发商都在拼命拿地。

  市场到底该怎么办

  一个值得注意的现象是,尽管地王频现,大型开发商拿地异常积极,但也有一些开发商因为种种原因被政府收回土地。

  5月,武汉收回4宗地块;6月,雅戈尔宣布退出杭州城西申花板块两幅地块,这两个地块曾是2010年的杭州地王;7月5日,南京市收回下关滨江江边路以西2号地块,这个地块于去年11月30日被中冶置业控股公司以56.2亿元高价拿下。

  “这其实是土地交易火爆背后的一个现象。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者,地块被收回其实跟开发商资金链紧张有关系。一方面,市场上有大量的开发商不惜血本拍高价地,另一方面,又有因为无法支付土地出让金被收回的地块。

  在胡景晖看来,去年的土地市场让开发商觉得,未来两三年的土地供应肯定会很紧张,所以在今年上半年都开始大量拿地。但如果没有计算好自己的承受能力,或者市场形势发生变化,很有可能出现无力开发的局面。近期几个城市的数个地块被收回就是典型的教训。

  “土地市场很复杂。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者,去年多个城市因为市场形势不好推地不理想,导致全年计划都没有完成。北京就是如此。但是从去年下半年开始,楼市形势开始好转,地方政府其实是加快了推地的节奏和力度,在今年上半年就明显地表现了出来。

  陈国强表示,很多开发商去年没有参与到土地交易中,到今年年初时他们觉得错过了机会,于是在今年上半年转变了思路,加快拿地。加上地方政府加快推地,造成土地市场特别火爆的场面。

  不过,陈国强担忧的是,前段时间出现的银行钱紧势必会传导到土地市场,如果资金紧张持续的时间长,土地市场将不可避免受到影响。

  “大家都在观察,看中央政府是否会有房地产调控的新思路。”陈国强说,如果思路不变,地价上涨,房价上涨的预期将很难改变。

  而在胡景晖看来,现在已经到了必须改变调控思路的时候。他觉得现有的调控手段只能让大家感觉房价上涨得慢一些,而无法解决整体市场的基本问题。

  “土地市场这么涨下去,楼市会怎么涨?这样下去整体市场会越来越危险。”胡景晖说。

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