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地产怪现状:疯狂的泡沫面前 二三线城市风险极大

     盈利者只占1/8 风险极大

    2013年初夏,又一家房地产商宣布增加商业项目投入,希望“未来商业占比能在40%以上。”奥园集团副总裁王曙煜言道。

事实上,经过这些年的超常规发展,中国商业地产已吹起了一个极大的泡沫,大量的商业物业无法开工、无法开业,盈利的商业地产仅占到1/8。

     在疯狂的泡沫面前,为何地产商依然趋之若鹜?

     明知山有虎

     2013年以来,宣布升级商业战略的远不止奥园一家,保利地产已悄然将商业公司提升为一级子公司,保利[简介 最新动态]计划在未来十年内,将商业投资的比例提升到30%以上。无独有偶,龙湖[简介 最新动态]集团也宣布“增持商业”成为该公司核心战略之一,预计在15年内将商业利润占比从不到5%提升到30%。

      向来以高速周转为模板的万科,也悄然在2013年成立了商用地产管理部,由集团执行副总裁毛大庆分管,与此同时万科各一线公司则纷纷成立商业地产管理中心。

      与开发商信心十足相悖,市场上商业物业泡沫暗涌,据统计2012年,中国共有3100家购物中心,而业内预计,在2013年还要有400家类似的商业地产购物中心诞生,未来中国商业地产的增长速度基本是倍数增长。

      数据显示从2012年四季度至今,北京就有32个商业地产项目入市,从地铁西红门站到天宫院站,10站路就分布了近20个商业项目,总体量超过95万平方米。一线城市如此,二三线城市就更疯狂,珠海、海口、银川、西宁4个三线城市商业建筑面积增幅,2013年将高达83.9%。

      而且从近年的开工面积看,商业地产的增加量依旧惊人。国家统计局的数据显示,从2010年开始,商业地产连续两年内投资增幅都在30%以上,2012年略有放缓,但增长依然达到25%。

      现在商业地产风险极大,“以购物中心为例,呈现明显的1/2现象。”中购联购物中心发展委员会首席专家、身兼亚洲购物中心协会中国委员会副理事长的禹来向《中国经营报》记者表示,所谓1/2现象,指的是大型购物中心中有1/2开不了工,开工的有1/2开不了业,开业的有1/2难以盈利。“换句话说,中国购物中心成功率大概就八分之一。”禹来认为。

      散售与自持

      既然商业地产成功率如此之低,为何各大小开发商依然前赴后继?万科总裁郁亮曾表示,之所以再回到商业地产的行列,是因为土地出让的结构所致。“市场几乎没有纯住宅的土地出让,各城市出让的土地都附带有商用物业。”郁亮表示。

“2009年我们主动进入商业地产,也是出于市场以及政策环境的考虑。”奥园集团执行总裁杨忠告诉记者,一方面是政策面在住宅上的诸多限制,另一方面中央政策引导的方向是希望能加大消费力度以保经济增长,“而发展商用物业是拉动消费一个最直接的途径”。

      更为重要的是,如果商用物业成功经营,那就是一个会生金蛋的鸡。公开资料显示,广州天河购物中心2012年租金收入达到7.88亿港元,而且增长速度飞快。“2006年我离开天河城时,其租金收入不过2亿多。”禹来表示,6年内收入翻了3倍多。

      在如今地价飙升的年代,土地出让金、各种税费将开发商的盈利空间一再压缩。例如万科2012年净利润为125亿元,但各种税负就达到211亿元。更甚者是土地市场竞争激烈,土地储备的补充成本越来越高,住宅项目卖一个少一个,回报稳定且持续的商用物业无疑有着巨大的吸引力。“如果开发商自持的商业收入,可以占总营收的40%,这家房企就会有很强的风险抵御能力,基本不会倒闭。”禹来对记者分析。

      但理性是丰满的,现实是骨感的。虽然包括一众开发商都表示要增加商用物业的自持比重,但现实更多是采用散售的方式推进。“我们所说的占比40%,是指商用物业的销售额占总体营收的40%,并非指自持物业的租金收入。”王曙煜解析道,现阶段奥园商业的理念依然是“商业自持为辅、销售为主,但更关注支持销售商业后续经营”。

      在业内人士看来,商用物业对地产商而言更多的是挑战,面临着巨大的资金投入和变现困难两大难题。有人曾计算过现在国内商业投资情况,如果资本不分开运作,商业投资占比每增加10%,可降低资本收益率1%~1.5%,影响市值7%~10%,对股价影响约为5%~12%。

       虽然中国香港、新加坡的资本市场有reits等商业基金退出机制,但设立商业物业基金的条件非常多,前提是回报率要在7%以上,并且要拿出90%的收益分红。这对许多开发商而言就是可望而不可及,资料显示,SOHO中国2012年投资物业达到383亿元人民币,但仅仅创造了1.48亿元租金收入,粗略计算租售比不到0.3%。“短期内,商业地产依然是一个散卖的时代。”高和资本董事长苏鑫表示。

      散卖与经营

      尽管如此,杨忠还是表示奥园未来自持的商业面积会占总体30%~40%左右。据了解,该集团旗下已开业的奥园广场就有近8万平方米的自持物业,占总共25万平方米商场的1/3。

      过度分割的商业物业带来的弊病早有案例,早期一些散卖的商用物业由于无法提升物业价值,已面临被淘汰的厄运。“都说商业地产是个资金密集型行业,实际上,它也是一个技术密集型行业。”禹来认为,现在的商业项目面临各种挑战,其中电商的迅猛发展蚕食许多传统商业的市场。

      曾经名声显赫的中关村科贸由于业主众多,面临电商挑战时又难以转型的困境。未来体验式消费已成为商业地产和商业经营的命脉,而这对商业物业的经营能力要求更高。

      “经过研究,我们将旗下奥园广场的零售比例下降到40%以内。”王曙煜在介绍旗下商场时如是道,传统的购物中心零售比例通常在60%以上,但王曙煜认为在新消费环境下,这种传统模式对消费者吸引力不足,因此主动加大休闲、社交、娱乐、餐饮、教育、培训等功能,相对削弱零售比例。

     与此同时奥园成立了一个名为奥商会的会员俱乐部,将商家的要求前置到物业设计阶段。而奥园商铺的小业主,也可以面向这一会员俱乐部招租。“俱乐部现有会员200家,年内将达到1000家。”王曙煜表示。

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